购物中心评估中相关问题分析
** ***
前言 着济发展特房产力发展90年代末期购物中心量国出现已成现代生活方式重组成部分评估实践中然会遇量类似房产估价购物中心身较特殊影响价值素复杂样文影响购物中心价值区位素素营模式商业业态等方面进行分析评估类房产带益思考
购物中心定义分类特征
1购物中心定义分类：零售业态分类（GBT181062004）购物中心种零售店服务设施集中企业计划开发理运营建筑区域消费者提区域性服务商业集合体国购物中心分三类：社区购物中心市区购物中心城效购物中心
2购物中心特征
购物中心仅众商铺聚集种功集合体购物中心消费者提供品种样层次样服务种商铺计划聚集购物中心区零售业态核心特点般言特征：
（1）投资开发产权形式：投资商统计划统规划统建设产权形式两种：种分散投资分割拥种少数投资商拥购物中心层整幢
（2）统理分散营理模式：统理购物中区商业业态核心统租户理统策划统物业理统服务监督统营运理原实行卖场租赁制专业专卖等种零售店铺餐饮娱乐服务业相关零售商承租营
（
3）部租户组合业态组合合理配置例适业态功齐全购物中心购物外餐饮娱乐休闲服务种业态业态相适应功
（4）规模面积商圈辐射面广营类型配置例处域类型相应
（5）设施配套齐全形成良购物环境安全设施根先址规模商圈范围建设规模相适应停车场
二购物中心营模式商业业态
（）商业产营模式产权式营模式营模式两种：
产权式营模式：商业物业全部销售权投资者投资者营者独立招商分散营物业理公司简单物业理职积金收益全部投资者
营模式：营模式分二层面商业物业部分产权营权销售投资者专业商业理公司负责意理投资者营委托营享受商业理公司固定投资回报种销售模式二开发商预留部分商业物业转产权引进核心力商家进场营商业理公司负责统理实现租金收益资产增值种营模式
购物中心营理模式例外两点实践中购物中心理模式帐投资者组建商业理公司者委托商业理公司统营理
（二）购物中心商业业态
购物中心般分布商业业态：型力店特色力店般零售店三类
1型力店型超市百货公司型餐饮型娱乐美食城类型力店般分布较偏位置需面积租金承受水低
2特色力：电器连锁型家居健身中心体育品专卖店美容美发等服务类类特色店需面积租**承受力属中等
3般零售店包括：服装鞋球珠宝眼镜精品店药店银行等零售店需面积较分布楼层租金承受力较强特营奢侈品流行商品银行金融机构高档商品金店等类零售店空间位置求更高愿意支付更高租金
三购物中心租金形式相关特征
租**高低决定购物中心市场价值购物中心租**营模式店铺类型 签约时间位置店铺营品牌等素关般情况力店租户营品牌知名度高商户签约时间早租赁面积签约时间长支付租**相较低类租户整购物中心带预期高客流量销售额时降低整购物中心营风险
购物中心租户租金两类：固定租金变动租金固定租金指合期租户固定数额支付租金形式变动租金租户基租金加零售额定百分作租金支付形式购物中心采取基租金加销售额定百分租金模式
四影响购物中心价值微观素分析
1区伴素相相素言区位素购物中商铺租金影响尤显著影响区位素：段繁华程度交通条件街状况商品性质消费者购买行特征商品消费者吸引范围区位条件越利商业中心商品序列越高商圈越交通形式决定商业形式什样交通什样商业般说交通越便捷商业越发达购物者言街立面越越街具体分布状况价值会产生较影响
2购物中心必须选择交通便利理位置仅消费者更容易发现该购物中心方便消费者进出考虑私家车出入方便具备型停车场购物中心缺少设施直接影响购物中心效发挥附公交通系统公汽站铁站等吸引量流
3建筑形式：建筑设计影响租**第重素通常购物中心呈L形U型线型长方型带状购物中心外观布局吸引引导消费者会起相作
4楼层层高楼层购物中心层价值差般言购物中心客流量着楼层逐层递减租**递减种规律山城重庆等会发生变化层高低28m型商铺会压抑感较面积商铺（200m2）层高低32m显较沉闷般购物中心标准层求净高4258m房
5柱距：着科技发展新技术应越越商业建筑采超前设计量做减少柱子数量加柱距柱子越少柱距越仅利中心视线达性越利中心店铺布局型商业柱距8211米
6商铺位置：购物中心商铺位置价值租**差异较商铺位门口电梯旁力店等达性视性易达方接顾客越租**相较高
7建筑面积购物中心租**产生重影响正常状况般呈正相关型购物中心道常具更样化租户组合够更效实现较购物吸引更消费者购物中心店铺说说说说面积太单位租**较低
8购物中心成熟营期限长短：般言购物中心成熟营期限越长营越稳定消费者心中享高知名度美誉度租户支付商铺租金越高
9力店次力店集聚素力店次力店国际品牌店全国知名品牌店消费者具良吸引力力店次力店良搭配购物特色餐饮休闲健身等店铺集聚利力购物中心功区块形成进步提升购物中心吸引力进利租**提升
10历史文化素商业业态空间形成程中渗透着城市文化素商业区域中心影响具代作易消费者感知认形中提升商业区域中心价值
11外购物中心室装修布局影响租**高低购物中心部交通手扶电梯数量否配备直达高层垂直电梯会影响租**购物中心外部否足够橱窗广告招牌等会影响购物中心消费者吸引
五购物中心评估应注意问题
1购物中心评估采收益法市场较法般整层整幢出售案例较少市场足够中面积商铺（整层分割）交易时修正评估价格基础通整层交易修正通常整层出售中面积销售价低815进行估算估价象评估价格
2评估购物中心租**应作充分详细解购物中心招商营销需力店次力店非力店国际品牌店全国品牌店方品牌店等采取零售店采取租**政策签约时间租赁时间长短租**异特采基租金加销售额计提租金收取模式须详细解年销售状况时租金合涉免租期理费税费否包含营业性支出项目进行认真分析准确确定客观租**
3变现力分析中购物中心部分割部分评估分析时通性价格作详分析特估价象购物中心部分时缺乏独立性特没固定围护结构商铺
4购物中心规模未价值受营状况变动风险果购物中心营出现问题会出现荣俱荣损俱损局面旦中断营重新购物中心运营起空置期会长启动成正常营确性增长想时转租风险
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购物中心评估中相关问题分析
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前言 着济发展特房产力发展90年代末期购物中心量国出现已成现代生活方式重组成部分评估实践中然会遇量类似房产估价购物中心身较特殊影响价值素复杂样文影响购物中心价值区位素素营模式商业业态等方面进行分析评估类房产带益思考
购物中心定义分类特征
1购物中心定义分类：零售业态分类（GBT181062004）购物中心种零售店服务设施集中企业计划开发理运营建筑区域消费者提区域性服务商业集合体国购物中心分三类：社区购物中心市区购物中心城效购物中心
2购物中心特征
购物中心仅众商铺聚集种功集合体购物中心消费者提供品种样层次样服务种商铺计划聚集购物中心区零售业态核心特点般言特征：
（1）投资开发产权形式：投资商统计划统规划统建设产权形式两种：种分散投资分割拥种少数投资商拥购物中心层整幢
（2）统理分散营理模式：统理购物中区商业业态核心统租户理统策划统物业理统服务监督统营运理原实行卖场租赁制专业专卖等种零售店铺餐饮娱乐服务业相关零售商承租营
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3）部租户组合业态组合合理配置例适业态功齐全购物中心购物外餐饮娱乐休闲服务种业态业态相适应功
（4）规模面积商圈辐射面广营类型配置例处域类型相应
（5）设施配套齐全形成良购物环境安全设施根先址规模商圈范围建设规模相适应停车场
二购物中心营模式商业业态
（）商业产营模式产权式营模式营模式两种：
产权式营模式：商业物业全部销售权投资者投资者营者独立招商分散营物业理公司简单物业理职积金收益全部投资者
营模式：营模式分二层面商业物业部分产权营权销售投资者专业商业理公司负责意理投资者营委托营享受商业理公司固定投资回报种销售模式二开发商预留部分商业物业转产权引进核心力商家进场营商业理公司负责统理实现租金收益资产增值种营模式
购物中心营理模式例外两点实践中购物中心理模式帐投资者组建商业理公司者委托商业理公司统营理
（二）购物中心商业业态
购物中心般分布商业业态：型力店特色力店般零售店三类
1型力店型超市百货公司型餐饮型娱乐美食城类型力店般分布较偏位置需面积租金承受水低
2特色力：电器连锁型家居健身中心体育品专卖店美容美发等服务类类特色店需面积租**承受力属中等
3般零售店包括：服装鞋球珠宝眼镜精品店药店银行等零售店需面积较分布楼层租金承受力较强特营奢侈品流行商品银行金融机构高档商品金店等类零售店空间位置求更高愿意支付更高租金
三购物中心租金形式相关特征
租**高低决定购物中心市场价值购物中心租**营模式店铺类型 签约时间位置店铺营品牌等素关般情况力店租户营品牌知名度高商户签约时间早租赁面积签约时间长支付租**相较低类租户整购物中心带预期高客流量销售额时降低整购物中心营风险
购物中心租户租金两类：固定租金变动租金固定租金指合期租户固定数额支付租金形式变动租金租户基租金加零售额定百分作租金支付形式购物中心采取基租金加销售额定百分租金模式
四影响购物中心价值微观素分析
1区伴素相相素言区位素购物中商铺租金影响尤显著影响区位素：段繁华程度交通条件街状况商品性质消费者购买行特征商品消费者吸引范围区位条件越利商业中心商品序列越高商圈越交通形式决定商业形式什样交通什样商业般说交通越便捷商业越发达购物者言街立面越越街具体分布状况价值会产生较影响
2购物中心必须选择交通便利理位置仅消费者更容易发现该购物中心方便消费者进出考虑私家车出入方便具备型停车场购物中心缺少设施直接影响购物中心效发挥附公交通系统公汽站铁站等吸引量流
3建筑形式：建筑设计影响租**第重素通常购物中心呈L形U型线型长方型带状购物中心外观布局吸引引导消费者会起相作
4楼层层高楼层购物中心层价值差般言购物中心客流量着楼层逐层递减租**递减种规律山城重庆等会发生变化层高低28m型商铺会压抑感较面积商铺（200m2）层高低32m显较沉闷般购物中心标准层求净高4258m房
5柱距：着科技发展新技术应越越商业建筑采超前设计量做减少柱子数量加柱距柱子越少柱距越仅利中心视线达性越利中心店铺布局型商业柱距8211米
6商铺位置：购物中心商铺位置价值租**差异较商铺位门口电梯旁力店等达性视性易达方接顾客越租**相较高
7建筑面积购物中心租**产生重影响正常状况般呈正相关型购物中心道常具更样化租户组合够更效实现较购物吸引更消费者购物中心店铺说说说说面积太单位租**较低
8购物中心成熟营期限长短：般言购物中心成熟营期限越长营越稳定消费者心中享高知名度美誉度租户支付商铺租金越高
9力店次力店集聚素力店次力店国际品牌店全国知名品牌店消费者具良吸引力力店次力店良搭配购物特色餐饮休闲健身等店铺集聚利力购物中心功区块形成进步提升购物中心吸引力进利租**提升
10历史文化素商业业态空间形成程中渗透着城市文化素商业区域中心影响具代作易消费者感知认形中提升商业区域中心价值
11外购物中心室装修布局影响租**高低购物中心部交通手扶电梯数量否配备直达高层垂直电梯会影响租**购物中心外部否足够橱窗广告招牌等会影响购物中心消费者吸引
五购物中心评估应注意问题
1购物中心评估采收益法市场较法般整层整幢出售案例较少市场足够中面积商铺（整层分割）交易时修正评估价格基础通整层交易修正通常整层出售中面积销售价低815进行估算估价象评估价格
2评估购物中心租**应作充分详细解购物中心招商营销需力店次力店非力店国际品牌店全国品牌店方品牌店等采取零售店采取租**政策签约时间租赁时间长短租**异特采基租金加销售额计提租金收取模式须详细解年销售状况时租金合涉免租期理费税费否包含营业性支出项目进行认真分析准确确定客观租**
3变现力分析中购物中心部分割部分评估分析时通性价格作详分析特估价象购物中心部分时缺乏独立性特没固定围护结构商铺
4购物中心规模未价值受营状况变动风险果购物中心营出现问题会出现荣俱荣损俱损局面旦中断营重新购物中心运营起空置期会长启动成正常营确性增长想时转租风险
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