浅谈房产企业设计施工阶段成控制措施
国房产开发已历十余年发展宏观调控企业发展资源市场产品供求关系讲整行业正进入转型期房产开发企业两极分化愈愈明显着市场越越成熟房产行业步入微利时代成影响利润甚影响产品竞争力素房产企业带巨风险机会控制风险握机会应发展做强做成关键新形势成控制应走出狭隘建筑成全成视角进行全局控重点抓设计阶段施工阶段影响重程应走出狭隘企业位义换客户视角优化成投入重点做价值工程分析方案优化
笔者先事施工企业技术理房产开发企业项目理工作现技术理两方面思考分析重点程成控制措施
1房产开发成组成
首先简单梳理房产项目开发成构成开发成作构成商品房销售价格重组成部份占重控制开发成项目否盈利关键属重点控制部份
开发成通常八部分构成：土费前期工程费房屋开发费理费销售费财务费费预备费文重点探讨前期工程费中设计费房屋开发费中建安成预备费设计施工阶段控制措施
2 设计阶段成控制
21设计行性成控制
设计应符合项目策划定位满足法规求具施工行性设计意图脱离现实施工技术装备水充分考虑施工行性量做方便施工否浪费成例：某中心城区项目原设计售楼部约七百方米层高八米设计图纸出报建时知道**市规划部门规定时售楼建筑物面积超500米层高超6米时基底面积红线范围根没合适位置布置浪费时间增加成根原未考虑设计行性
22设计功性成控制
设计功性包括建筑物总体布置面布局功逻辑关系等：户型布置配电室消防栓位置特总预埋道雨污井室道桥架走均施工成直接关系设计中室道应量减少交叉控制设备应量布置居中位置总道符合规范求前提量路线布置减少土方工程量节约施工时间
23设计济性成控制
济性指满足求条件提高性价做物值防止浪费措施包括：设计方案选价值工程优化设计限额设计第三方评估（：设计阶段方案优化监理等技术济性评估）
24设计变更控制
设计变更技术角度正常工作理角度企业成熟重标志时导致成增加极重风险建立相应设计理制度方面加强图纸会审设计出图前组织企业部门图纸技术合理性施工行性工程造价济性进行审核角度设计图纸进行全面审核理工作提高设计质量避免设计考虑周失误造成济损失工程变更发生量控制施工前方面减少变更非发生变更应量提前实现变更发生越早损失越
3施工阶段成控制
31施工程控制
311制定证成目标
根研报告项目实施规划行业均水项目技术济指标方案设计初步设计施工方案概算指标制定项目开发成计划作项目成目标组织相关部门证目标否合理拟定实现目标措施影响目标实现确定素策等作控制性成计划指导约束成目标实现相关济活动
开发项目成耗费般会合形式予固定相固定确定成计划应编制相应合规划根规划踪检查成目标成立时执行情况利源头控便动态控制合签订应符合合规划法规求
保证合合法性严格审批程序落实合理责切实履行合合签订履行成考核处效受控状态
312变更签证理
1 场环境等施工条件变化进行工程变更时应选择质量求施工难度影响充分备资源需增加资源费少方案
2 加强变更组织措施建立工程变更评审制度成立包括工程设计成等部门专业技强员组成评审组技术济合理性行性进行评审制定相关工作流程合理评估工程变更成施工技术影响例某项目电力道工程施工程中路面荷载变化（行道改车行道增加街通道）需预制电力浅沟改成混凝土排工期紧工程变更组织措施完善导致工程师法时准确掌握变更细节未时签证工程师指令设计单位发变更通知设计单位施工单位统计变更情况造成变更资料实成增加
3 引起索赔工程变更应量选择引起合价款调整方案
4 加强现场签证控制必须采取效组织措施控制签证程中出现腐败现象外工程师应项签证予踪检查原设计现场实施情况认真核实严禁补签证加强变更签证严密性防止变更签证模糊导致期纠纷结算难费高等现象
313成素控制
建安成中重重素工施工机械材料应结合项目策划合规划项目进度目标等采取量价分离施工方案优化进度安排合理济等方法特安装工程装饰装修工程三素资源市场价格认质认价措施采购批量供应方式等应加强控制例：某商住楼项目外墙装饰层设计面积采真石漆前者价格高施工条件技术求高期维护成高满足美学功前提应选择氟碳漆更具性价
32质量通病防治
1 质量控制点设置应针客户验房容易影响功影响结构安全技术求高象设置：基基础抹灰砌体焊接混凝土表面外墙面砖门窗等
2控制象根设置质量控制点应选择控制点重点部位工序影响素作重点控制象：软弱基处理行施工方法工具材料质量特性性质量通病等
3常见质量通病
易发生常见施工质量问题混凝土工程蜂窝麻面空洞装饰装修工程渗水漏水空彭烈缝隐蔽部位等山墙面屋面外窗穿墙穿板洞浇带施工缝室侧墙顶板等易出现渗漏水部位应设计施工开始予重点关注防影响工期增加成
房屋交付程中易发现影响功质量问题样会增加返工费拖延竣工交付时间等影响企业品牌美誉度：生活阳台门洞宽度导致洗衣机法抬入外开入户门消火栓防火门突弱电未设置媒体箱空调洞高空调插座厨房排烟孔低门洞口高度等质量问题均应避免
4价值工程
41控制象
价值工程设计阶段工程变更阶段开展目提高产品价值效利资源满足客户功求前提取较济效益价值工程应控制产品功实现功建造成选择成高重质量通病等成项目（工序）进行分析优化
42工作程序
根确定控制象进行功分析滤掉户重点关心功余重复剩功根功分析结果进行成分析评价价值然确定改进范围寻求必功成换更低成方法实现样功思路通设计优化设计设计评审程序确定改进方案
参观商业产时常会发现柱子设计成圆形果顾客角度出发少会觉圆形柱子方形柱子更提起购物欲？答案显易见根少关注美学功圆形柱子房屋建筑中安全性提升起关键作圆形柱子成实实会提高土建装饰空间利会增加施工难度提高建造成
5 结语
总设计阶段决定成成立范围施工阶段决定成变化范围房产暴利时代已回赚钱花钱时代面种状况房产企业该挨等春天 做房产应思考容成控制工作降低成争取利润化核心工作设计阶段施工阶段项目开发核心阶段决定成重阶段想控制成必须充分挖掘合理控两阶段全面结合技术济措施重点加强述成控制措施方立足行业
作者：光富
工作单位：**市水碾河商场限责公司
完成日期：2013年3月
第4页5页
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国房产开发已历十余年发展宏观调控企业发展资源市场产品供求关系讲整行业正进入转型期房产开发企业两极分化愈愈明显着市场越越成熟房产行业步入微利时代成影响利润甚影响产品竞争力素房产企业带巨风险机会控制风险握机会应发展做强做成关键新形势成控制应走出狭隘建筑成全成视角进行全局控重点抓设计阶段施工阶段影响重程应走出狭隘企业位义换客户视角优化成投入重点做价值工程分析方案优化
笔者先事施工企业技术理房产开发企业项目理工作现技术理两方面思考分析重点程成控制措施
1房产开发成组成
首先简单梳理房产项目开发成构成开发成作构成商品房销售价格重组成部份占重控制开发成项目否盈利关键属重点控制部份
开发成通常八部分构成：土费前期工程费房屋开发费理费销售费财务费费预备费文重点探讨前期工程费中设计费房屋开发费中建安成预备费设计施工阶段控制措施
2 设计阶段成控制
21设计行性成控制
设计应符合项目策划定位满足法规求具施工行性设计意图脱离现实施工技术装备水充分考虑施工行性量做方便施工否浪费成例：某中心城区项目原设计售楼部约七百方米层高八米设计图纸出报建时知道**市规划部门规定时售楼建筑物面积超500米层高超6米时基底面积红线范围根没合适位置布置浪费时间增加成根原未考虑设计行性
22设计功性成控制
设计功性包括建筑物总体布置面布局功逻辑关系等：户型布置配电室消防栓位置特总预埋道雨污井室道桥架走均施工成直接关系设计中室道应量减少交叉控制设备应量布置居中位置总道符合规范求前提量路线布置减少土方工程量节约施工时间
23设计济性成控制
济性指满足求条件提高性价做物值防止浪费措施包括：设计方案选价值工程优化设计限额设计第三方评估（：设计阶段方案优化监理等技术济性评估）
24设计变更控制
设计变更技术角度正常工作理角度企业成熟重标志时导致成增加极重风险建立相应设计理制度方面加强图纸会审设计出图前组织企业部门图纸技术合理性施工行性工程造价济性进行审核角度设计图纸进行全面审核理工作提高设计质量避免设计考虑周失误造成济损失工程变更发生量控制施工前方面减少变更非发生变更应量提前实现变更发生越早损失越
3施工阶段成控制
31施工程控制
311制定证成目标
根研报告项目实施规划行业均水项目技术济指标方案设计初步设计施工方案概算指标制定项目开发成计划作项目成目标组织相关部门证目标否合理拟定实现目标措施影响目标实现确定素策等作控制性成计划指导约束成目标实现相关济活动
开发项目成耗费般会合形式予固定相固定确定成计划应编制相应合规划根规划踪检查成目标成立时执行情况利源头控便动态控制合签订应符合合规划法规求
保证合合法性严格审批程序落实合理责切实履行合合签订履行成考核处效受控状态
312变更签证理
1 场环境等施工条件变化进行工程变更时应选择质量求施工难度影响充分备资源需增加资源费少方案
2 加强变更组织措施建立工程变更评审制度成立包括工程设计成等部门专业技强员组成评审组技术济合理性行性进行评审制定相关工作流程合理评估工程变更成施工技术影响例某项目电力道工程施工程中路面荷载变化（行道改车行道增加街通道）需预制电力浅沟改成混凝土排工期紧工程变更组织措施完善导致工程师法时准确掌握变更细节未时签证工程师指令设计单位发变更通知设计单位施工单位统计变更情况造成变更资料实成增加
3 引起索赔工程变更应量选择引起合价款调整方案
4 加强现场签证控制必须采取效组织措施控制签证程中出现腐败现象外工程师应项签证予踪检查原设计现场实施情况认真核实严禁补签证加强变更签证严密性防止变更签证模糊导致期纠纷结算难费高等现象
313成素控制
建安成中重重素工施工机械材料应结合项目策划合规划项目进度目标等采取量价分离施工方案优化进度安排合理济等方法特安装工程装饰装修工程三素资源市场价格认质认价措施采购批量供应方式等应加强控制例：某商住楼项目外墙装饰层设计面积采真石漆前者价格高施工条件技术求高期维护成高满足美学功前提应选择氟碳漆更具性价
32质量通病防治
1 质量控制点设置应针客户验房容易影响功影响结构安全技术求高象设置：基基础抹灰砌体焊接混凝土表面外墙面砖门窗等
2控制象根设置质量控制点应选择控制点重点部位工序影响素作重点控制象：软弱基处理行施工方法工具材料质量特性性质量通病等
3常见质量通病
易发生常见施工质量问题混凝土工程蜂窝麻面空洞装饰装修工程渗水漏水空彭烈缝隐蔽部位等山墙面屋面外窗穿墙穿板洞浇带施工缝室侧墙顶板等易出现渗漏水部位应设计施工开始予重点关注防影响工期增加成
房屋交付程中易发现影响功质量问题样会增加返工费拖延竣工交付时间等影响企业品牌美誉度：生活阳台门洞宽度导致洗衣机法抬入外开入户门消火栓防火门突弱电未设置媒体箱空调洞高空调插座厨房排烟孔低门洞口高度等质量问题均应避免
4价值工程
41控制象
价值工程设计阶段工程变更阶段开展目提高产品价值效利资源满足客户功求前提取较济效益价值工程应控制产品功实现功建造成选择成高重质量通病等成项目（工序）进行分析优化
42工作程序
根确定控制象进行功分析滤掉户重点关心功余重复剩功根功分析结果进行成分析评价价值然确定改进范围寻求必功成换更低成方法实现样功思路通设计优化设计设计评审程序确定改进方案
参观商业产时常会发现柱子设计成圆形果顾客角度出发少会觉圆形柱子方形柱子更提起购物欲？答案显易见根少关注美学功圆形柱子房屋建筑中安全性提升起关键作圆形柱子成实实会提高土建装饰空间利会增加施工难度提高建造成
5 结语
总设计阶段决定成成立范围施工阶段决定成变化范围房产暴利时代已回赚钱花钱时代面种状况房产企业该挨等春天 做房产应思考容成控制工作降低成争取利润化核心工作设计阶段施工阶段项目开发核心阶段决定成重阶段想控制成必须充分挖掘合理控两阶段全面结合技术济措施重点加强述成控制措施方立足行业
作者：光富
工作单位：**市水碾河商场限责公司
完成日期：2013年3月
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