房产抵押估价报告中应包括估价象变现力分析建设部房产抵押估价指导意见中规定目前省房产估价行业估价象变现力分析撰写较薄弱甚相估价员干脆拷贝范笔者认变现力分析估价报告者作提示应该符合重性针性指性三素某特定估价象言部分撰写仅恰处必须留定余估价师力种挑战验笔者旨方面作抛砖引玉谈点法供业士参
变现力概念
变现力指假定估价时点实现抵押权时没损失条件抵押房产转换现金性
二影响变现力素
（）房产通性
谓通性指该房产否常见否普遍效需求数量少
1途专业化
途越专业化房产者范围越窄越容易找买家变现力越弱例：厂房住宅变现力弱特殊厂房标准厂房变现力弱商场（柜台）店面变现力弱
2结构质式房屋质量
结构说砖混结构变现力钢混结构住宅言点状布置条状布置梯户梯两户质量说房屋质量差质量成新率差成新率
房屋质量广义说体质量外包括区环境物业理等等
3房产价值
般说价值越房产需资金越越容易找买家变现力越弱
例：型商场店铺变现力弱墅复式住宅般单元住宅变现力弱
4房产开发程度
般说开发程度低房产确定素变现力越弱
例：生毛熟变现力弱建工程现房变现力弱
5区位条件
处区位越偏僻越成熟区域房产变现力越弱
例：郊区房产市区房产变现力弱商圈外商业房商圈商业房变现力弱
6该类房产市场状况
房产市场越景气出售房产越困难变现力越弱
例：市场萧条时期市场繁荣时期房产变现力弱
（二）独立性
谓独立性通俗说否单独受限制般说独立性越差房产越妨碍房产变现力越弱
例：位某院工厂栋房屋独立性果门关闭难出入
例：商场柜台受制整商场理店面独立性
（三）房产分割转性
谓分割转性指物理济否分离开房产
例：宾馆某套房餐厅住宅底层入户花园顶层赠送部分保龄球馆球道高尔夫球场洞般物理济分割转房产价值变现力弱果容易分割转房产变现力相较强
例：复式住宅果条件许分成层2套单元房出租时方便果法律允许分割2单元分割总价减少便转变现力分割复式住宅较强
三变现力分析撰写
（）变现力分析撰写容
总体说房产抵押估价报告中变现力分析应该包括容：
1抵押房产通性
2抵押房产独立性分割转性
（结合文二相关容进行分析撰写）
3估价象市场状况
4预测实现价格评估市场价值差异程度
首先必须明确种实现价格评估市场价值差异程度指估价时点拍卖变卖情形种差异程度取决：市场状况短期强制处分购买群体心理排斥等素影响实现价格肯定评估市场价值（然指合理市场价值）低低少区关键取决估价师市场价值法定优先授偿款变现时间长短实例估价参数谨慎原等等握分寸尺度
5 清偿序
般认清偿序：①支付处置费佣金②偿法定优先授偿款③偿抵押权（债权）债权息违约金④余款交委托（抵押）
（二）变现力分析撰写注意事项
1根估价象性针性指性定强
2客观正确握估价员专业力
3恰处保护留余
4结合估价报告者作提示关容撰写应出现估价报告撰写中逻辑错误（尤前矛盾）
5变现力分析建议放房产估价技术报告中撰写
四估价报告方应特注意事项撰写
更方便说清楚方面作定展开述房产抵押估价报告 中部分撰写应该提纲挚领容应符合针性重性
（）估价象房产市场状况时间变化房产抵押价值产生影响估价结果估价象特定估价时点特定估价目前提市场价值着时间推移估价象房产状况会发生变化（尤房屋折旧土年限缩短等等）房产市场会发生变化着时间推移估价象价值会发生变化估价结果产生偏差属正常房产市场现象作抵押贷款目抵押权尤注意估价象价值减损符合抵押谨慎原外短期估价象强制处分估价象变现价值通常会低估价时点正常市场价格报告关注未市场风险短期强制处分风险
（二）抵押期间产生房产信贷风险关注点
1抵押房产身风险：
（1）适应性风险房产适合作抵押物受抵押相关法律法规限制作担保物房产必须具合法性房产权利享处分收益权转性抵押登记生效基条件成抵押房产果全部部分适合设定抵押风险根性
（2）预期风险房产抵押价值评估特定估价时点市场价值扣减法定优先受偿款项抵押期限较长期间房产市场变动泡沫破裂造成市场价值降会形成预期风险
（3）变现风险抵押履行债务时抵押权抵押房产变现收回抵押物时会出现处置抵押物短期性强制性变现力差处置发生税费形成价值减损甚资抵债风险
（4）损耗风险房产抵押特性抵押物抵押占收益抵押期间正常房产会造成抵押物般损耗空置质量隐患理维护妥甚火灾等意外会造成价值严重减损甚消失
2系统风险：
（1）市场供求风险市场供求风险指抵押房产区房产市场供求关系变化带风险市场断变化房产市场供需求断变化供求关系变化必然造成房产抵押物价格波动具体表现租金收入房产价值变化市场结构性剩购买力降低达定程度时种风险极影响抵押房产变现
（2）政策政治风险政府关房产税收住房价格金融环境保护等政策会房产收益目标实现产生巨影响抵押权带风险政治风险（战争政变济制裁罢工骚乱等）旦发生仅会直接建筑物造成损害会引起系列风险房产危害种风险
（3）信道德营理等风险抵押（贷款）信道德影响着贷计划企业营理决定着贷力实现
（4）然损失风险然损失风险指火灾风灾偶然发生然灾害引起抵押房产损失旦发生灾害房屋出租（营）建筑物进行投保营（出租）迫停止房屋动产动产损毁损毁资金缺乏法动产重建损失创伤法弥补
3估价报告中做出某假设估价结果产生风险披露：
应具体针估价报告中估价结果产生影响某假设予披露告知报告者
：估价报告中假设估价象土权出（未提供国土证）果真实情况国划拨必须扣应补交土出金应予披露提请关注
4估价报告中忽略虑法虑某素（条件）估价结果产生风险披露：
部分针估价报告忽略虑法虑某素条件披露
：委托告没存法定优先受偿款存瑕疵等等应具针性实性
（三）合理评估价值
请充分注意市场风险估价象变现力合理抵押价值贷款成数请放贷方慎重握
（四）房产市场价格变化较时（尤跌较快时）应估价象抵押价值进行评估
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房产抵押估价报告中应包括估价象变现力分析建设部房产抵押估价指导意见中规定目前省房产估价行业估价象变现力分析撰写较薄弱甚相估价员干脆拷贝范笔者认变现力分析估价报告者作提示应该符合重性针性指性三素某特定估价象言部分撰写仅恰处必须留定余估价师力种挑战验笔者旨方面作抛砖引玉谈点法供业士参
变现力概念
变现力指假定估价时点实现抵押权时没损失条件抵押房产转换现金性
二影响变现力素
（）房产通性
谓通性指该房产否常见否普遍效需求数量少
1途专业化
途越专业化房产者范围越窄越容易找买家变现力越弱例：厂房住宅变现力弱特殊厂房标准厂房变现力弱商场（柜台）店面变现力弱
2结构质式房屋质量
结构说砖混结构变现力钢混结构住宅言点状布置条状布置梯户梯两户质量说房屋质量差质量成新率差成新率
房屋质量广义说体质量外包括区环境物业理等等
3房产价值
般说价值越房产需资金越越容易找买家变现力越弱
例：型商场店铺变现力弱墅复式住宅般单元住宅变现力弱
4房产开发程度
般说开发程度低房产确定素变现力越弱
例：生毛熟变现力弱建工程现房变现力弱
5区位条件
处区位越偏僻越成熟区域房产变现力越弱
例：郊区房产市区房产变现力弱商圈外商业房商圈商业房变现力弱
6该类房产市场状况
房产市场越景气出售房产越困难变现力越弱
例：市场萧条时期市场繁荣时期房产变现力弱
（二）独立性
谓独立性通俗说否单独受限制般说独立性越差房产越妨碍房产变现力越弱
例：位某院工厂栋房屋独立性果门关闭难出入
例：商场柜台受制整商场理店面独立性
（三）房产分割转性
谓分割转性指物理济否分离开房产
例：宾馆某套房餐厅住宅底层入户花园顶层赠送部分保龄球馆球道高尔夫球场洞般物理济分割转房产价值变现力弱果容易分割转房产变现力相较强
例：复式住宅果条件许分成层2套单元房出租时方便果法律允许分割2单元分割总价减少便转变现力分割复式住宅较强
三变现力分析撰写
（）变现力分析撰写容
总体说房产抵押估价报告中变现力分析应该包括容：
1抵押房产通性
2抵押房产独立性分割转性
（结合文二相关容进行分析撰写）
3估价象市场状况
4预测实现价格评估市场价值差异程度
首先必须明确种实现价格评估市场价值差异程度指估价时点拍卖变卖情形种差异程度取决：市场状况短期强制处分购买群体心理排斥等素影响实现价格肯定评估市场价值（然指合理市场价值）低低少区关键取决估价师市场价值法定优先授偿款变现时间长短实例估价参数谨慎原等等握分寸尺度
5 清偿序
般认清偿序：①支付处置费佣金②偿法定优先授偿款③偿抵押权（债权）债权息违约金④余款交委托（抵押）
（二）变现力分析撰写注意事项
1根估价象性针性指性定强
2客观正确握估价员专业力
3恰处保护留余
4结合估价报告者作提示关容撰写应出现估价报告撰写中逻辑错误（尤前矛盾）
5变现力分析建议放房产估价技术报告中撰写
四估价报告方应特注意事项撰写
更方便说清楚方面作定展开述房产抵押估价报告 中部分撰写应该提纲挚领容应符合针性重性
（）估价象房产市场状况时间变化房产抵押价值产生影响估价结果估价象特定估价时点特定估价目前提市场价值着时间推移估价象房产状况会发生变化（尤房屋折旧土年限缩短等等）房产市场会发生变化着时间推移估价象价值会发生变化估价结果产生偏差属正常房产市场现象作抵押贷款目抵押权尤注意估价象价值减损符合抵押谨慎原外短期估价象强制处分估价象变现价值通常会低估价时点正常市场价格报告关注未市场风险短期强制处分风险
（二）抵押期间产生房产信贷风险关注点
1抵押房产身风险：
（1）适应性风险房产适合作抵押物受抵押相关法律法规限制作担保物房产必须具合法性房产权利享处分收益权转性抵押登记生效基条件成抵押房产果全部部分适合设定抵押风险根性
（2）预期风险房产抵押价值评估特定估价时点市场价值扣减法定优先受偿款项抵押期限较长期间房产市场变动泡沫破裂造成市场价值降会形成预期风险
（3）变现风险抵押履行债务时抵押权抵押房产变现收回抵押物时会出现处置抵押物短期性强制性变现力差处置发生税费形成价值减损甚资抵债风险
（4）损耗风险房产抵押特性抵押物抵押占收益抵押期间正常房产会造成抵押物般损耗空置质量隐患理维护妥甚火灾等意外会造成价值严重减损甚消失
2系统风险：
（1）市场供求风险市场供求风险指抵押房产区房产市场供求关系变化带风险市场断变化房产市场供需求断变化供求关系变化必然造成房产抵押物价格波动具体表现租金收入房产价值变化市场结构性剩购买力降低达定程度时种风险极影响抵押房产变现
（2）政策政治风险政府关房产税收住房价格金融环境保护等政策会房产收益目标实现产生巨影响抵押权带风险政治风险（战争政变济制裁罢工骚乱等）旦发生仅会直接建筑物造成损害会引起系列风险房产危害种风险
（3）信道德营理等风险抵押（贷款）信道德影响着贷计划企业营理决定着贷力实现
（4）然损失风险然损失风险指火灾风灾偶然发生然灾害引起抵押房产损失旦发生灾害房屋出租（营）建筑物进行投保营（出租）迫停止房屋动产动产损毁损毁资金缺乏法动产重建损失创伤法弥补
3估价报告中做出某假设估价结果产生风险披露：
应具体针估价报告中估价结果产生影响某假设予披露告知报告者
：估价报告中假设估价象土权出（未提供国土证）果真实情况国划拨必须扣应补交土出金应予披露提请关注
4估价报告中忽略虑法虑某素（条件）估价结果产生风险披露：
部分针估价报告忽略虑法虑某素条件披露
：委托告没存法定优先受偿款存瑕疵等等应具针性实性
（三）合理评估价值
请充分注意市场风险估价象变现力合理抵押价值贷款成数请放贷方慎重握
（四）房产市场价格变化较时（尤跌较快时）应估价象抵押价值进行评估
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