物权法视阈下的农地流转制度


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    物权法视阈农流转制度
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    学校名称******分校
    姓    名         **        
    学    号    14******23    
    专    业        法学        
    教育层次         科       
    入学时间       2014年秋     
    指导教师        **       
     
    摘 
    物权法针农村承包营权取途径规定流转方式物
    权法宅基方面规定权制度尚未建立宅基权流转制度文结合物权法农村土承包法担保法等相关法律规定农村宅基权农村土承包营权流转性质方式限制条件进行分析根国目前法律关农流转规定足进步提出国农村土流转应遵循物权原减少行政干预规范合理流转方式限制条件
     
    关键词:物权法土承包营权宅基权流转立法完善
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    Abstract
     
    The property law in view of the right to the contracted management of rural get way different rules for different circulation way but the property law regulations only in respect of housing land use right system has yet to establish the land circulation system According to property law rural land contract law and security law and other relevant legal provisions the right to use house sites in rural areas and the nature of the right to the contracted management of rural land circulation methods and constraints are analyzed and according to the current law in our country of farmland changing rules on the some shortcomings further put forward the our country rural land circulation should follow the principle of real right reduce administrative intervention and regulate the circulation of reasonable methods and constraints
       Key words The property law Right to the contracted management of land The homestead right to use The circulation improvement of legislation
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目    录
    引言……………………………………………………………………1
    物权法农村土承包营权流转规定概述…………………………2
    二农村土承包营权流转物权法分析……………………………………2
    ()物权法土承包营权物权性质分析………………………………… 2
    (二)物权法土承包营权流转方式分析………………………………… 3
    (三)物权法土承包营权流转限制条件分析………………………… 3
    三物权法关宅基权流转规定概述…………………………………… 4
    四关宅基权物权法分析……………………………………………… 4
    ()物权法宅基权物权性质分析…………………………………… 4
    (二)物权法宅基权流转限制条件分析……………………………4
    五完善土承包营权流转制度立法建议……………………………………5
    ()加强市场调控逐步减少行政干预………………………………………5
    (二)健全二级土权市场……………………………………………………5
    (三)完善立法建立稳定农村土承包关系……………………………………5
    (四)建立农村土流转市场价格评估体系………………………………………6
    六完善宅基权流转制度立法建议………………………………………6
    ()完善宅基权取制度……………………………………………… 6
    (二)构建宅基权期限制度………………………………………………6
    (三)建立统宅基权登记制度……………………………………… 7
    结………………………………………………………………………………… 8
    注释……………………………………………………………………………………9
    参考文献…………………………………………………………………………… 10
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    引  言
    中华民国物权法颁布实施严格规范国土承包营权流转制度宅基权制度起巨推动作第十章土承包营权规定益物权完成土承包营权司法化程物权法宅基权禁止流转点然着墨十分重值深入研究探讨
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    物权法农村土承包营权流转规定概述
    国物权法农村土承包营权流转规定第十章中第128条第133条两法条物权法农村土承包法土承包营权流转方式做规定农村土承包法第32条规定:通家庭承包取土承包营权法采取转包出租互换转者方式流转第49条规定:通招标拍卖公开协商等方式承包农村土法登记取土承包营权证者林权证等证书土承包营权法采取转出租入股抵押者方式流转
    出物权法基承袭农村土承包法中关土承包营权流转方式规定首先物权法规定未法批准承包土非农建设限制土专门途次流转方式物权法删农村土承包法关出租流转方式规定国物权法方式取土承包营权流转方式农村土承包法规定较宽[1]流转方式规定权予国务院国务院制宜调整流转方式发生变化
    二农村土承包营权流转物权法分析
    ()物权法土承包营权物权性质分析
    国物权法土承包营权作益物权类进行规定土承包营权概念种权利狭义广义分狭义土承包营权范围指家庭承包中农民口粮田劳动力责田家庭联产承包基农村集体济组织社员身份取种资格权利广义农村土承包营权仅包括家庭联产承包包括通招标拍卖公开协商等方式承包农村土指四荒土农村土承包法第二章家庭承包方式第三章方式承包分规定家庭联产承包营权方式承包营权两类物权法第十章部分家庭承包方式获土承包营权作规定方式承包土承包营权仅第133条予规定没明确体现两类土承包营权差异利区两类物权性质致认方式取土承包营权债权
    认物权法两类土承包营权规定益物权已表明立法者两类权利作物权性质权利予规定态度两类物权性
    质土承包营权体流转方式流转限制条件等方面两类实施流转法律保护应差异
    (二)物权法土承包营权流转方式分析
    国物权法家庭承包方式承包土规定干流转方式中家庭承包土营权流转方式农村土承包法中采取转包互换转等方式流转招标拍卖公开协商等方式承包土农村土承包法等法律国务院关规定进行流转:土承包营权转入股抵押方式流转物权法家庭土承包营权流转方式限制较严格没采纳抵押入股两种流转方式反映出立法者农村土家庭承包营权流转谨慎态度国政府提倡土适度流转政策恰相致家庭承包制度越稳定土流转会越健康发展农村家庭承包制度土流转制度矛盾
    点国物权法删农村土承包法关出租方式规定法学理出租流转方式转包相似处出租指出租方(原承包方)法全部部分土承包营权转移承租方行原承包合承包方履行双方权利义务应根租赁合确定转包指承包期转包方(原承包)土承包营权全部者部分转第三方第三方转包方履行义务承包方发包方关系变观点认果土承包营权偿转包出租行出租转包列规定丰富国土流转方式易导致重复规定物权法删关出租流转方式规定
    (三)物权法土承包营权流转限制条件分析
    物权法农村土承包营权流转限制条件语焉详仅第128 条第133 条规定农村土承包法等法律调整强调未法批准承包非农建设农村土承包法第37条规定土承包营权流转应发包方意立法目担心果土承包营权流转做出样限制会导致农民失赖生存土耕量流失影响农村社会稳定
    认限制条件应废种规定物权法赋予土承包营权物权属性符违背农村土承包法中愿等流转原性规定物权绝性求:违反法律强制性规定损害社会公利益公序良俗决定
    权力变动单位意干涉权利权力外农村土承包营法第33条规定:土承包营权流转应遵循等协商愿偿原组织强迫者阻碍承包方进行土承包营权流转利益决定权土转前事必须衡量利弊失便更处分权力
    三物权法宅基权流转规定概述
    国物权法宅基权规定第十三章中第152条155条宅基权取行转规定第153条该条进行隐晦处理中物权法第152条规定:宅基权法集体土享占权利权法利该土建造住宅附属设施第153条规定:宅基权取行转适土理法等法律国家关规定物权法关宅基权流转目前然原禁止:宅基权单独转出租房屋转出租时转出租根国务院文件精神种转集体部进行宅基权抵押集体部转房屋时转申请宅基权[2]
    四关宅基权物权法分析
    ()物权法宅基权物权性质分析
    国宅基权物权法第十三章中规定土承包营权相容规定较少宅基权容根土理法进行规定十七届三中全会通关推进农村改革发展干重问题决定中指出:完善农村宅基制度严格宅基理法保障农户宅基益物权农村宅基村庄整理节约土首先复垦耕调剂建设必须符合土利规划纳入年度建设计划优先满足集体建设明确肯定宅基权农村财产意义物权属性
    (二)物权法宅基权流转限制条件分析
    物权法第155条规定:已登记宅基权转者消灭应时办理变更登记注销登记出定条件宅基权进行转国务院关深化土改革中规定出卖出租流转方式禁止城镇居民购置宅基关宅基权流转限制规定首先物权法第184条第2款担保法第37条第2款规定禁止集体土权抵押次土理法第
    62条第3款规定宅基权取乡政府县政府审批乡政府县政府集体土权审批没法律土理法第62条第1款规定农村村民户拥处宅基面积超省治区直辖市规定标准农村村民建住宅应符合乡(镇)土利总体规划量原宅基村空闲宅基权分配偿性福利性宅基权流转适限制特流转象进限制否利宅基权进行违法建造房屋现象会量出现影响社会稳定
    五完善土承包营权流转制度立法建议
    物权法中土承包营权流转分家庭承包取土承包营权流转通招标拍卖公开协商等方式取土承包营权流转规定转包出租互换转抵押入股等流转方式种规定具定创建性时存着足结合国土资源现状认方面完善农村土承包营权流转制度:
    () 加强市场调控逐步减少行政干预
    农村土承包营权流转应通市场调控适宜采取行政手段进行调控物权法方式取土承包营权流转方式分国务院行政部门必然加行政部门流转方式干预容易产生行政调控市场调控方式突认物权法应立法权予收回废行政调控流转方式
    (二) 健全二级土权市场
    二级土权指土者承包期限法土权转第三权利目前国农村土承包法农流转限制较严格尤家庭承包取土承包营权流转求极严格农村土承包法第37 条规定采取转方式流转需发包方意规定物权法土承包营权物权性质背道驰应该予废构建完善二级土权流转市场必须遵循市场规律提倡农农前提流转
    (三)完善立法模式建立稳定农村土承包体系
    国现行立法规定农村土流转方式包括转包出租互换转入股抵押等形式实践中两田制反租倒包四荒拍卖集体农场合作模式等等
    模式国家禁止模式逐步发展完善程中实践中新型流转形式出现亟国家法律予认便农村土流转提供行法律外国农民土承包营权常调整极稳定仅土承包营权物权性质没充分体现土承包营权利身未保护十七届三中全会关推进农村改革发展干重问题决定求赋予农民更加充分保障土承包营权现土承包营关系保持稳定长久变政策已超出土承包法承包期限规定修改现法律规定建立长期稳定农村土承包营法律制度促进农村土承包营权流转起积极促进作
    (四)建立农村土流转市场价格评估体系
    农村土流转价格影响农村土流转重素土价格理构建农村土流转市场化关键农村土流转市场化方发展土价格起促进作目前农村土承包营权流转中存两方面问题方面农民土价格发展趋势握准眼前利益驱动轻易土承包营权流转出方面农村基层政府发展济压力加强招商引资工作利土作优惠政策容积极促进土流转旦土权流转价格发展趋势估计足会出现农民利益受损害情况加深土流转双方矛盾阻碍土流转政策长期稳定发展避免问题出现必须建立规范土流转评估制度
    六完善宅基权流转制度立法建议
    长期关农村宅基问题公法调整司法调整直争休社会义市场济体制确立求必须制定符合发展法律规体系结合国国情验认应方面完善宅基权流转制度:
    ()完善宅基权取制度
    目前国宅基权取条件张建立偿制度认偿取宅基权会导致许农民产生宅基私产错误观点导致宅基权流转陷入盲目混乱局面长远角度出发更实现国土集体土宅基价值建立宅基偿制度未发展趋势认农村发展阶段宅基情况立法统规定宅基权必须支付相应价短时间难实现必须谨慎进行宅基
    偿制度宅基权收取费户宅超标占情形进行具体收费标准应根方标准确定宜
    (二)构建宅基权期限制度
    国现行法律实行宅基权期限性制度农村宅基长时间难收回转移降低宅基效率造成量宅基空置难解决激化宅基权权间突提高宅基利率建立完善农村宅基权消灭制度成科学利土权利制度发展必然趋势认应建立宅基权期限制度宅基权动续展期[3]纳入法律体系
    (三)建立统宅基权登记制度
    产权明晰流转前提物权法规定宅基权取适土理法国家关规定2004年土理法宅基权取否需设定登记规定明确应明确登记宅基权成立件物权变动件应加强宅基强制登记制度法确定宅基权属范围明确宅基权产权体保障交易安全做流转理具体措施参城镇房屋权流转制度宅基流转进行登记规制宅基权流转发生交易事必须登记机关流转标办理登记手续设立流转登记时规定仅限城镇居民转宅基权样便影响宅基流转效率外明确宅基登记发证程中超占面积宅基登记户宅登记等问题解决办法加快农民集体土确权宅基登记发证工作步伐条件市县应农村宅基进行次普查健全宅基籍档案
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    结 
    国土流转制度物权法颁布出现种形式流转方式体制逐渐放松元化运行趋势社会认知体反接受普遍推行立法加保障文通物权法进行学分析结合前土流转形式提出加强土流转登记制度完善宅基权取制度加快农村土流转效率具重意义文仅土流转宅基权方面进行分析阐述希基础继续努力更加广泛学国农流转制度奠定基础
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    注  释
    [1] 国物权法方式取土承包营权流转方式农村土承包法规定较宽选胡吕银土承包营权流转法律问题新探[J]**政法学院学报2004(2)
    [2] 根国务院文件精神种转集体部进行宅基权抵押集体部转房屋时转申请宅基权选国办发(2007)71号文件
    [3] 动续展期选蒋晓玲李慧英张建农村土权流转法律问题研究法律出版社2011(12)
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    参考文献
     
    1缪宁罗时贵农村土承包营权属性探讨[J]农业考古2006(6)
    2王文军完善土承包营权三——评物权法第十章相关条文[J]**理工学学报社科(法学)版第8卷2008(05)
    3张民安高等院校法学专业民商法系列教材(1)物权法[Z]**:中山学出版社2002
    4陈君农村土制度物权法规范解析―学关推进农村改革发展干重问题决定思考[J]载法商研究2009(1)
    5蒋月农村土承包法实施研究[M]法律出版社2006
    6王利明物权法研究[M]中国民学出版社2002
    7茆荣华国农村集体土流转制度研究[M]北京学出版社2010(5)
    8方文中国农村土流转制度环境农户行机制创新浙江学出版社2012(5)
    9郭晓鸣统筹城乡发展农村土流转制度变革科学出版社2012(7)
    10蒋晓玲李慧英张建农村土权流转法律问题研究法律出版社2011(12)
    11国英农村土制度改革:国际较研究社会科学文献出版社2009(7)
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     


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