成控制理应具备技？
两素质基素质—道德伦理素质心里格素质
专业素质—计划组织协调控制等基础理知识市场营销采购研究开发等理知识行业知识
六技1计划理力2沟通协调力3激励力4团队组织力5创新力6危机理力
成控制理容易陷入四误区
1 忽略利润成理重性2漠视计划目标理3分强调产品理超前性
4企业初期盛行治理
房产开发成分类
土费建安成配套费理费销售费财务费维修基金
开发成构成
1 土征拆迁补偿费批租价指代发房产征发生项费包括征费安置费原建筑物拆迁补偿费采批租方式取土批租价
2 前期工程费 指土房屋开发前发生规划设计行性研究水文质勘察测绘场整等费
3 基础设施费指土房屋开发程中发生供水供电供气排污排洪通信明绿化环卫设施道路基础建设费
4 建筑安装工程费指开发程中建筑安装工程施工图施工发生项建筑安装工程费设备费
5 公配套费指开发区发生计入土房屋开发成偿转公配套设施费锅炉房水塔居委会派出消防行车棚公厕等设施费支出
6 开发间接费指房产开发企业部独立核算单位开发现场开发房产发生项间接费包括现场理机构员工资福利费折旧费维修费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费
7 预见费包括基预备费涨价预备费项目复杂程度前述项费估算准确程度述16项基数35计算
8 开发期间水费开发项目投资估算应考虑项目开发程中负担种税金方政府关部门征收费
成控制四核心
项目开发成1土开发成2房屋开发成3配套设施开发成4代建工程开发成
二 项目成估算包括土费勘察设计费建安工程费公配套费行政收费预测费维修基金理费销售费财务费
三 工程造价控制1加强工程设计环节控制实行设计方案招标制度实行限额设计开展价值工程加强图纸会审工作2控制工程造价核心——招投标3实行项目理方式4建立合网络框架
全程成控制五点
定位关键1搞市场预测选择定价目标
2土价格获取方式土价格开发成中占例较土价格获取方式程度关系开发商否达预期回报率
3施工图设计审核
二项目建设间断成控制四方面——招标理合签署工程变更竣工结算
三理费控制
四销售费控制
五财务费控制
整体工程造价四种策略
加强工程设计环节控制实行设计方案招标制度实行限额设计开展价值工程加强图纸会审工作
二 工程造价核心
三 实行项目理
四 加强工程审计事前审计事中审计事审计竣工审计
成控制理职责划分准
组织理责分三层面1成总负责中心—公司总理层2成费发生中心中价费中心：项目发展部设计费中心：设计部体建安费中心：项目部营销费中心：销售部企划部期间费中心：财务部3成费审核监控中心—成理部财务部
二基职责划分1成费发生中心基职责—测算成目标遵相关规范制度开展业务活动—施工现场设计单位手单业务总理空权范围代表公司履行项目成费监控职责成费失控承担直接责——配合接受成费指导监控中心接章行指导监控职责
2成费指导监控中心基职责——组织编制开发项目测算成目标成费总指标——组织分解开发项目成具体明细目标成费指标——组织编制开发项目成费控制理方案连明细指标落实专业部门专业责——踪监控分析评估目标成费执行情况提出操作指导性意见——建立健全目标成费理体系制定修改解释培训目标成理通相关规范制度
三成信息月报理准——月7日前完成该项目成信息月报编制必须包括月成月差异
成控制理准
开发前期费控制理准——1容勘察费设计费报批报建费三通费时设施费零星工程费2控制理准——1注意勘察工作时效性避免重复测量定位2设计部应注意设计费合理设计合较工作相关联应分清份设计合工作容工作范围设计院未时完成工作应开扣款单项目部应合理布置时道路时水电位置选取济方案工程
二体建安费控制理准——1容单体土建费单体安装费电梯设备费土方开挖费商铺费2控制理准——充分进行施工准备第招标选择优秀信施工队伍第二制定严格施工合特注意方面：——明确承包工程范围甲供范围限界范围预结算办法
——封死预算外施工组织措施费
——明确定额项目费计算方法
——总包合明确配合费采购保费
——明确求乙方承担保修责业质量索赔
——明确设计变更现场签证操作方法
第三 工程理部组织完成施工组织设计方案确保方案性济性
第四 进行施工图预算严格审查确认中介机构提交预算报告
第五 加强图纸会审力度
第六 加强现场理
第七 选公部位室装饰性材料设备
三公网配套费——控制理准1减少消政府垄断工程成中合理成分2属四配套公司范围工程原施工
3严格控制配**电煤等专业零星工签证4水电等附属配套公建工程实行全面招投标5安保系统必须做方案证评估工作全区范围考虑设备配置
四景观 费控制理准——第严格目标成总额控制进行限价设计做景观绿化方案设计成测算工作第二工程全面实行招投标绿化工程必须苗木 招标工作第三直观性装饰材料实行甲供甲控目标成选择成选济美观建装饰材料第四特做绿化景观方案证避免效果满引起返工费
五配套费控制理准——严格目标成总额控制进行限阶设计特公建项目装修工程工程全面实行招投标结构造价控制理准项目体相
六开发间接费控制理准——通招投标确定工程监理单位监理进度款支付监理质量挂钩严格审核造价咨询单位资质制定严格审价合
成理容成预测成控制成核算成分析成考核等
项目开发成理四步骤——1制定目标2明确岗位职责3踪执行4业绩评估
成理部总监岗位职责——1负责组织安排部门工作部门日常工作理2负责编制部门年度计划季度计划周计划负责落实3负责组织编制公司投资项目估算施工图预算竣工结算4负责审核工程量清单报价分析造价审核单付款单竣工结算成月度简报结算总结报告5负责项目标书会签合会签等工作6参加型工程发包设备材料采购招标商务谈判工作7负责抓员工思想教育工作关心员工生活福利8负责公司部门间协调9负责组织完成领导交办工作
成理工程师岗位职责——1负责分项目土建工程预结算工作（包括工程量清单预算编制招标评标现场审核月审结竣工结算等2负责分项目标书会签合会签投标书分析等工作3完成领导交办工作
开发成核算程序四步骤——1集开发产品费2正确划分成项目3计算结转已完工项目实际成4开发项目实际成结转入关账户
成核算七项目
动迁项目成费核算——类项目开发成——土征迁移补偿核算房产开发企业会计制度级会计部门没明确详细规定实践中仁者见仁智者见智
二 周转房成核算——核算周转房实际成时企业应该周转房总分类账户设立周转房周转房摊销两二级户
三 土开发成核算
四 发包工程价款结算核算——月结算分段结算竣工次结算
五 材料设备采购成核算
六 配套设施开发成核算
七 房产开发间接费核算
项目前期策划成控制
市场预测——通市场行选择市场占定份额开发项目
二选择定价目标
三土价格获取方式——1通行拆迁获取土开发改造权2购买直接建设熟
行性研究报告容——1项目开发必性分析2项目开发条件分析3基济数测算分析4项目财务效益分析5项目确定性分析6项目分析结
决策进行——策划营销中心组织总理持行性研究报告进行充分证必时策划营销中心负责联系专家进行决策咨询进步证——行性研究报告分领导审核总理批准报集团公司进行终决策
立项报批工作容——1根种立项报批求收集整理关文件资料2联系关级部门办理种立项报批手续领取关证书3协调解决立项报批中关工作
立项报批项目——1联系行业部门方政府计委办理工程项目计划批文2联系方建委办理工程项目报建手续领取工程建设项目报建证3联系方规划理部门建委办理建设规划许证4联系土理部门办理工程项目土证5联系方规划理部门办理规划工程建设许证6联系方建委办理工程项目施工许证
资料准备收集——1策划营销中心负责供项目行性研究报告计划批文等职责范围关文件资料2项目部负责提供规划设计图纸红线图定点图等关工程建设文件资料消防抗震防疫环保等相应部门审查合格资料等3财务资产营部负责提供关费交付证工程资金方面文件资料4总理工作部负责提供职责范围关文件资料5策划营销中心更具立项报批求收集关资料话营销中心理审核进行立项报批手续办理
房产项目申请报告基容
项目概况——1建设条件2项目研究工作3项目开发公司状况（营性质营范围理架构工程技术力量财务状况分析
4项目建设规模建设容5项目建设招标形式
二 项目投资环境——1宏观济环境2房产市场分析（级二级市场）3项目区域房产发展规划趋势4项目环境建设条件
三 项目公设施需求影响分析——1项目公设施需求2项目住户子女教育解决方案3项目公体育设施交通设施解决方案4项目物业理
四 项目分析市场定位——1项目SWOT分析2市场定位（包括房屋户型结构客户群体定位等）3房产市场承载力分析4销售价格销售预测5项目营销方案
五 项目开发建设进度安排——1工程计划2施工安排
六 投资估算资金筹措——1总投资估算2资金筹措资**衡分析
七 财务分析——1销售利润分析2赢利力分析3款偿力分析
八 确定性分析——1项目盈亏衡分析2项目敏感性分析3项目风险分析
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两素质基素质—道德伦理素质心里格素质
专业素质—计划组织协调控制等基础理知识市场营销采购研究开发等理知识行业知识
六技1计划理力2沟通协调力3激励力4团队组织力5创新力6危机理力
成控制理容易陷入四误区
1 忽略利润成理重性2漠视计划目标理3分强调产品理超前性
4企业初期盛行治理
房产开发成分类
土费建安成配套费理费销售费财务费维修基金
开发成构成
1 土征拆迁补偿费批租价指代发房产征发生项费包括征费安置费原建筑物拆迁补偿费采批租方式取土批租价
2 前期工程费 指土房屋开发前发生规划设计行性研究水文质勘察测绘场整等费
3 基础设施费指土房屋开发程中发生供水供电供气排污排洪通信明绿化环卫设施道路基础建设费
4 建筑安装工程费指开发程中建筑安装工程施工图施工发生项建筑安装工程费设备费
5 公配套费指开发区发生计入土房屋开发成偿转公配套设施费锅炉房水塔居委会派出消防行车棚公厕等设施费支出
6 开发间接费指房产开发企业部独立核算单位开发现场开发房产发生项间接费包括现场理机构员工资福利费折旧费维修费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费
7 预见费包括基预备费涨价预备费项目复杂程度前述项费估算准确程度述16项基数35计算
8 开发期间水费开发项目投资估算应考虑项目开发程中负担种税金方政府关部门征收费
成控制四核心
项目开发成1土开发成2房屋开发成3配套设施开发成4代建工程开发成
二 项目成估算包括土费勘察设计费建安工程费公配套费行政收费预测费维修基金理费销售费财务费
三 工程造价控制1加强工程设计环节控制实行设计方案招标制度实行限额设计开展价值工程加强图纸会审工作2控制工程造价核心——招投标3实行项目理方式4建立合网络框架
全程成控制五点
定位关键1搞市场预测选择定价目标
2土价格获取方式土价格开发成中占例较土价格获取方式程度关系开发商否达预期回报率
3施工图设计审核
二项目建设间断成控制四方面——招标理合签署工程变更竣工结算
三理费控制
四销售费控制
五财务费控制
整体工程造价四种策略
加强工程设计环节控制实行设计方案招标制度实行限额设计开展价值工程加强图纸会审工作
二 工程造价核心
三 实行项目理
四 加强工程审计事前审计事中审计事审计竣工审计
成控制理职责划分准
组织理责分三层面1成总负责中心—公司总理层2成费发生中心中价费中心：项目发展部设计费中心：设计部体建安费中心：项目部营销费中心：销售部企划部期间费中心：财务部3成费审核监控中心—成理部财务部
二基职责划分1成费发生中心基职责—测算成目标遵相关规范制度开展业务活动—施工现场设计单位手单业务总理空权范围代表公司履行项目成费监控职责成费失控承担直接责——配合接受成费指导监控中心接章行指导监控职责
2成费指导监控中心基职责——组织编制开发项目测算成目标成费总指标——组织分解开发项目成具体明细目标成费指标——组织编制开发项目成费控制理方案连明细指标落实专业部门专业责——踪监控分析评估目标成费执行情况提出操作指导性意见——建立健全目标成费理体系制定修改解释培训目标成理通相关规范制度
三成信息月报理准——月7日前完成该项目成信息月报编制必须包括月成月差异
成控制理准
开发前期费控制理准——1容勘察费设计费报批报建费三通费时设施费零星工程费2控制理准——1注意勘察工作时效性避免重复测量定位2设计部应注意设计费合理设计合较工作相关联应分清份设计合工作容工作范围设计院未时完成工作应开扣款单项目部应合理布置时道路时水电位置选取济方案工程
二体建安费控制理准——1容单体土建费单体安装费电梯设备费土方开挖费商铺费2控制理准——充分进行施工准备第招标选择优秀信施工队伍第二制定严格施工合特注意方面：——明确承包工程范围甲供范围限界范围预结算办法
——封死预算外施工组织措施费
——明确定额项目费计算方法
——总包合明确配合费采购保费
——明确求乙方承担保修责业质量索赔
——明确设计变更现场签证操作方法
第三 工程理部组织完成施工组织设计方案确保方案性济性
第四 进行施工图预算严格审查确认中介机构提交预算报告
第五 加强图纸会审力度
第六 加强现场理
第七 选公部位室装饰性材料设备
三公网配套费——控制理准1减少消政府垄断工程成中合理成分2属四配套公司范围工程原施工
3严格控制配**电煤等专业零星工签证4水电等附属配套公建工程实行全面招投标5安保系统必须做方案证评估工作全区范围考虑设备配置
四景观 费控制理准——第严格目标成总额控制进行限价设计做景观绿化方案设计成测算工作第二工程全面实行招投标绿化工程必须苗木 招标工作第三直观性装饰材料实行甲供甲控目标成选择成选济美观建装饰材料第四特做绿化景观方案证避免效果满引起返工费
五配套费控制理准——严格目标成总额控制进行限阶设计特公建项目装修工程工程全面实行招投标结构造价控制理准项目体相
六开发间接费控制理准——通招投标确定工程监理单位监理进度款支付监理质量挂钩严格审核造价咨询单位资质制定严格审价合
成理容成预测成控制成核算成分析成考核等
项目开发成理四步骤——1制定目标2明确岗位职责3踪执行4业绩评估
成理部总监岗位职责——1负责组织安排部门工作部门日常工作理2负责编制部门年度计划季度计划周计划负责落实3负责组织编制公司投资项目估算施工图预算竣工结算4负责审核工程量清单报价分析造价审核单付款单竣工结算成月度简报结算总结报告5负责项目标书会签合会签等工作6参加型工程发包设备材料采购招标商务谈判工作7负责抓员工思想教育工作关心员工生活福利8负责公司部门间协调9负责组织完成领导交办工作
成理工程师岗位职责——1负责分项目土建工程预结算工作（包括工程量清单预算编制招标评标现场审核月审结竣工结算等2负责分项目标书会签合会签投标书分析等工作3完成领导交办工作
开发成核算程序四步骤——1集开发产品费2正确划分成项目3计算结转已完工项目实际成4开发项目实际成结转入关账户
成核算七项目
动迁项目成费核算——类项目开发成——土征迁移补偿核算房产开发企业会计制度级会计部门没明确详细规定实践中仁者见仁智者见智
二 周转房成核算——核算周转房实际成时企业应该周转房总分类账户设立周转房周转房摊销两二级户
三 土开发成核算
四 发包工程价款结算核算——月结算分段结算竣工次结算
五 材料设备采购成核算
六 配套设施开发成核算
七 房产开发间接费核算
项目前期策划成控制
市场预测——通市场行选择市场占定份额开发项目
二选择定价目标
三土价格获取方式——1通行拆迁获取土开发改造权2购买直接建设熟
行性研究报告容——1项目开发必性分析2项目开发条件分析3基济数测算分析4项目财务效益分析5项目确定性分析6项目分析结
决策进行——策划营销中心组织总理持行性研究报告进行充分证必时策划营销中心负责联系专家进行决策咨询进步证——行性研究报告分领导审核总理批准报集团公司进行终决策
立项报批工作容——1根种立项报批求收集整理关文件资料2联系关级部门办理种立项报批手续领取关证书3协调解决立项报批中关工作
立项报批项目——1联系行业部门方政府计委办理工程项目计划批文2联系方建委办理工程项目报建手续领取工程建设项目报建证3联系方规划理部门建委办理建设规划许证4联系土理部门办理工程项目土证5联系方规划理部门办理规划工程建设许证6联系方建委办理工程项目施工许证
资料准备收集——1策划营销中心负责供项目行性研究报告计划批文等职责范围关文件资料2项目部负责提供规划设计图纸红线图定点图等关工程建设文件资料消防抗震防疫环保等相应部门审查合格资料等3财务资产营部负责提供关费交付证工程资金方面文件资料4总理工作部负责提供职责范围关文件资料5策划营销中心更具立项报批求收集关资料话营销中心理审核进行立项报批手续办理
房产项目申请报告基容
项目概况——1建设条件2项目研究工作3项目开发公司状况（营性质营范围理架构工程技术力量财务状况分析
4项目建设规模建设容5项目建设招标形式
二 项目投资环境——1宏观济环境2房产市场分析（级二级市场）3项目区域房产发展规划趋势4项目环境建设条件
三 项目公设施需求影响分析——1项目公设施需求2项目住户子女教育解决方案3项目公体育设施交通设施解决方案4项目物业理
四 项目分析市场定位——1项目SWOT分析2市场定位（包括房屋户型结构客户群体定位等）3房产市场承载力分析4销售价格销售预测5项目营销方案
五 项目开发建设进度安排——1工程计划2施工安排
六 投资估算资金筹措——1总投资估算2资金筹措资**衡分析
七 财务分析——1销售利润分析2赢利力分析3款偿力分析
八 确定性分析——1项目盈亏衡分析2项目敏感性分析3项目风险分析
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