房产基础专业知识
1房产：指房产产总称（称动产）
2房产三种存形态：
单纯土单纯房屋土房屋综合体
3房产特征：
a房产位置固定性（土移房屋动）
b房产域差性（宗房产价值）
c房产高值耐久性（价格贵土永久）
d房产保值增值性（货币贬值房产保值货币增值房产增值）
4房产：房屋权利总称（占收益处分等权利）
5房屋分类：
a功途：居住房（区高品住宅）工业房（厂房仓库）商业房（门面商场）办公房（写字楼）行政房（军事学校等单位房城市）
b建筑结构：钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构
c权属：公房（直公房公房等）私房
6产：土权利总称（收益转等权利）
7土分类：
a开发利：生熟
b建筑功：建筑非建筑
c途：居住商业服务工业仓储市政公设施交通绿化特殊等
8房产业：指事房产开发营理服务行业包括：
a土开发
b房屋建设维修理
c土权偿划拔转
d房屋权买卖租赁
e房产抵押贷款
f房产市场
9土权：土者根土分类土加利权利（指法土营利收益权利）土公制采取两种形式：集体制国家制a）农村土采集体制属农民集体b）城市土采取国家制形式属全民取土权
土获方式：
划拔：偿学校医院军事机场等市政建设工程
出：国家偿取权方式：协议（200250万亩）招标（提出底价根途价格取）拍卖（价高者竟违法前提通正规渠道取）
10房产市场：
a级市场：土体（称土市场土交易市场）
b二级市场：开发商获土投入定奖金建设通偿赠产权转买需求者（新建商品房买卖市场）
c三级市场：房屋消费市场次流通包括：买卖抵押转租（二手房）
房产市场结构善览表：
市场称谓
级市场
二级市场
三级市场
称谓
土权出市场
土权转市场增量商品房市场住房级市场等
土权转市场存量商品房市场二手房市场住房二级市场等
市场体
政府开发企业（投资者）
开发企业业
业
市场客体
国土权
增量商品房
存量商品房已售旧公房私房
交易方式
拍卖招标协议
出售出租等
买卖租赁交换等
11土权出：指国家土者身份指定块年限途城市规划等条件城市土权出土者土者收取土权出金行出交易双方国家单位
12土产权：包括土权权役权抵押权典权租赁权
权：指支付租金代价土建筑房屋权利实质土权
役权：指利土供权利
抵押权：指土权获者效期限土作抵押获取银行贷款担保权利
租赁权：指土权获者效期限土租获取收益承租取该块土租赁权
13土年限：指国家土权出土者双方约定土者年限
1）土权出年限：
a居住70年
b工业教育科技文化卫生体育综合50年
c商业旅游娱乐40年
PS：途需转换补年限价差价国家指定遵执行
2）土年限期处理：
a国家权条件收回该土
b建筑体质控部门检验属危房
c项目存影响城市规划影响市容政府缴纳土出金继续
PS：bc条完全存情况时价购买年限年限政府规定否条件收回
14商品房：开发商市场价取土权进行开发建设国土局批准市场流通房产获取房产证行转出租继承抵押交换固定资产
商品房物业类型：住宅写字楼商场酒店市场
15商品房预售制度：五证二书
五证：〈国土证〉〈建设规划许证〉〈建设工程规划许证〉
〈建设工程施工许证〉〈商品房预售许证〉
二书：〈质量保证书〉〈说明书〉两书作商品房买卖合补充约定房产开发企业商品房交付时购房提供商品房住宅承担质量责法律文件保证文件
16烂尾楼：指未完成施工中途停建楼盘造成楼盘烂尾原资金足设计施工存严重质量问题非常建设等
17楼花：指已动工建造尚未建成楼宇房屋指图纸楼宇处建筑施工初阶段离交房时间长价格优惠买转卖赚差价
18炒楼花：买卖尚未建筑房屋（现政府规定商品房5年许转交5营业税控制炒房）
19期房：指具备预售条件尚未竣工交付商品房（价格低选择空间户型齐全监督建筑材料质量）
20现房：指已工程质量监督部门验收取质量合格证明文件交付商品房（买入住价格高户型时选择空间）
21济适房：指微利价出售广中低收入家庭商品房（带社会保障性质商品住宅济性适性）买必须符合政府规定条件排号购买**房口25岁65㎡济价购买65㎡外商品房价购买5年转卖）
22二手房：办产权证进行次转房屋：公房私房集资房廉租房安置房等福利房
23诚意金：指商品房未取预售证前开发商收取客户退回款项（般获开发商折扣承诺）
24定金：指事约定方方付作债权担保定数额货币（担保债权作）返
25订金：担保债权作返
26玄关：登堂入室第张门进方开门区域
27公寓：指2层供户家居住建筑
28纯办公楼：专类公司日常运作提供办公活动楼
29综合楼：居家办公商场集合体楼
30商住住宅：SOHO居家办公体
31墅：指郊外风景区建造供休养住宿花园住宅TOWRHOUSE（联体墅单排墅）
32SHOPPINGMALL：站式购物集购物娱乐休闲体商业区域起源美国（称第六商业业态）
33物业理：指专业公司机构接受业（）委托物业实话专业化理业（）提供高效周服务行
34物业理容：房屋附属设备理维修房屋区域清洁卫生安全保卫公绿化公设施道路等实施理业提供综合性特约服务等物业理属社区理范畴
35业会：指物业理区域全体业组成区域物业理具决定权组织形式
36业代表会：物业理区域业代表组成区域物业理具决定权组织
37业委员会：物业理区域业代表组成代表全体业物业实施治理组织业代表会业代表选举产生
38次性付款：指购房户购买商品房时没享受政策性贷款情况全部买房款次性付售房单位付款方式
39分期付款：购房者签约购房款分成干例时间段施工进度分批交纳房款（针期房）交房时款项全部付清
40银行揭：指购房合房屋产权作抵押获购房贷款方式购房者购房时银行提出担保质押文件银行审核通取房屋总价部分贷款抵押约定期时间段银行偿贷款息提供房产作偿贷款担保（般购房合产权证作抵押住房：七成二十年门面：五成十年六年十年）
41公积金：全称住房公积金指城镇住房制度改革中国家机关国企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业城镇企事业单位职职工国家规定缴存专项住房消费资金（门面行）缴存例：均低职工年度月均工资5条件城市适提高缴存例缴存方式：职工缴存二职工单位缴存
42住房公积金贷款：指参加住房公积金制度职工购买建筑翻建修住住房时资金足愿新购住房产权作抵押住房公积金理中心申请贷款
43契税：指房屋权发生变更时事订契约房价定例产权承受征收次性税收（普通住宅：2非普通住宅：4）
44公维修基金：指住宅楼房公部位公设施设备维修养护基金（普通住宅：2电梯房门面：3）
45生：指未开发尚未开成建设条件农荒
46起价：起步价指物业房源中低销售价格（般指户型格局楼房价格层差价十~百元）
47基价：基础价指核算确定方米商品房基价格针房产定价方法言起步价没关系（楼层价格）
48均价：物业均销售价格物业套房子销售价格相加单位建筑面积数出方米均价）
49成价：指住房制度改革中出售公住房时建筑公住宅均成测定价格
包括：A征拆迁补偿费 B勘察设计前期工程费 C建安工程费 D住宅区基础设施建设费E理费 F贷款利息 G税金
二建筑基础知识：
1三通：指土开发时进行通水通电通路土整
2七通：水排水电力通讯燃气热力道路通土整
3占面积：红线范围面积
4建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚层外围水投影面积包括阳台挑廊室室外楼梯等
5销售面积：指商品房套出售销售面积购房者购买套建筑面积应分摊面积建筑面积
6面积：指住宅层面中直接供住户生活净面积（住房买卖中般采面积计算价格）
7公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积商品房中公建筑空间面积两部分组成：）室外楼梯外廊公门厅通道电梯配电房设备层设备房结构转换层技术层空调机房消防控制室整栋楼层服务值班警卫室建筑物垃圾房突出屋面围护结构楼梯间电梯机房水箱间等二）套单元公建筑空间间分隔外墙（包括山墙）墙体水投影面积
公建筑面积分摊系数：公建筑面积套建筑面积
8实面积：建筑面积扣公分摊面积余额
9计租面积：住宅房面积计算非住宅房建筑面积计算
10套建筑面积：指商品房套部分建筑面积总
套建筑面积套面积+套墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积套面积标准层面积系数
11容积率：总建筑面积总面积（层容积率致3高层5超高层7墅03045左右容积率越低居家环境越单价高品质高容积率越高单价低品质低）
12建筑密度：基底面积总占面积*100
13绿化率：指项目规划建设范围绿化面积规划建设面积
公式：植垂直面积占面积*100
14绿率：住宅类绿面积住宅总面积例新区建设中应低30旧区改造时宜低25（包括屋顶晒台工绿）
绿化覆盖率＞绿化率（绿化占面积）＞绿率
15房率：套建筑面积套建筑面积（销售面积）
套建筑面积套面积+套墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积套建筑面积+分摊公建筑面积
16开间：住宅房子横宽度 进深：住宅实际长度
17层高：指层板面层楼面高度包括楼板厚度米单位
18净高：指层高减楼板厚度净剩值楼板表面层楼板表面距离
19绿面积：指够绿化土面积包括屋顶绿化垂直绿化覆盖土2方米土
20跃层式商品房：两层楼客厅两层高没封
21复式楼：楼梯连接两层客厅层高
22错层：房高度米分离
23砖混结构：砖混凝土组成承重墙（四面动梁柱动）
24框架结构：指钢筋混凝土浇捣成承重梁柱适合规模工业化施工效率较高承重墙梁柱墙面通次：砖木结构钢筋混凝土框简结构钢体结构等
25房屋耐年限：指房屋够维持正常年限设计标准建筑材料施工质量状况维护保养相关
钢筋结构：6080年 砖混结构：4060年 砖木结构：3050年 ：15年
26土计量单位：
1方公里100万方米（km2） 1公顷1万方米（hm2）
1公顷15亩 1亩667方米
27住宅楼层划分规定：
低层住宅：13层 层住宅：46层 中高层住宅：79层
高层住宅：1030层 超高层住宅：40层
三房产开发相关知识：
1房产开发：法取土权土性质求进行基础设施房屋建筑活动包括定点选址交付全程征拆迁安置规划设计供水排水供电通电讯通道路绿化房屋建设等项容组成
2土开发：生（具备条件土）开发成供土
3房屋开发：买土权发展商土进行整修路铺设水道热力网然建造类房屋公设施
4房产二次开发：指先生开发成熟（具备条件）然进行拍卖出租买者建造房屋
5房产次开发：次性边土房屋开发完成
6源系统：包括供电供热供气（煤气天然气石油液化气）等设施
7水排水系统：包括取水工程输水工程净水工程配水网（水道）排水网（水道）污水处理排放工程
8土国家权：指作土者国家土法享占收益处分权利
9土集体权：指农村劳动群众集体济组织法律规定范围土享占收益处分权利
10房屋权：房屋全面支配权利包括：占权权收益权处分权
11土权：指含法律意义济意义权双重含义
法律意义：土者土成财产实行占垄断拥土支配权利
济意义：指土者土垄断获定济收入权利
四容须知：
1办理银行揭合需出示：
1）身份证复印件3份结婚证流动口未婚证明
2）首期购房款（低30二次购房者首付低40）购房已付购房款收原件复印件
3）购房者配偶单位工资收入证明
4）开发商签订购房合
5）开户银行开户活期存折含3月揭款
6）住房款合款
7）委托银行扣收购房房款协议书
8）住房抵押承诺书
9）贷款申请书
2办理银行揭需交费：
1）保险费（保险费率110年05‰1120年045‰贷款额）（交保险公司）
2）抵押费贷款额3‰（交房产局）
3）律师见证费贷款额18‰（交律师事务）
4）备案登记手续费份合20元（交房产局）
5）印花税份合10元（交房产局）
6）揭资料费份合40元（交银行）
3公积金提取条件：符合条件次性提取住房公积金帐户存储余额
1）职工购买建造翻修修住住房
2）职工离退休时
3）完全丧失劳动力单位终止劳动关系
4）户口迁出市县者出境定居
5）偿购房贷款息
6）房租超出家庭工资收入规定例
4公积金贷款限额规定：
1）贷款额超25万元高限
2）贷款额超出住房公积帐户储存余额5倍
3）贷款额超出总房款70
5预售房条件：
1）土出金已缴清取国土证
2）取建设规划许证
3）投入工程总建设资金达20（含土出金）
4）施工进度已明确交房日期已明确
5）竣工验收前
五附加容（房产营销培训基础知识）：
1房产销售行业：
精彩特殊处销售升值空间趣成感锻炼封顶收入较灵活广泛综合性行业
2正确价值观：价值观信念期态度行动目标
3行动程：执行核心价值中程目标短期目标日工作计划
4忌语：概肯定语言
五声四语：迎客声称呼声致谢声送客声
反四语：蔑视语烦躁声否定语斗气语
5建筑面积必须高22米（低22米车库杂屋没产权）建筑配套游泳池车库等算面积）
6：般客厅阳台准
7商圈：称购买圈商势圈指定济区域商场商业区中心周围扩展形成辐射力量顾客吸引形成定范围区域
分：核心商圈：型商场中心口占6080价格高次级商圈：拥客户占20
边缘商圈：分布密度产品低档价格低
8商业饱度：测量商圈商业物业供求量重方式
IRS：商业饱度
C：客户指数
RE：顾客均购买量
RF：商圈营面积
IRS（C*RE）RF
9严重影响房产价格素：
1）价格组成土成价格+建安成+利润+理费（国民生产总值DTP指数房产政策法律法规）
2）影响房产素：开发商实力济态度段交通周边环境配套设施绿化升值政府规划潜力客户定位产品设计物业理市场供求品牌销售技巧然环境复制
3）影响栋单位价格素：楼层层高户型景观外围功面积建筑结构
4）层：7层金三银四铜五六高层：7层越高走价格越高越景观越
5）影响商铺：升值潜力段交通配套市场定位（业态定位）消费群品牌流量物业理针铺位影响素：位置面积（面积面积消费群体价格高）楼层铺型（柱开间阻挡）配套设施
10递名片技巧：
1）客户谈判时客户感兴趣时递名片客户印象深认知度
2）客户快起身时递名片客户会准确记住认知
11递资料准确时间：
1）重容讲解完毕递资料请解
2）递名片时起递
3）果客户已资料时着资料容条条讲解然合递
12市场调查目实反映市场现状：
1）解竞争楼盘
2）解消费需求
3）解消费行情
4）策划销售提供
具体调查容：
a）产品调查：规模占面积铺位功定位（做什业态定位）铺型配置（电
梯空调水电表）装修物业理营时间
b）配套调查：部配套周边环境配套功配套
c）价格调查：销售价格均价楼层差价付款方式租金价格（街街价格）
具体调查方式：问卷街访（入户走访单层左手入门双手右手入门）专家访谈市场客户访谈
具体调查象：市场商城专业街步行街专卖点
具体配套调查：医院银行超市休闲场酒店学校交通（流车流公交车长途车）
13风水房产营销：南房间特征（通风时间长日时间长易发霉冬暖夏凉）
风水宝：山伴水龙脉（建筑物阴阳取舍阴：山南水北阳：山北水南龙椅：绿色生命色中纬度：夏吹东南风西南风）
14建筑颜色：红色象征权利富贵尊严红色镇邪
16率实面积建筑面积
高层率层：6070
高层率高层：80
写字楼率高层：5060
17产权证：土证房产证（集资房没产权证福利房产权证转国家允许年限转出租）
19绿化：生态非常方面
环境：周边表现元素：生态文理交通楼盘环境包括：绿化交通密度配套设施日
20价格：昂贵便宜
1）加权较法：价格手较加X减X超1方1000元㎡+1000元㎡*101100元㎡反1000元㎡1000元㎡*10900元㎡
2）盈亏衡法
3）验评估法：根验测标价格阻力位针顾客说容包括：均价起价（作降低入市门槛般低开高涨型楼盘规模楼
盘宜采低开高走）高价（楼层肯定高价）垂直价格（般金三银四铜五铁六超27米空气质量越差）价格塑性（
品牌价值空间）目标价格（实现价格）
21价格构成：
1）土出金：三通拆迁安置费勘查设计费（解质结构）
2）公基础设施费（统称土成）
3）建安成（土建成） 4）理成（包括营销预算成）
5）融资成（利息） 6）税收费 7）利润
22销控：
部认购：二八理：5次15差80三七理：10次20差70
公开销售：调节控制销售进度先销次留部分刺
包括：强销期（寻找热销势头）持销期（调整期合理安排）刺期扫尾期
23建筑品质：
1）施工方资质
2）图纸：设计方案采光通风否符合国家规定规划设计院进行调查研究
3）建筑材料：质量坏否环保产品？
25金字塔型：
盘：般快慢先奇制胜制造众特色
营销手法：营销突围侧翼进攻通路卡位客户消费场俱乐部酒吧歌舞厅高尔夫通派进入述场期接触吸引顾客实行营销节省广告费费
26项目定位：解化消费群体解消费型态出需求市场产品
28国家标准容积率：
1）墅108般08 2）高档区225
3）中档区3 4）低档区4
类区：公基础设施布局完整整环境良
二类区：公基础设施布局完整环境良
三类区：公基础设施布局完整环境差
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房产基础专业知识
1房产：指房产产总称（称动产）
2房产三种存形态：
单纯土单纯房屋土房屋综合体
3房产特征：
a房产位置固定性（土移房屋动）
b房产域差性（宗房产价值）
c房产高值耐久性（价格贵土永久）
d房产保值增值性（货币贬值房产保值货币增值房产增值）
4房产：房屋权利总称（占收益处分等权利）
5房屋分类：
a功途：居住房（区高品住宅）工业房（厂房仓库）商业房（门面商场）办公房（写字楼）行政房（军事学校等单位房城市）
b建筑结构：钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构
c权属：公房（直公房公房等）私房
6产：土权利总称（收益转等权利）
7土分类：
a开发利：生熟
b建筑功：建筑非建筑
c途：居住商业服务工业仓储市政公设施交通绿化特殊等
8房产业：指事房产开发营理服务行业包括：
a土开发
b房屋建设维修理
c土权偿划拔转
d房屋权买卖租赁
e房产抵押贷款
f房产市场
9土权：土者根土分类土加利权利（指法土营利收益权利）土公制采取两种形式：集体制国家制a）农村土采集体制属农民集体b）城市土采取国家制形式属全民取土权
土获方式：
划拔：偿学校医院军事机场等市政建设工程
出：国家偿取权方式：协议（200250万亩）招标（提出底价根途价格取）拍卖（价高者竟违法前提通正规渠道取）
10房产市场：
a级市场：土体（称土市场土交易市场）
b二级市场：开发商获土投入定奖金建设通偿赠产权转买需求者（新建商品房买卖市场）
c三级市场：房屋消费市场次流通包括：买卖抵押转租（二手房）
房产市场结构善览表：
市场称谓
级市场
二级市场
三级市场
称谓
土权出市场
土权转市场增量商品房市场住房级市场等
土权转市场存量商品房市场二手房市场住房二级市场等
市场体
政府开发企业（投资者）
开发企业业
业
市场客体
国土权
增量商品房
存量商品房已售旧公房私房
交易方式
拍卖招标协议
出售出租等
买卖租赁交换等
11土权出：指国家土者身份指定块年限途城市规划等条件城市土权出土者土者收取土权出金行出交易双方国家单位
12土产权：包括土权权役权抵押权典权租赁权
权：指支付租金代价土建筑房屋权利实质土权
役权：指利土供权利
抵押权：指土权获者效期限土作抵押获取银行贷款担保权利
租赁权：指土权获者效期限土租获取收益承租取该块土租赁权
13土年限：指国家土权出土者双方约定土者年限
1）土权出年限：
a居住70年
b工业教育科技文化卫生体育综合50年
c商业旅游娱乐40年
PS：途需转换补年限价差价国家指定遵执行
2）土年限期处理：
a国家权条件收回该土
b建筑体质控部门检验属危房
c项目存影响城市规划影响市容政府缴纳土出金继续
PS：bc条完全存情况时价购买年限年限政府规定否条件收回
14商品房：开发商市场价取土权进行开发建设国土局批准市场流通房产获取房产证行转出租继承抵押交换固定资产
商品房物业类型：住宅写字楼商场酒店市场
15商品房预售制度：五证二书
五证：〈国土证〉〈建设规划许证〉〈建设工程规划许证〉
〈建设工程施工许证〉〈商品房预售许证〉
二书：〈质量保证书〉〈说明书〉两书作商品房买卖合补充约定房产开发企业商品房交付时购房提供商品房住宅承担质量责法律文件保证文件
16烂尾楼：指未完成施工中途停建楼盘造成楼盘烂尾原资金足设计施工存严重质量问题非常建设等
17楼花：指已动工建造尚未建成楼宇房屋指图纸楼宇处建筑施工初阶段离交房时间长价格优惠买转卖赚差价
18炒楼花：买卖尚未建筑房屋（现政府规定商品房5年许转交5营业税控制炒房）
19期房：指具备预售条件尚未竣工交付商品房（价格低选择空间户型齐全监督建筑材料质量）
20现房：指已工程质量监督部门验收取质量合格证明文件交付商品房（买入住价格高户型时选择空间）
21济适房：指微利价出售广中低收入家庭商品房（带社会保障性质商品住宅济性适性）买必须符合政府规定条件排号购买**房口25岁65㎡济价购买65㎡外商品房价购买5年转卖）
22二手房：办产权证进行次转房屋：公房私房集资房廉租房安置房等福利房
23诚意金：指商品房未取预售证前开发商收取客户退回款项（般获开发商折扣承诺）
24定金：指事约定方方付作债权担保定数额货币（担保债权作）返
25订金：担保债权作返
26玄关：登堂入室第张门进方开门区域
27公寓：指2层供户家居住建筑
28纯办公楼：专类公司日常运作提供办公活动楼
29综合楼：居家办公商场集合体楼
30商住住宅：SOHO居家办公体
31墅：指郊外风景区建造供休养住宿花园住宅TOWRHOUSE（联体墅单排墅）
32SHOPPINGMALL：站式购物集购物娱乐休闲体商业区域起源美国（称第六商业业态）
33物业理：指专业公司机构接受业（）委托物业实话专业化理业（）提供高效周服务行
34物业理容：房屋附属设备理维修房屋区域清洁卫生安全保卫公绿化公设施道路等实施理业提供综合性特约服务等物业理属社区理范畴
35业会：指物业理区域全体业组成区域物业理具决定权组织形式
36业代表会：物业理区域业代表组成区域物业理具决定权组织
37业委员会：物业理区域业代表组成代表全体业物业实施治理组织业代表会业代表选举产生
38次性付款：指购房户购买商品房时没享受政策性贷款情况全部买房款次性付售房单位付款方式
39分期付款：购房者签约购房款分成干例时间段施工进度分批交纳房款（针期房）交房时款项全部付清
40银行揭：指购房合房屋产权作抵押获购房贷款方式购房者购房时银行提出担保质押文件银行审核通取房屋总价部分贷款抵押约定期时间段银行偿贷款息提供房产作偿贷款担保（般购房合产权证作抵押住房：七成二十年门面：五成十年六年十年）
41公积金：全称住房公积金指城镇住房制度改革中国家机关国企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业城镇企事业单位职职工国家规定缴存专项住房消费资金（门面行）缴存例：均低职工年度月均工资5条件城市适提高缴存例缴存方式：职工缴存二职工单位缴存
42住房公积金贷款：指参加住房公积金制度职工购买建筑翻建修住住房时资金足愿新购住房产权作抵押住房公积金理中心申请贷款
43契税：指房屋权发生变更时事订契约房价定例产权承受征收次性税收（普通住宅：2非普通住宅：4）
44公维修基金：指住宅楼房公部位公设施设备维修养护基金（普通住宅：2电梯房门面：3）
45生：指未开发尚未开成建设条件农荒
46起价：起步价指物业房源中低销售价格（般指户型格局楼房价格层差价十~百元）
47基价：基础价指核算确定方米商品房基价格针房产定价方法言起步价没关系（楼层价格）
48均价：物业均销售价格物业套房子销售价格相加单位建筑面积数出方米均价）
49成价：指住房制度改革中出售公住房时建筑公住宅均成测定价格
包括：A征拆迁补偿费 B勘察设计前期工程费 C建安工程费 D住宅区基础设施建设费E理费 F贷款利息 G税金
二建筑基础知识：
1三通：指土开发时进行通水通电通路土整
2七通：水排水电力通讯燃气热力道路通土整
3占面积：红线范围面积
4建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚层外围水投影面积包括阳台挑廊室室外楼梯等
5销售面积：指商品房套出售销售面积购房者购买套建筑面积应分摊面积建筑面积
6面积：指住宅层面中直接供住户生活净面积（住房买卖中般采面积计算价格）
7公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积商品房中公建筑空间面积两部分组成：）室外楼梯外廊公门厅通道电梯配电房设备层设备房结构转换层技术层空调机房消防控制室整栋楼层服务值班警卫室建筑物垃圾房突出屋面围护结构楼梯间电梯机房水箱间等二）套单元公建筑空间间分隔外墙（包括山墙）墙体水投影面积
公建筑面积分摊系数：公建筑面积套建筑面积
8实面积：建筑面积扣公分摊面积余额
9计租面积：住宅房面积计算非住宅房建筑面积计算
10套建筑面积：指商品房套部分建筑面积总
套建筑面积套面积+套墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积套面积标准层面积系数
11容积率：总建筑面积总面积（层容积率致3高层5超高层7墅03045左右容积率越低居家环境越单价高品质高容积率越高单价低品质低）
12建筑密度：基底面积总占面积*100
13绿化率：指项目规划建设范围绿化面积规划建设面积
公式：植垂直面积占面积*100
14绿率：住宅类绿面积住宅总面积例新区建设中应低30旧区改造时宜低25（包括屋顶晒台工绿）
绿化覆盖率＞绿化率（绿化占面积）＞绿率
15房率：套建筑面积套建筑面积（销售面积）
套建筑面积套面积+套墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积套建筑面积+分摊公建筑面积
16开间：住宅房子横宽度 进深：住宅实际长度
17层高：指层板面层楼面高度包括楼板厚度米单位
18净高：指层高减楼板厚度净剩值楼板表面层楼板表面距离
19绿面积：指够绿化土面积包括屋顶绿化垂直绿化覆盖土2方米土
20跃层式商品房：两层楼客厅两层高没封
21复式楼：楼梯连接两层客厅层高
22错层：房高度米分离
23砖混结构：砖混凝土组成承重墙（四面动梁柱动）
24框架结构：指钢筋混凝土浇捣成承重梁柱适合规模工业化施工效率较高承重墙梁柱墙面通次：砖木结构钢筋混凝土框简结构钢体结构等
25房屋耐年限：指房屋够维持正常年限设计标准建筑材料施工质量状况维护保养相关
钢筋结构：6080年 砖混结构：4060年 砖木结构：3050年 ：15年
26土计量单位：
1方公里100万方米（km2） 1公顷1万方米（hm2）
1公顷15亩 1亩667方米
27住宅楼层划分规定：
低层住宅：13层 层住宅：46层 中高层住宅：79层
高层住宅：1030层 超高层住宅：40层
三房产开发相关知识：
1房产开发：法取土权土性质求进行基础设施房屋建筑活动包括定点选址交付全程征拆迁安置规划设计供水排水供电通电讯通道路绿化房屋建设等项容组成
2土开发：生（具备条件土）开发成供土
3房屋开发：买土权发展商土进行整修路铺设水道热力网然建造类房屋公设施
4房产二次开发：指先生开发成熟（具备条件）然进行拍卖出租买者建造房屋
5房产次开发：次性边土房屋开发完成
6源系统：包括供电供热供气（煤气天然气石油液化气）等设施
7水排水系统：包括取水工程输水工程净水工程配水网（水道）排水网（水道）污水处理排放工程
8土国家权：指作土者国家土法享占收益处分权利
9土集体权：指农村劳动群众集体济组织法律规定范围土享占收益处分权利
10房屋权：房屋全面支配权利包括：占权权收益权处分权
11土权：指含法律意义济意义权双重含义
法律意义：土者土成财产实行占垄断拥土支配权利
济意义：指土者土垄断获定济收入权利
四容须知：
1办理银行揭合需出示：
1）身份证复印件3份结婚证流动口未婚证明
2）首期购房款（低30二次购房者首付低40）购房已付购房款收原件复印件
3）购房者配偶单位工资收入证明
4）开发商签订购房合
5）开户银行开户活期存折含3月揭款
6）住房款合款
7）委托银行扣收购房房款协议书
8）住房抵押承诺书
9）贷款申请书
2办理银行揭需交费：
1）保险费（保险费率110年05‰1120年045‰贷款额）（交保险公司）
2）抵押费贷款额3‰（交房产局）
3）律师见证费贷款额18‰（交律师事务）
4）备案登记手续费份合20元（交房产局）
5）印花税份合10元（交房产局）
6）揭资料费份合40元（交银行）
3公积金提取条件：符合条件次性提取住房公积金帐户存储余额
1）职工购买建造翻修修住住房
2）职工离退休时
3）完全丧失劳动力单位终止劳动关系
4）户口迁出市县者出境定居
5）偿购房贷款息
6）房租超出家庭工资收入规定例
4公积金贷款限额规定：
1）贷款额超25万元高限
2）贷款额超出住房公积帐户储存余额5倍
3）贷款额超出总房款70
5预售房条件：
1）土出金已缴清取国土证
2）取建设规划许证
3）投入工程总建设资金达20（含土出金）
4）施工进度已明确交房日期已明确
5）竣工验收前
五附加容（房产营销培训基础知识）：
1房产销售行业：
精彩特殊处销售升值空间趣成感锻炼封顶收入较灵活广泛综合性行业
2正确价值观：价值观信念期态度行动目标
3行动程：执行核心价值中程目标短期目标日工作计划
4忌语：概肯定语言
五声四语：迎客声称呼声致谢声送客声
反四语：蔑视语烦躁声否定语斗气语
5建筑面积必须高22米（低22米车库杂屋没产权）建筑配套游泳池车库等算面积）
6：般客厅阳台准
7商圈：称购买圈商势圈指定济区域商场商业区中心周围扩展形成辐射力量顾客吸引形成定范围区域
分：核心商圈：型商场中心口占6080价格高次级商圈：拥客户占20
边缘商圈：分布密度产品低档价格低
8商业饱度：测量商圈商业物业供求量重方式
IRS：商业饱度
C：客户指数
RE：顾客均购买量
RF：商圈营面积
IRS（C*RE）RF
9严重影响房产价格素：
1）价格组成土成价格+建安成+利润+理费（国民生产总值DTP指数房产政策法律法规）
2）影响房产素：开发商实力济态度段交通周边环境配套设施绿化升值政府规划潜力客户定位产品设计物业理市场供求品牌销售技巧然环境复制
3）影响栋单位价格素：楼层层高户型景观外围功面积建筑结构
4）层：7层金三银四铜五六高层：7层越高走价格越高越景观越
5）影响商铺：升值潜力段交通配套市场定位（业态定位）消费群品牌流量物业理针铺位影响素：位置面积（面积面积消费群体价格高）楼层铺型（柱开间阻挡）配套设施
10递名片技巧：
1）客户谈判时客户感兴趣时递名片客户印象深认知度
2）客户快起身时递名片客户会准确记住认知
11递资料准确时间：
1）重容讲解完毕递资料请解
2）递名片时起递
3）果客户已资料时着资料容条条讲解然合递
12市场调查目实反映市场现状：
1）解竞争楼盘
2）解消费需求
3）解消费行情
4）策划销售提供
具体调查容：
a）产品调查：规模占面积铺位功定位（做什业态定位）铺型配置（电
梯空调水电表）装修物业理营时间
b）配套调查：部配套周边环境配套功配套
c）价格调查：销售价格均价楼层差价付款方式租金价格（街街价格）
具体调查方式：问卷街访（入户走访单层左手入门双手右手入门）专家访谈市场客户访谈
具体调查象：市场商城专业街步行街专卖点
具体配套调查：医院银行超市休闲场酒店学校交通（流车流公交车长途车）
13风水房产营销：南房间特征（通风时间长日时间长易发霉冬暖夏凉）
风水宝：山伴水龙脉（建筑物阴阳取舍阴：山南水北阳：山北水南龙椅：绿色生命色中纬度：夏吹东南风西南风）
14建筑颜色：红色象征权利富贵尊严红色镇邪
16率实面积建筑面积
高层率层：6070
高层率高层：80
写字楼率高层：5060
17产权证：土证房产证（集资房没产权证福利房产权证转国家允许年限转出租）
19绿化：生态非常方面
环境：周边表现元素：生态文理交通楼盘环境包括：绿化交通密度配套设施日
20价格：昂贵便宜
1）加权较法：价格手较加X减X超1方1000元㎡+1000元㎡*101100元㎡反1000元㎡1000元㎡*10900元㎡
2）盈亏衡法
3）验评估法：根验测标价格阻力位针顾客说容包括：均价起价（作降低入市门槛般低开高涨型楼盘规模楼
盘宜采低开高走）高价（楼层肯定高价）垂直价格（般金三银四铜五铁六超27米空气质量越差）价格塑性（
品牌价值空间）目标价格（实现价格）
21价格构成：
1）土出金：三通拆迁安置费勘查设计费（解质结构）
2）公基础设施费（统称土成）
3）建安成（土建成） 4）理成（包括营销预算成）
5）融资成（利息） 6）税收费 7）利润
22销控：
部认购：二八理：5次15差80三七理：10次20差70
公开销售：调节控制销售进度先销次留部分刺
包括：强销期（寻找热销势头）持销期（调整期合理安排）刺期扫尾期
23建筑品质：
1）施工方资质
2）图纸：设计方案采光通风否符合国家规定规划设计院进行调查研究
3）建筑材料：质量坏否环保产品？
25金字塔型：
盘：般快慢先奇制胜制造众特色
营销手法：营销突围侧翼进攻通路卡位客户消费场俱乐部酒吧歌舞厅高尔夫通派进入述场期接触吸引顾客实行营销节省广告费费
26项目定位：解化消费群体解消费型态出需求市场产品
28国家标准容积率：
1）墅108般08 2）高档区225
3）中档区3 4）低档区4
类区：公基础设施布局完整整环境良
二类区：公基础设施布局完整环境良
三类区：公基础设施布局完整环境差
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