**县常委会
关住宅区物业理情况调研报告
推动县住宅区物业理工作健康规范发展县常委会决定县城住宅区物业理情况专题调研项工作列入常委会2012年工作点调研组7月份起利约三月时间通深入住宅区实察听取情况介绍召开座谈会发放调查问卷走访群众利互联网征求意见赴**西……等考察等形式解县住宅区物业理整体情况分析现状查找问题学鉴先进验认真研究策建议圆满完成调研工作务现调研情况报告：
县住宅区物业理现状
1住宅区基情况
根住建局提供住宅区情况次实际调研居民住宅区54总建筑面积600035方米住宅3975套已入住口约11万完全统计投入正施工区约30住房3000套部分住宅投入加目前空置住宅全部入住区入住口30000占城区居住口50
分析县住宅区基情况呈现出特点：
（）住宅性质样划分五类：早期政府建设商品房土属划拔政府承建定价出售住户没完整产权
1993年建成文笔区二单位解决单位职工住房问题单位承建职工住宅区土划拔房屋定价出售分配住户没取产权证目前数已转手类区40占区总数74规模较30户左右三开发商开发住宅区土出市场出售真正商品房四村委集体土开发村民宅基建设住宅区现称产权房处新城区般规模较建五目前落实保障性住房政策政府承建公租房廉租房等类保障性住房
（二）建设标准体建筑方面1993年建成文笔区盖板房逐步发展现砖混结构半框架结构框架结构剪力墙结构等配套设施建设方面体住宅没公建筑区（电信住宅楼）数配套设施建设齐绿车位物业房公厕等种情况较普遍较说宝乡厦龙辉区配套设施较
（三）规模差较调研54区中龙辉区559套幸福区三区650套烟草区仅8套中20户区1421—50户1951—10014 100—200户5500户2
（四）旧住宅分散调研54区中2005年前建成区占35约占65单位建设职工住宅楼单位办公址建较分散包括文笔区建设标准较低砖混结构房
2物业理基情况
（）物业企业发展情况目前县工商注册物业公司7家中目前县开展服务业务4 家服务区6占区总数10住宅877套占总住宅数量
22目前没家企业具相应业资质
（二）业会业员会成立情况
目前县住宅区成立业委员会2家分幸福区宝乡厦没召开业会通逐户门认字电话征求意见等形式产生目前没步入工作正轨
（三）区物业理情况
调研54区中3住建局属物业服务部门理基属行政化理29区建设单位负责理物业机构理14区业治8建分物业服务属建设单位没工程验收图纸相关资料区工程建设基情况全然知服务项目少数物业服务负责扫卫生门点区保安服务维修服务服务质量相较差服务制度落实位没明确服务标准收费标准高月米11元低月米035元部分单位职工住宅楼户月收取25元物业业员工资偏低般月工资超800元物业服务企业业员稳定
二存问题
调研组认 县城区居民住宅区物业理总体处起步阶段物业理规范健康序运行存突出问题方面：
1工程建设遗留问题
区工程建设遗留问题形成物业纠纷物业理健康运行难题许区建设手续完善住户入住直办理房屋产权证二工程质量关严房屋质保期出现质量问题宝乡厦存屋顶漏水基裂缝车库漏水严重等现象三工程未验收甚未完工入住问题鸿福源住户入住两年门前室坑雨天排水居民出行便四未严格规划建设公建筑设施绿化花池活动场停车位供热设施物业房等问题引起住户十分满怨气矛盾会转假物业理头部分区物业理矛盾激化
2历史原形成问题
政府早期建设住宅区划拔土定价出售现行政策住户没完整产权办理房屋产权证出现屋顶漏水立面破损排水通等维修问题责权利清法解决文笔区政府保留部分产权没利益承担维修责幸福区属政府定价出售专项维修基金没着落屋顶漏水等维修问题解决矛盾日益加剧二部分单位建设住宅楼受时条件限制规划建设等方面够规范配套齐绿停车位甚门房加房屋年久失修遗留问题解决住户怨声载道部分原单位理房屋次转手单位员居住时候会放弃理部分原建设单位机构改革已撤住户类旧住宅区约半数已成广住户反映强烈热点难点
3专项维修基金收缴位
调研54区中仅7区收缴专项维修基金仅占13收缴标准统房价23收取户5000元收取部分单位建设职工住宅楼已年久失修漏水排水等问题已严重影响住户正常生活维修资金没着落政府建设文笔区政府定价出售幸福区目前房屋维修问题十分紧迫已收缴专项维修基金7区宝乡厦存入专户
4物业企业发展严重滞
通工商注册仅7家挂服务1家没取相应服务资质物业服务员素质偏低年龄相偏高文化水偏低缺乏正规培训理员持证岗率5％左右理员文专文化程度10％
5物业理模式落营活动规范
部分建设单位开发商建区物业服务作顾亲友业途径物业服务变成理种建营建分落模式普遍存全县70区中10聘请物业企业理种模式运行形中加物业服务企业数量加县住宅区规模较服务项目少服务费标准低收缴率低造成企业理成高形成亏损公市场竞争机制良性循环机制法建立部分单位建设区着单位职工减少逐渐放弃理住户分单元分楼推选部分住房退休老干部理点报酬义务服务部分物业企业理员简单认物业服务门扫卫生收取理费等简单事住户反映问题积极动解决理区住户反映时天扫员服务工作远满足居民实际需求调研 54区物业服务企业没工程验收图纸相关资料区建设基情况清区没制定物业理活动相关制度公约少部分落实
6业会业委员会运作机制尚未形成
业物业理认识模糊正确处理维权意识责意识关系调研统计95业物业理条例解知道点物企业服务求会超出合理范围例：调查中区反映顶层住户出现楼顶漏水问题业物业交涉未果时会采取拒交物业费方式
处理业认交物业理费住者需物业理业物企业间关系僵化陷入恶性循环怪圈
召开业会成立业委员会困难业委员会发展极度滞住房业会缺乏认识愿意参加业委员会全县成立业委员会区仅幸福区宝乡厦2相关部门确定候选通门签字电话征求意见方式产生政府部门宣传教育指导工作做够
三 意见建议
针物业理中存突出问题进步加强县物业理工作提高物业理水调研组提出意见建议：
1加强居民住宅区工程建设理
工程建设遗留问题物业理工作源头问题相关职部门认真落实工程建设项监措施物业理相关法规规定根县实际制定切实行区建设理办法建设标准严格组织实施根减少物业理矛盾纠纷规划设计定明确物业房公建筑设施车位数量绿面积等容工程建设严工期质量关组织验收应区类附属工程（含道隐蔽工程）列入验收容着力解决目前存未开工出售未完工未验收入住问题
2加强区物业理工作理监督
督促开发商法销售房屋前选聘物业理服务企业制定时理规约明示房屋买受二严格落实开发商物业企业移交类竣工图纸等物业资料房部门备案制度三强化日常理政府职部门居委会相互配合形成合力加执法力度时查处物业服务违法行物业理区域发生违法行四加调处力度时化解类物业理矛盾纠纷五组织定期巡查理水低信等级差服务位收费规范企业予通报批评甚取消县辖区事物业理资格维护广业合法权益
3强化物业理工作指导
动介入认真分析研究前区召开业会成立业委员会引入物业理公司业委员会履行职责方面存困难问题加组织协调指导帮助力度促进业会召开业委员会建立效开展工作促进规范物业理公司入驻区较进展二加强物业服务企业培育扶持物业企业发展予政策扶持组织物业服务业员岗前培训条件成熟时组织成立行业协会发展创造优越条件
享受服务等级收费机制没建立区物运行成服务标准收费标准然现情况区间互相参种服务质量收取标准相差
二加强引导快形成质价质价相符合约定收费体系努力营造物业理企业崇尚优质服务业觉时缴纳物业理服务费谐氛围三广泛征集社会界意见建议着手制订物业理服务合等示范文明确规定前期期物业理服务中服务范畴合期限双方权利义务责规范物业理企业业行区新旧住宅高层低层服务项目服务标准确定相应指导性服务收费标准促进物业服务健康运行积极探索市场化运行物业理新机制真正实现物业理双选择结合县住宅区现状特点宜选择部分条件较区龙辉区宝乡厦幸福区先行搞试点逐步推行
4健全物业理体制机制
首先完善规范物业理行政理体系加强物业理队伍组织建设配备专职员明确职责分工理重心移充分发挥城委居委会等日常物业理活动中优势作次健全完善物业理项制度积极探索行政部门开发商物业企业业参相互监督理机制确保物业理工作健康运行第三逐步建立整套物业理信息系统全面时准确反映县事物业理工作行政机构理员情况县实施物业理物业理企业情况县物业基础情况业委员会情况等容提高物业理服务水良基础
5深化物业理法规宣教
县政府相关职部门运互联网电视台报纸宣传栏等传播媒介广泛开展国务院物业理条例山西省物业理条例等法规宣传活动强化政府部门相关工作员物业理企业业委员会成员教育培训促进行政理员业委会成员法履职越位缺位促物业理企业遵纪守法规范理更业提供服务增强广业物业理法律意识消费观念充分认识搞物业理单物业企业政府居委会事情需全体业全社会关心支持工作充分认识物业服务合物业理服务重法律懂法律武器保护身权利时履行应义务
6规范物业理服务行
物业理服务企业树立质量意识规范理优化服务取广业业委会支持配合加强业员业务培训提高专业素质服务水二应规定实行明码标价统收费服务区域显著位置收费点物业理企业服务等级服务容收费项目收费标准收费举报电话等进行公示定期公示日常维护重维修费收支情况广业明白消费三加强企业部理严格履行物业服务合约定广业提供相应服务达服务承诺标准业业委会提出合理求时整改四落实物业承接验收制度物业理企业承接物业时应物业部位设施进行查验减少工程建设遗留问题引发物业矛盾纠纷
7强力落实专项维修资金收缴工作
新建成区条件较应严格督促落实步位定做专户储存合理等工作确保正常运行起示范带动作龙辉区新开发区定形成制度确保落实政府部门早建设区文笔区等应快研究加解决
8积极推进旧住宅区物业理
调动方积极性针旧住宅区物业规模较分散尤区楼房陈旧基础设施差物业理难起步情况逐进行调研分析采取种途径种形式种方法解决处理维修资金集困难物业理房缺乏等问题整合物业理资源完善物业理条件促进快开展正常物业理工作改善旧住宅区居住环境着手先行物业理区进行新型理工作机制试点通总结验逐步建立健全适应县实际情况旧住宅区物业理模式终促走规范化理轨道
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关住宅区物业理情况调研报告
推动县住宅区物业理工作健康规范发展县常委会决定县城住宅区物业理情况专题调研项工作列入常委会2012年工作点调研组7月份起利约三月时间通深入住宅区实察听取情况介绍召开座谈会发放调查问卷走访群众利互联网征求意见赴**西……等考察等形式解县住宅区物业理整体情况分析现状查找问题学鉴先进验认真研究策建议圆满完成调研工作务现调研情况报告：
县住宅区物业理现状
1住宅区基情况
根住建局提供住宅区情况次实际调研居民住宅区54总建筑面积600035方米住宅3975套已入住口约11万完全统计投入正施工区约30住房3000套部分住宅投入加目前空置住宅全部入住区入住口30000占城区居住口50
分析县住宅区基情况呈现出特点：
（）住宅性质样划分五类：早期政府建设商品房土属划拔政府承建定价出售住户没完整产权
1993年建成文笔区二单位解决单位职工住房问题单位承建职工住宅区土划拔房屋定价出售分配住户没取产权证目前数已转手类区40占区总数74规模较30户左右三开发商开发住宅区土出市场出售真正商品房四村委集体土开发村民宅基建设住宅区现称产权房处新城区般规模较建五目前落实保障性住房政策政府承建公租房廉租房等类保障性住房
（二）建设标准体建筑方面1993年建成文笔区盖板房逐步发展现砖混结构半框架结构框架结构剪力墙结构等配套设施建设方面体住宅没公建筑区（电信住宅楼）数配套设施建设齐绿车位物业房公厕等种情况较普遍较说宝乡厦龙辉区配套设施较
（三）规模差较调研54区中龙辉区559套幸福区三区650套烟草区仅8套中20户区1421—50户1951—10014 100—200户5500户2
（四）旧住宅分散调研54区中2005年前建成区占35约占65单位建设职工住宅楼单位办公址建较分散包括文笔区建设标准较低砖混结构房
2物业理基情况
（）物业企业发展情况目前县工商注册物业公司7家中目前县开展服务业务4 家服务区6占区总数10住宅877套占总住宅数量
22目前没家企业具相应业资质
（二）业会业员会成立情况
目前县住宅区成立业委员会2家分幸福区宝乡厦没召开业会通逐户门认字电话征求意见等形式产生目前没步入工作正轨
（三）区物业理情况
调研54区中3住建局属物业服务部门理基属行政化理29区建设单位负责理物业机构理14区业治8建分物业服务属建设单位没工程验收图纸相关资料区工程建设基情况全然知服务项目少数物业服务负责扫卫生门点区保安服务维修服务服务质量相较差服务制度落实位没明确服务标准收费标准高月米11元低月米035元部分单位职工住宅楼户月收取25元物业业员工资偏低般月工资超800元物业服务企业业员稳定
二存问题
调研组认 县城区居民住宅区物业理总体处起步阶段物业理规范健康序运行存突出问题方面：
1工程建设遗留问题
区工程建设遗留问题形成物业纠纷物业理健康运行难题许区建设手续完善住户入住直办理房屋产权证二工程质量关严房屋质保期出现质量问题宝乡厦存屋顶漏水基裂缝车库漏水严重等现象三工程未验收甚未完工入住问题鸿福源住户入住两年门前室坑雨天排水居民出行便四未严格规划建设公建筑设施绿化花池活动场停车位供热设施物业房等问题引起住户十分满怨气矛盾会转假物业理头部分区物业理矛盾激化
2历史原形成问题
政府早期建设住宅区划拔土定价出售现行政策住户没完整产权办理房屋产权证出现屋顶漏水立面破损排水通等维修问题责权利清法解决文笔区政府保留部分产权没利益承担维修责幸福区属政府定价出售专项维修基金没着落屋顶漏水等维修问题解决矛盾日益加剧二部分单位建设住宅楼受时条件限制规划建设等方面够规范配套齐绿停车位甚门房加房屋年久失修遗留问题解决住户怨声载道部分原单位理房屋次转手单位员居住时候会放弃理部分原建设单位机构改革已撤住户类旧住宅区约半数已成广住户反映强烈热点难点
3专项维修基金收缴位
调研54区中仅7区收缴专项维修基金仅占13收缴标准统房价23收取户5000元收取部分单位建设职工住宅楼已年久失修漏水排水等问题已严重影响住户正常生活维修资金没着落政府建设文笔区政府定价出售幸福区目前房屋维修问题十分紧迫已收缴专项维修基金7区宝乡厦存入专户
4物业企业发展严重滞
通工商注册仅7家挂服务1家没取相应服务资质物业服务员素质偏低年龄相偏高文化水偏低缺乏正规培训理员持证岗率5％左右理员文专文化程度10％
5物业理模式落营活动规范
部分建设单位开发商建区物业服务作顾亲友业途径物业服务变成理种建营建分落模式普遍存全县70区中10聘请物业企业理种模式运行形中加物业服务企业数量加县住宅区规模较服务项目少服务费标准低收缴率低造成企业理成高形成亏损公市场竞争机制良性循环机制法建立部分单位建设区着单位职工减少逐渐放弃理住户分单元分楼推选部分住房退休老干部理点报酬义务服务部分物业企业理员简单认物业服务门扫卫生收取理费等简单事住户反映问题积极动解决理区住户反映时天扫员服务工作远满足居民实际需求调研 54区物业服务企业没工程验收图纸相关资料区建设基情况清区没制定物业理活动相关制度公约少部分落实
6业会业委员会运作机制尚未形成
业物业理认识模糊正确处理维权意识责意识关系调研统计95业物业理条例解知道点物企业服务求会超出合理范围例：调查中区反映顶层住户出现楼顶漏水问题业物业交涉未果时会采取拒交物业费方式
处理业认交物业理费住者需物业理业物企业间关系僵化陷入恶性循环怪圈
召开业会成立业委员会困难业委员会发展极度滞住房业会缺乏认识愿意参加业委员会全县成立业委员会区仅幸福区宝乡厦2相关部门确定候选通门签字电话征求意见方式产生政府部门宣传教育指导工作做够
三 意见建议
针物业理中存突出问题进步加强县物业理工作提高物业理水调研组提出意见建议：
1加强居民住宅区工程建设理
工程建设遗留问题物业理工作源头问题相关职部门认真落实工程建设项监措施物业理相关法规规定根县实际制定切实行区建设理办法建设标准严格组织实施根减少物业理矛盾纠纷规划设计定明确物业房公建筑设施车位数量绿面积等容工程建设严工期质量关组织验收应区类附属工程（含道隐蔽工程）列入验收容着力解决目前存未开工出售未完工未验收入住问题
2加强区物业理工作理监督
督促开发商法销售房屋前选聘物业理服务企业制定时理规约明示房屋买受二严格落实开发商物业企业移交类竣工图纸等物业资料房部门备案制度三强化日常理政府职部门居委会相互配合形成合力加执法力度时查处物业服务违法行物业理区域发生违法行四加调处力度时化解类物业理矛盾纠纷五组织定期巡查理水低信等级差服务位收费规范企业予通报批评甚取消县辖区事物业理资格维护广业合法权益
3强化物业理工作指导
动介入认真分析研究前区召开业会成立业委员会引入物业理公司业委员会履行职责方面存困难问题加组织协调指导帮助力度促进业会召开业委员会建立效开展工作促进规范物业理公司入驻区较进展二加强物业服务企业培育扶持物业企业发展予政策扶持组织物业服务业员岗前培训条件成熟时组织成立行业协会发展创造优越条件
享受服务等级收费机制没建立区物运行成服务标准收费标准然现情况区间互相参种服务质量收取标准相差
二加强引导快形成质价质价相符合约定收费体系努力营造物业理企业崇尚优质服务业觉时缴纳物业理服务费谐氛围三广泛征集社会界意见建议着手制订物业理服务合等示范文明确规定前期期物业理服务中服务范畴合期限双方权利义务责规范物业理企业业行区新旧住宅高层低层服务项目服务标准确定相应指导性服务收费标准促进物业服务健康运行积极探索市场化运行物业理新机制真正实现物业理双选择结合县住宅区现状特点宜选择部分条件较区龙辉区宝乡厦幸福区先行搞试点逐步推行
4健全物业理体制机制
首先完善规范物业理行政理体系加强物业理队伍组织建设配备专职员明确职责分工理重心移充分发挥城委居委会等日常物业理活动中优势作次健全完善物业理项制度积极探索行政部门开发商物业企业业参相互监督理机制确保物业理工作健康运行第三逐步建立整套物业理信息系统全面时准确反映县事物业理工作行政机构理员情况县实施物业理物业理企业情况县物业基础情况业委员会情况等容提高物业理服务水良基础
5深化物业理法规宣教
县政府相关职部门运互联网电视台报纸宣传栏等传播媒介广泛开展国务院物业理条例山西省物业理条例等法规宣传活动强化政府部门相关工作员物业理企业业委员会成员教育培训促进行政理员业委会成员法履职越位缺位促物业理企业遵纪守法规范理更业提供服务增强广业物业理法律意识消费观念充分认识搞物业理单物业企业政府居委会事情需全体业全社会关心支持工作充分认识物业服务合物业理服务重法律懂法律武器保护身权利时履行应义务
6规范物业理服务行
物业理服务企业树立质量意识规范理优化服务取广业业委会支持配合加强业员业务培训提高专业素质服务水二应规定实行明码标价统收费服务区域显著位置收费点物业理企业服务等级服务容收费项目收费标准收费举报电话等进行公示定期公示日常维护重维修费收支情况广业明白消费三加强企业部理严格履行物业服务合约定广业提供相应服务达服务承诺标准业业委会提出合理求时整改四落实物业承接验收制度物业理企业承接物业时应物业部位设施进行查验减少工程建设遗留问题引发物业矛盾纠纷
7强力落实专项维修资金收缴工作
新建成区条件较应严格督促落实步位定做专户储存合理等工作确保正常运行起示范带动作龙辉区新开发区定形成制度确保落实政府部门早建设区文笔区等应快研究加解决
8积极推进旧住宅区物业理
调动方积极性针旧住宅区物业规模较分散尤区楼房陈旧基础设施差物业理难起步情况逐进行调研分析采取种途径种形式种方法解决处理维修资金集困难物业理房缺乏等问题整合物业理资源完善物业理条件促进快开展正常物业理工作改善旧住宅区居住环境着手先行物业理区进行新型理工作机制试点通总结验逐步建立健全适应县实际情况旧住宅区物业理模式终促走规范化理轨道
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