建设工程全过程成本管理案例分析PPT

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1. 建设工程全过程成本管理案例分析2016年
2. 子曰：“智者乐水，仁者乐山；智者动，仁者静；智者乐，仁者寿。” 《论语》·雍也篇
3. 交流讨论内容： 1、背景情况。 2、理论简述。 3、房产开发案例讨论。
4. 1、建设工程全过程成本管理背景情况 1.1建设工程成本管理现状和问题（1）建设周期内容阶段衔接脱节。建设工程项目经历机会研究、决策、设计、发包、实施、竣工及保修阶段，并由不同的团队完成各阶段工作。由于项目参与各利益团队关注点相异和投资人管理团队综合集成能力不足，各阶段工作在顺向和逆向上多有脱节，如设计工作常脱离决策要求另搞一套，使初步设计概算随意超越方案设计估算；发包阶段采用未经会审的设计施工图进行发包，使施工合同存在严重缺陷，同时发包工作操作者多不介入合同实施，使发包工作在低水平长期徘徊；因未参与实施阶段工作，投资管理专业人员编审的竣工结算和财务决算针对性差。
5. （2）工程实施专业不平衡。工程实施过程需要大量的专业技术支撑，涉及业主、设计、施工、监理、咨询中介、参建各方主体大量的工程专业人员。由于多年的传统惯例，工程类某些专业人员缺口较大，造成投资控制局限性较大，特别是投资人及其委托的咨询中介团队中，以房建工程为例，针对精装饰、景观绿化、给排水、通风与空调、强电、智能、电梯等专业人员配置普遍较弱，在投资成本控制工作上常常受制于施工承包人。
6. （3）前期工作缺陷多。建设工程项目投资人为加速投资成本循环或达成形象节点，过于压缩前期决策和设计阶段的正常时间，造成方案定位不准和大量设计缺陷；无法编制生成合理且准确度高的初步设计概算，使项目投资成本控制缺乏目标和计划性；针对存在大量设计缺陷的设计施工图进行发包工作，或简化发包工作，采用费率招标形式，遗留大量合同漏洞，或在实施阶段为迎合市场投资人不得不对设计做出重大变更，大大降低发包工作预控性，使合同履行执行力被弱化，引发较多的合同争议和纠纷。
7. （4）中介服务局限大。目前，涉及项目投资成本控制常规中介服务有投资咨询、招标代理、造价咨询、工程监理项目管理（代建）等，由于从业人员素质和服务性质局限，投资咨询侧重于前期决策与评价，招标代理侧重于市场行为程序操作，造价咨询侧重于工程预结算编审，工程监理侧重于工程质量控制，项目管理（代建）尚过于弱小并有悖于投资人的传统思维，使社会中介服务无法覆盖项目建设全过程全方位的投资成本控制工作，只能是“铁路警察，各管一段。”
8. 1.2理论研究制高点。国内在天津，以天津大学、天津理工大学、南开大学等高校为主力，编写了大量有关工程投资管理与工程造价专业知识全国注册类考试、专业教学教材。
9. 1.3实践制高点。国内在上海，受外资投资人需求影响，自上世纪九十年代开始，参照工料测量师知识体系，逐步形成全过程造价咨询服务。
10. 1.4政策导向。住建部于2014年9月30日发布了《关于进一步推进工程造价管理改革的指导意见》（建标[2014]142号）：建立健全工程造价全过程管理制度，实现工程项目投资估算、概算与最高投标限价、合同价、结算价政策衔接。注重工程造价与招投标、合同的管理制度协调，形成制度合力，保障工程造价的合理确定和有效控制。
11. 1.5区域市场发育。我省全过程造价管理略显粗放，专业咨询服务从工程施工阶段跟踪审计起步，目前逐步实现双向延伸，向前参与合同发包，向后参与竣工结算，针对概算编审、设计管控、后评价工作介入很少，目前仍处于初级阶段。
12. 1.6对全过程概念的理解。 1.6.1项目的生命周期：是描述项目从开始到结束所经历的各个阶段，最一般的划分是将项目分为 “识别需求、提出解决方案、执行项目、结束项目”四个阶段。实际工作中根据不同领域或不同方法再进行具体的划分。在项目生命周期运行过程中的不同阶段里，由不同的组织、个人和资源扮演着主要角色。
13. 1.6.2全过程阶段划分：受我国法律环境和建设工程项目自身特点制约，工程项目生命周期一般历经机会研究、项目决策、融资决策、获取建设用地、工程设计、发包、施工条件准备、工程实施、竣工验收及保修、投运、废弃后拆除恢复原状的活动过程。社会上对工程项目建设阶段划分有很多提法，根据普遍接受度，以发改委为主流划分导向，分为工程项目决策阶段、设计阶段、发承包阶段、施工阶段。
14. （1）决策阶段：这个阶段主要解决确定工程项目投资是否合理以及工程项目的选择问题。在肯定性结论的前提条件下，后面的工程建设活动才能得以进行。它是投资建设程序中最重要的阶段，从根本上决定着项目的投资方向和投资效益水平。（2）设计阶段：工程项目的规划设计是投资决策的具体化和深化，是对项目具体功能的规定和建设活动方案的设计。这一阶段，主要是按照投资者的要求，将其投资构想具体化，并选择实现构想的最佳设计方案。
15. （3）发承包阶段：发包是在法律约束下用合约方式由委托人将一项任务委托被委托人承担的经济行为，即是项目投资人除自身管理团队外，为实现项目目标而有偿使用的社会资源的采购行为。投资人或其代表在此阶段通过公平公正的发包程序，利用市场竞争机制，选择资质符合规定，质量进度等控制目标满足要求、社会信誉好，技术和经济实力强，合理低价的投标人为中标人，以建设项目参建主体参与项目建设活动。
16. （4）施工阶段：它是根据设计的要求进行具体建设的阶段。它要解决的主要问题是如何以最优的施工组织管理方法，多快好省地完成施工任务。当然，它必须严格按照设计方案的要求进行，是一种执行性质的工作，是投资实施的主要阶段。（5）竣工验收及保修阶段：在建设周期的地位较为特殊，可以这样理解，竣工验收阶段作为施工阶段的尾声，缺陷责任期和保修阶段作为施工质量责任在投运阶段的延续。
17. 1.7几个易混淆的概念 1.7.1工程与项目 ♦工程：立足于物质存在，对科学和数学的某种应用，使自然界的物质和能源的特性能够通过各种结构、机器、产品、系统和过程，是以最短的时间和精而少的人力做出高效、可靠且对人类有用的东西。 ♦项目：立足于活动过程，是一件事情、一项独一无二的任务，也可以理解为是在一定的时间和一定的预算内所要达到的预期目的。
18. 1.7.2工程造价与项目投资成本 ♦工程造价：直意就是工程的建造价格。按工程不同阶段的价格形式可划分为，投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、招标控制价、签约合同价、工程结算、竣工结算等。 ♦项目投资成本：是一种以特定项目为对象，如新建项目或更新改造项目，直接与项目投资行为有关的投资总额，分为短期投资和长期投资。
19. 1.6.3工期与建设周期 ♦工期：指建设一个项目或一个单项工程根据合同约定从正式开工到全部建成通过竣工验收时所经历的时间，当项目或工程需要通过较长时间的试运行才能验收时，工期的终点可为通过交工验收时点。 ♦建设周期：指建设工程项目从投资意向开始到项目建成投运的过程，包括项目决策阶段、设计阶段、发承包阶段、施工阶段；即是项目全寿命周期中去除使用阶段的时间。
20. 1.6.4清单结算模式与定额结算模式 ♦清单结算模式：指按建设工程工程量清单计价规范约定的规则进行工程结算的方式。 ♦定额结算模式：指按建设工程区域或行业定额约定的规则进行工程结算的方式。
21. 1.6.5竣工结算和竣工决算 ♦竣工结算：是在一个项目或工程竣工并经验收合格后，发承包双方在原合同造价的基础上，将有增减变化的内容，按照合同约定的方法与规定，对签约合同价进行相应的调整，编制确定工程实际造价并作为最终结算工程价款的经济文件。 ♦竣工决算：是指在工程竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的建设项目从筹建到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用和投资效果的文件。
22. 1.8项目管理知识体系 ◆范围管理 ◆进度管理 ◆费用管理 ◆质量管理 ◆人力资源管理 ◆沟通管理 ◆风险管理 ◆采购管理 ◆综合管理
23. 2、建设工程全过程成本管理理论简述随着现代项目管理理论与方法在建设项目中的全面应用，至20世纪80年代建设项目成本管理进入了有别传统的新时期，产生了三种主要理论：全寿命周期成本管理、全过程成本管理和全面成本管理，这三种主流投资成本管理理论均有其先进性，在业界各有应用的成功案例。
24. 项目建设期项目使用期项目建设成本C1项目使用成本C2全寿命周期总成本LCC=Min{C1+C2｝2.1全寿命成本管理。 2.1.1概念：人们通过科学的设计、计划、决策等一系列成本管理，进行建设期成本和项目运营期使用成本间的平衡，设法以较小的全寿命周期成本去完成项目的建设和运营，努力争取实现项目价值的最大化。
25. 2.1.2应用：通过对建设工程项目前期、建设期、使用期和拆除期各阶段投资成本进行估计预测，在保证一定功能和产出的条件下，考虑项目建设和运营两个方面的成本，寻求最小的合计值，是建设项目投资决策、工程设计多方案比选的一种分析工具。 2.1.3局限：在建设项目工程施工阶段造价控制中存在显著的局限性，对工程价格生成难以清晰表述。
26. 2.2全过程成本管理。 2.2.1初级概念：立足于建设项目的建设全过程，通过目标成本控制，使项目投资不超过批准的造价限额，实现项目投资效益的最大化和合理地使用项目的人力、物力和财力等社会资源以节约工程造价；通过构建项目利益相关方职权利的统一，使整个项目建设全过程中的利益相关方共同分工合作去承担好建设项目全过程的造价控制责任。
27. 流程图项目定义与决策项目活动分解与界定项目所需资源的确定项目风险性分析项目成本计划确定项目成本的全面控制项目活动效率的控制项目活动方法的控制项目活动规模的控制项目活动团队的控制项目前期阶段基于活动的成本确定基于活动的成本控制项目实施阶段
28. 2.2.2核心概念（1）成本计价基于活动进行建设项目成本确定。（2）成本控制基于活动进行建设项目成本控制。（3）全过程成本管理必须要有建设全过程中涉及的项目全体相关利益主体参与。
29. 2.2.3应用通过降低和消除项目的无效和低效活动，减少资源消耗与占用并最终实现对于建设项目投资成本的根本控制，这种模式作为一种建设项目建设成本确定与控制的方法较为直观，在项目建设周期运用时立竿见影、效果明显，常被建设项目投资人所接受，所以这一建设项目成本管理模式已经在世界许多地方得到了认可和应用。
30. 2.3全面成本管理 2.3.1概念建设项目全面成本管理的核心思想是在一个建设项目的成本管理当中不能够只顾及建设项目成本管理的某个方面，而必须全面考虑问题和管理好项目成本。
31. 2.3全面成本管理 2.3.1概念：建设项目全面成本管理的核心思想是在一个建设项目的成本管理当中不能够只顾及建设项目成本管理的某个方面，而必须全面考虑问题和管理好项目成本。全面集成管理 … 全团队成本管理全要素成本管理全风险成本管理全寿命成本管理全过程成本管理
32. 2.3.2应用：建设项目全面成本管理是全新的建设项目成本管理模式，不但包括了全寿命周期和全过程成本管理模式的思想和方法，同时它还包括了全要素、全团队和全风险成本管理等新的成本管理思想和方法，实际上是现有建设项目成本管理思想和方法的全面集成。 2.3.3局限：由于对掌控项目责任人在全面综合集成能力上要求极高，最主要的是在社会化分工知识深度与总控全局知识广度匹配性上还有待完善，因此这一模式在现实具体应用上还有一定的局限性。
33. 2.4适合我国建设项目的成本管理理论 2.4.1建设工程项目管理的核心任务为保证项目投资的有效使用，通过工程技术与工程经济结合提升科学管理，通过工程经济与项目管理结合提高投资效益，实现建设项目的核心任务——功能满足性、法规符合性、技术可行性、经济合理性。
34. 2.4.2项目管理层次图范围管理综合管理风险管理质量管理进度管理投资管理采购管理沟通管理团队管理功能满足法规符合技术可行经济合理
35. 围绕建设项目核心任务，项目管理工作分成三个层次。一是建立项目的具体目标层次，进行质量、进度、投资黄金三角的管理，实现项目有形量化；二是建立项目的利益团队层次，进行自身团队、采购外部团队、沟通管理，实现项目利益相关方利益统一；三是建立项目的基础层次，进行范围、风险、综合集成管理，实现项目在限制条件下的可控性。
36. 2.4.2三种主流成本管理理论适用性分析（1）全寿命周期成本管理。建设项目在一定的功能条件下，建造成本与使用成本呈负相关的关系。全寿命周期成本管理追求建设项目建造成本与使用成本之和的最小值，通常必须提高一定建造成本而降低使用成本，包括考虑生态使用成本，其在产业建设项目上会有一定应用，而与一般民用项目投资人投资效益最大化的基础理念明显冲突。功能级别线建造成本使用成本
37. （2）全过程成本管理。理论源于我国，并与社会生产力共同发展，有较深厚的文化接近度。全过程成本管理强调建设项目是一个过程，将建设项目建设周期划为前期和后期，再细分成若干个阶段，通过整合建设项目不同过程中介入的利益相关方为共同利益产生的利益行为，开展基于活动的全过程的建设项目成本计价与控制，前期重在项目决策而确定投资成本目标，后期重在项目实施而控制投资成本目标不被突破，最终实现投资效益最大化。全过程成本管理理论符合绝大多数建设项目投资人的理念，同时受全寿命周期成本管理全面成本管理的影响，也在缩小其他主流理论的优势差异，则该理论在我国现阶段应用最广。
38. （3）全面成本管理。理论的全面性包括了全寿命周期、全过程成本、全要素、全团队和全风险等成本管理思想和方法，实际上是现有建设项目成本管理思想和方法的全面集成，与建设项目投资人的理念基本吻合。由于该理论代表了全球在建设项目成本管理上最先进的生产力，以我国目前的建设项目专业力量和社会基础，包括缺乏强有力的集成主体，使应用全面成本管理尚存在巨大的差距，可作为今后的发展方向。
39. 2.4.2适合我国现阶段建设项目成本管理的理论我国现阶段建设项目从无到有、从概念到实体、从启动到终点的项目管理，是围绕建设项目的核心任务进行反复建立和深化平衡的过程。建设项目投资成本管理是项目管理体系重要组成内容，深受项目管理其他要素的制约，并在建设项目核心任务平衡过程中发挥作用，一般按初步估算、详细估算、概算、预算控制价、签约合同价、过程结算、竣工结算、财务决算、项目后评价的顺序进行计价和控制，以上一级目标值作为控制下一级目标值的依据，由粗到细，实现对投资目标值不断收敛。因此，适合我国现阶段建设项目成本管理的理论模式为——在项目管理约束条件下基于活动的全过程投资成本管理。
40. 流程图项目决策阶段融资决策阶段初步设计阶段施工图设计阶段发包阶段施工图预算项目概算财务评价投资初步估算投资详细估算前期工程实施阶段保修阶段竣工验收阶段机会研究阶段签约合同价工程结算工程竣工结算财务竣工决算后期投资成本确定投资成本控制
41. 3、房产开发实例讨论 3.1开发项目背景情况某房地产开发公司2012年通过政府招拍挂平台拍得某沿海省会城市****48号、49号两宗土地，因地块毗邻，为提升品质，拟整体开发，因项目规模和投资巨大，成本控制十分必要，则以此为对象，进行项目开发全过程投资成本控制讨论。
42. 3.1.1宗地背景靠近城市北部软件园，北部软件园在一期区块已集聚关联产业企业500家的基础上，园区二期3000亩土地的开发也在加速推进。50万M2的总部楼宇经济区、50万M2的高新创业区，50万M2的商务配套区和150万M2的高档住宅区，将合力聚合成城北高端产业集聚区和集生活、创业、科研、教育、休闲于一体的城市综合体。
43. 3.1.2地块招拍挂概况表地块编号出让面积㎡地上建筑面积㎡起拍楼面地价元/㎡起拍价万元用途容积率密度绿地率48号 45191 112977.50 4800.0754230商住2.0-2.5≤28% ≥30%49号 60599151497.504800.0172719商住2.0-2.5≤28% ≥30%其他指标说明：建筑限高：75米；≤90 ㎡户型比例：45%以上。
44. 3.2全过程投控工作目标定位 3.2.1提高投资利用效率。通过编制项目各阶段的投资成本形式，可以了解各项成本的构成，分析投资分配的合理性，并指导运用价值工程理论分析项目各个组成部分的功能与成本匹配程度，调整平衡项目功能与成本，使其趋向合理；同时可以了解项目投资成本各组成部分的比例，对于比例较大的部分应作为投资成本控制的重点，从而提高投资控制效率和利用效率。
45. 3.2.2加大项目控制工作主动性。长期以来，多数人对投资控制工作按控制论简单理解，将目标值与实际值比较，当实际值偏离目标值时分析差异原因，确定下一步对策，认为以此可进行主动控制。由于建筑产品单件性的特点，这种管理方法只能发现差异，不能消除差异，也不能预防差异的发生，而且一旦发生偏差，往往已发生较大损失，其实质是一种被动控制。必须在项目初期按功能和其他限制条件划分编制生成投资成本计划，主动采取有效措施消除差异，实现投资成本主动控制。
46. 3.2.3有利于技术与经济结合。通常项目设计、施工、监理等工程技术人员侧重关注项目功能情况，希望用先进的技术转化成先进的实体功能，而项目建设单位财务、投资咨询中介等工程经济专业人员侧重项目投资情况，希望获得最小的投资额，两者多互为割裂。通过对项目整体和分阶段的投资成本控制梳理，有利于项目全要素整合，使工程技术人员和工程经济专业人员优势互补，提高项目科学实施。
47. 3.2.4促进社会资源的综合利用。房地产开发项目利益相关方以投资人为代表，开展投资控制工作也以投资人为代表，由于投资人追求投资效益最大的原则，即投资人针对项目尽可能减少投资额的要求，将迫使项目工程参建各方主体积极进行节约自身投入的努力，由此推动社会资源的综合利用，实现项目在节约型经济模式下运行。
48. 3.3机会研究阶段投资成本管理 3.3.1成本管理主要内容由于房地产开发项目的机会研究围绕获得土地开展工作，对土地成本预控要求极高，如果定价不当，将失去投资机会或造成投资活动失败，因此，合理确定拟开发项目土地价格是房地产开发机会研究阶段投资成本控制的核心任务。
49. （1）估算方法选择。机会研究阶段常用的投资估算方法有单位生产能力估算法、生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和指标估算法等。由于房地产开发项目多为民用工程项目，并以出售为目的，机会研究阶段仅有由宗地土地规划约束性条件形成的项目概念，考虑估算方法适用性，只能选择以建筑面积的指标估算法。因项目概念是粗线条的，则此阶段投资估算也是粗线条的。
50. （2）建筑面积确定 ◆地上面积。根据拟获得宗地规划条件，先用宗地用地面积、容积率指标初算地上面积，再用土地性质、建筑密度、限高要求、绿化率、周围环境、退建要求等限制条件复核，如由建筑密度、绿化率核算建筑落地面积，由高度转化成建筑层数时计算地上面积，由此计算获得地上面积。
51. ◆地下面积。由地上建筑功能决定是否设置地下室。通常地下室的可用于车库、设备机房、高低配电房、泵房、人防工程等功能，由宗地形状、周围环境、交通组织、施工场地条件等因素确定地下室落地面积，由宗地地段价值决定地下室层数。 ◆销售面积。房地产开发项目通常将充分利用地下室的商品价值，则按《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），销售面积为总建筑面积扣除已作为独立空间租售的地下室、车棚、人防地下室的剩余部分，当然地上面积中城市配套设施面积也应扣除。
52. （3）面积指标价格选定通常参照和运用房地产估价理论中市场比较法取定拟开发项目建设成本和销售收入的面积指标。市场比较法一般要求有相同项目性质的三个以上案例，而且是同区域同时期同类型项目案例越多越好，现实中不易满足该条件，多调查选用相似案例。
53. ◆投资成本面积指标。针对调查类似开发项目建造案例，先尽可能多地获取基本信息，包括名称、地址、设计主要经济指标、结构型式、建造时间、除土地价外含税费全费用开发投资成本等，由此确定可比案例及面积指标成本价格基数。然后进行影响因素分析，包括开发时间差别引起建造成本价格波动、政策调整投资费用变化，拟采用结构型式差异，企业管理成本差异，价格走向趋势，其他个别因素等，从而确定可比案例修正参数。
54. ◆销售价格面积指标。搜集调查类似开发项目的交易案例，先尽可能多地获取调查案例基本信息，包括名称、地址、地段等级、成交用途、交易时间、交易金额、付款方式、价格类型、货币类型、区位、交易方情况、交易类型、结构形式、建筑规模和面积构成、建成时间、产权情况、平面图纸、土地类别、土地使用权年限等等，由此确定可比案例及面积指标销售价格基数。再进行影响因素分析后确定可比安全修正参数，影响因素有①区域因素：商业服务繁华程度、道路交通状况、公交状况、距对外交通设备距离、公共服务配套、基础设施等；②个别因素：土地形状、土地使用程度、建筑物设施设备、建筑物新旧程度、装修标准、朝向、楼层高等。
55. （4）土地价格区间生成房地产开发项目土地一般通过竞拍和投标获取，由于此阶段项目处于拟实施状态，则可参照房地产估价理论中的假设开发法计算土地价格，即土地价格=销售收入-含税费投资成本-开发利润。其中销售收入由拟销售面积与销售价格面积指标乘积生成，含税费投资成本由拟建造面积与投资成本面积指标乘积生成，开发利润为开发收益期望值，可按销售收入或投资成本的一定比例测算。
56. 由于销售收入、投资成本、开发利润均属于预测值，存在一定的误差率，则土地价格估算存在一个硬性偏差幅度；当拟投资人对开发利润进行主动调整时，则土地价格估算形成一个软性波动幅度，这是房地产开发项目土地报价策略中报价形成主控区间的依据。土地价格也可参照市场比较法，通过可比案例或相似案例生成的价格，对假设开发法生成价格进行修正。房地产开发项目只有在预控土地价格实现后，才能开展下阶段的工作。
57. 3.3.2土地价格多方案比选 2012年11月，****48号和49号出让住宅地块面积分别为45191、60599M2，规划限高75M，容积率2.0-2.5，建筑密度不大于28%，绿化率不小于30%。考虑相邻地块规模效应，以整体获得土地为先决条件，拟定建设规模：取容积率2.5得地上面积264475M2；设两层地下室取占地率0.65得地下面积137528M2；剔除城市配套1%面积得销售面积261830M2。
58. （1）基准地价。经市场调查确定拍卖时点的土地基准价、投资成本和销售价格面积指标值，由此计算开发毛利润率。（2）高极限地价。经市场调查确定拍卖时点的投资成本和销售价格面积指标值，假设开发毛利润率为零时，由此计算楼板最高极限地价X。（3）风险地价。经市场调查确定拍卖时点的投资成本和销售价格面积指标值，假设开发毛利润率为市场正常值20%时，由此计算楼板风险地价X。
59. （1）基准地价投资估算表序号项目名称单价（元/㎡）计价数量（㎡）总价 (万元)备注一开发成本313577.71土地费5000264475132237.5楼板地价 2建安费3100402003124620.9 含配套及管理费3土地财务费14302.8 6.5成2年8% 4建安财务费12960.6 6.5成2年8%5营销费用29455.9 含税，取收入7.5%二销售收入15000261830392745取均价15000三开发利润79167.3 利润率25.25% （以上费用未考虑土地增值税）
60. （2）高极限地价投资估算表序号项目名称单价（元/㎡）计价数量（㎡）总价 (万元)备注一开发成本1土地费7730.2264475204445.30.104X=225707.62建安费3100402003124620.9 含配套及管理费3建安财务费12960.6 6.5成2年8%4土地财务费0.104X6.5成2年8% 5营销费用29455.9 含税，取收入7.5%二销售收入15000261830392745取均价15000三开发利润0 （以上费用未考虑土地增值税）
61. （3）风险地价投资估算表序号项目名称单价（元/㎡）计价数量（㎡）总价 (万元)备注一开发成本未含土地费1营销费用29455.9含税，取收入7.5%2建安费3100402003124620.9 含配套及管理费3土地财务费0.104X6.5成2年8% 4建安财务费12960.6 6.5成2年8%二销售收入15000261830392745取均价15000三开发利润1建造投资27516.320%2土地投资0.2208X20%3营销费用5891.220%四风险地价5488.4264475 145154.11.3248X=192300.1 （以上费用未考虑土地增值税）
62. 3.3.3方案评价（1）基准地价。是符合政策约束的土地市场价格，具有公众普遍接受度，通常与土地起拍价相协调。当然有时地方政府为吸引投资，将土地起拍价定在略低于基准地价。（2）高极限地价。这是开发商获得土地的价格区间的上限，如果用高极限地价获得土地，意味着开发商有一个严重缺陷或者说是失败的开始，通常只是用于方案测算，必须有房价暴涨的形势才能取得获利的机会。
63. （3）风险地价。当房地产项目的利润低于某一数值时，会影响融资伙伴和参建各方主体参与项目建设的积极性，该利润点时的土地价格即为风险地价。房地产市场一般的正常的开发利润为20%。本项目宗地实际拍卖时，楼板地价起拍价为4800元/平方米，略低于基准地价，最终成交价为6445.4元/平方米，处于风险地价5488.4元/平方米和高极限地价7730.2元/平方米之间，如要实现正常利润，必须通过降低开发成本或提高售价途径。
64. 3.4融资阶段投资成本管理由于建设项目投资量巨大，建设周期较长，投资人一般不可能全资投入至项目建成投运，必须寻求负债投资拼盘。实现这个投资拼盘的过程即为融资，融资解决了建设项目的钱袋子。融资方案一般在项目建设方案确定后生成，根据已编制投资估算，结合项目实施组织和拟定的建设进度计划构建管理方案，通过融资结构、融资成本和融资风险分析进行多方案比选，确定最有利的融资方案，并由此作为融资后建设项目财务分析的基础。
65. 3.4.1成本管理主要内容（1）融资前财务评价。融资前财务评价是项目决策中为了制定项目财务可行性所进行的一项重要工作，在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务收入成本的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利分析，是投融资决策的重要依据，在建设盈利项目中占据极重要的地位，解决投资人的核心动力问题。
66. （2）融资方案设计。项目的融资方案构建在投资估算和拟定进度计划的基础上，应对资金来源、资金筹措方式、融资结构、数量和进度等做出整体安排，其中筹资进度一般对应于项目各年度投资计划，以满足于项目投资资金的使用要求。
67. （3）融资后财务评价。在融资前财务评价可以接受的前提下，进行融资后的项目盈利能力分析，偿债能力分析等，进而判断项目方案在融资条件下的合理性。融资后财务评价是比选融资方案、进行融资决策和投资者最终决定出资的依据。虽然项目融资决策阶段必须进行融资的分析，但是局限性极大，实践中，在项目融资决策后，还需要进一步深化融资后分析与评价，完成最终融资决策。
68. 3.4.2融资方案比选房地产开发项目建设周期中从获得土地到满足预售条件，开始回收投资成本，历经设计方案、初步设计、施工图设计、融资决策、工程合同发包、施工至满足预售条件的进度节点各阶段，过程中必须完成大量相应的建设程序规定的审批工作，分别按2年、2.5年、3年融资测算。
69. （1）2年融资期投资估算表序号项目名称总价（万元）备注1土地费1704652建安费124620.9 含配套及管理费3融资额191805.86.5成4融资费率 0.16641.082-15融资成本 31916.56开发成本中占比 9.03%353348.3
70. （2）2.5年融资期投资估算表序号项目名称总价（万元）备注1土地费1704652建安费124620.9 含配套及管理费3融资额191805.86.5成4融资费率 0.21221.082.5-15融资成本 40701.2占开发成本11.52%6比2年融资成本增加 8784.727.52%
71. 3年融资期投资估算表序号项目名称总价（万元）备注1土地费1704652建安费124620.9 含配套及管理费3融资额191805.86.5成4融资费率 0.25971.083-15融资成本 49814.3占开发成本14.10%6比2年融资成本增加 17897.856.08%
72. 3.4.3方案评价（1）2年融资期。本开发项目为大型高层住宅小区，从获得土地到满足预售条件通常需要2年时间，因此2年融资费用是开发商应承受的正常开支，如果融资期小于2年，则认为是开发商管理出效益的额外收入。（2）2.5年融资期。大型项目建设存在许多不确定因素，当不利因素作用叠加时易使项目建设进度计划产生延误，如政策调整、市场变化、设计缺陷、审批环节掉链子、不明地质条件、施工承包人实力不足等方面均有可能影响开发项目的正常推进，针对本开发项目，2.5年融资期可认为是项目融资成本可接受的上限，在进度控制上必须控制不利因素的副作用。
73. （3）3年融资期。如果说高层住宅小区从土地到满足预售条件建设期花了三年时间，那一定有严重的意外因素影响，否则就是与销售策略有关，出现了捂盘惜售的概念。只有房地产形势异常的好，价格上涨明显大于融资成本，才有可能延后预售。按目前宏观调控政策，房价上涨属严控范畴，为保证建设资金链正常延续，本开发项目3年融资期绝不可取。
74. 3.5设计阶段投资成本管理 3.5.1成本管理主要内容建设工程设计是将构思转化成蓝图的技术。设计阶段投资成本形式是设计方案估算、初步设计概算和施工图预算，通过这些数据可以了解工程造价成本构成，分析投资分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成内容功能与成本的匹配程度，通过调整功能与成本，使其更趋于合理。
75. 3.5设计阶段投资成本管理工程项目各阶段对投资成本的影响可能性分析决策阶段初步设计扩初设计施工图设计发包阶段施工阶段投资成本影响度%建设阶段95753510 5
76. 3.5.1成本管理主要内容建设工程设计是将构思转化成蓝图的技术。设计阶段投资成本形式是设计方案估算、初步设计概算和施工图预算，通过这些数据可以了解工程造价成本构成，分析投资分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成内容功能与成本的匹配程度，通过调整功能与成本，使其更趋于合理。
77. 3.5.2投资成本控制主要技术工作（1）功能深化。（2）建筑平面深化。（3）结构体系选择。（4）空调系统选择。（5）安装工程其他系统深化。
78. 3.5.3设计方案比选（1）底层架空。地上规划控高为75M，按常规2.9M/层计算，则得地上建筑为25层，每层面积约为261830/25=10473.2M2，考虑一层门厅和垂直通道，取架空部分为7成，得其不能计算建筑面积约为7331.2 M2，该部分存在建造成本但无销售收入。（2）单层地下室。住宅小区常规设一层地下室，取占地率0.65得地下室面积68764M2，地下室建安造价一般高于地上建筑，取1.2调整系数，地下室除泵房、配电房、风机房、自行车库（设在地下夹层中）等功能用房外，可作为地下机动车库，通常60 M2/车位，即68764/60得车位1146个，该部分存在建造成本也有销售收入。
79. （3）多层地下室。住宅小区设两层地下室时，取占地率0.65得地下室面积137528M2，地下室二层建安造价一般比地上建筑更高，取1.6调整系数，同样除泵房、配电房、风机房、自行车库（设在地下夹层中）等功能用房外，可作为地下机动车库，通常50 M2/车位，即137528/50得车位2750个，该部分存在建造成本也有销售收入。
80. （1）底层架空投资估算表序号项目名称单价计价数量总价备注元/M2M2万元一开发成本353348.3万元1建安费增加32007331.223462建安费减少二销售收入01销售增加2销售减少三直接效益-2346四成本中占比0.66%
81. （2）单层地下室投资估算表序号项目名称单价计价数量总价备注元/M2M2万元一开发成本353348.3万元1建安费增加37206876425580.22建安费减少二销售收入01销售增加10万元/个1146个114602销售减少三直接效益-14120.2四成本中占比4.0%
82. （3）多层地下室投资估算表序号.11项目名称单价计价数量总价备注元/M2M2万元一开发成本353348.3万元1建安费增加137206876425580.22建安费增加249606876434106.9二销售收入01销售增加10万元/个2750个275002销售减少三直接效益-32187.1四成本中占比9.11%
83. 3.5.4方案评价根据规划条件，设住宅小区90M2以内的户型占50%，其他户型面积平均为130 M2，则264475*50%/90+264475*50%/130=1469户+1017户=2486户，一般高档小区机动车位配置率大于1.1，同时考虑人车分流，地面基本不设机动车位，则地下车位必须达到2700个以上。
84. （1）底层架空。长期以来，住宅底层社会接受度较差，尤其是在高层住宅和高档小区接受度更差，销售价格明显低于基准价。虽然高层住宅底层架空的设计在建筑节能、装饰工程、景观配套等建造成本上有一定的投入而不产生建筑面积，但是对楼盘的档次、小业主的心理感觉有较大的提升，对销售也有极大的利好，其底层门厅和垂直通道的建筑面积作为公摊面积实现销售。因此，本开发项目应选择底层架空的设计方案。
85. （2）单层地下室。建筑工程建设政策鼓励充分利用地下空间，有利于将大部分建筑配套功能用房设于地下室而提升地上建筑利用价值。由于地下建筑成本显著高于地上建筑，从成本控制角度一般尽可能采用单层地下室的设计方案。针对大型住宅小区自建人防设施成本比缴纳异地建造补偿费更小，为提高投资效益，自建人防工程采用平战结合的设计方案，平时作为机动车库。在本开发项目中，因单层地下室的机动车位1146个远远小于2700个以上的配置要求，则单层地下室的设计方案被否决。
86. （3）多层地下室。从经济效益数据上看，建造多层地下室比单层地下室无效益成本成倍增加，是严重赔本的买卖。为了保证楼盘的品质，必须配置足够的机动车位，又因住宅小区分户自由度的特性，小业主基本不能接受机械停车位概念。针对本开发项目必须设置两层地下室，虽然建造成本投入较大，但是对楼盘销售带来正面的重大硬件支撑。
87. 3.6发包阶段投资成本管理项目发包工作是项目投资人除自身管理团队外，为实现项目目标而有偿使用的社会资源的采购行为，从而发生投资成本控制，一是在法规约束框架下设置合理的限制条件实现充分竞争，二是将发包成果固化为合同，并为合同实施阶段做好预控。发包核心任务是通过公平公正的发包程序，利用市场竞争机制，选择资质符合规定，质量进度等控制目标满足要求、社会信誉好，技术和经济实力强，合理低价的投标人为中标人。
88. 3.6.1 成本管理主要工作内容（1）合同体系设计：针对项目发包任务进行识别，拆分和界定，由此形成发包合同包序列，并根据各合同包的逻辑关系做出发包时间计划。项目拆分合同包应适合当前生产力发展水平，并符合建设法规和建筑市场惯例。 ◆服务类。发包时间计划一般以工程主设计工作进度为主轴线，另按其中间成果时间节点确定其他服务类发包时间。 ◆工程类。发包时间计划一般以总承包工程施工进度为主轴线，按各分包施工最迟介入时间反推形成。 ◆货物类。货物类采购完全受施工合同约束，发包时间计划应根据施工进度确定。
89. （2）合同包发包策划根据已确定的合同体系，在发包工作条件成立后对每个合同包进行详细的发包策划是完成发包核心任务的必要条件，对合同的投资控制影响极大，策划工作须符合项目所在地法规要求，并可寻求专业机构和人员支持在反复多次讨论后完成。
90. （3）招标文件的确定招标文件通常包括前附表、投标须知、评标办法、合同格式及主要合同条款、投标文件格式，针对工程和货物发包还有工程技术要求及工程规范、工程量清单、图纸及其他资料。各类招标文件均有相应的示范文本可以套用，在发包策划的框架约束下，通过各次级文件编制、整合与审核、最后一次答疑后完成招标文件的确定。
91. 3.6.2发包阶段投资成本控制难点（1）技术规格书平衡专业性与排他性。（2）招标控制价或参考预算完善施工图设计工作、拟定施工方案、市场价取定。（3）评标专家水平、评标深度、限制二次经营空间。（4）不平衡报价变更风险控制。
92. （1）施工总承包投资估算表序号项目名称总价（万元）备注1建安费124620.9 2分包工程及特殊材料权重 0.43分包等造价 49848.4 4总包费率 8%不含税金5施工合同成本影响3987.9占建安费3.2%3.6.4发包多方案比选（1）施工总承包。（2）施工总承包+专业分包+货物采购。
93. （2）总包加分包投资估算表序号项目名称总价（万元）备注1建安费124620.9 2分包工程及特殊材料权重 0.43分包等造价 49848.4 4总包服务费 3%5市场竞争价格影响 -10%6施工合同成本影响-3489.4建安费有2.8%下降空间
94. 3.6.5方案评价（1）施工总承包。该模式属住建部力推，目的是利用社会化分工，发挥总承包人在人机料法环五大工程质量要素上的整合能力。由于目前承包人细分至施工项目经济责任人，经济责任人将企业管理费作为合同成本开支已成为市场惯例，同时受获利驱使，针对分包内容收取8-10%的总包管理费属于常态。针对房地产开发，此模式适用于小型项目和不成熟的开发商。
95. （2）施工总承包+专业分包+货物采购。成熟开发商根据既有项目积累，会建立开发项目相关的合格供应商名录，由于成熟合作的坚实基础，使开发项目参建相关单位的经营成本降至最低，信任风险也降至最低，签约合同价格更趋市场最低价格，通常会低于市场平均水平的10%，这是充分发挥社会化分工优势体现。根据建筑法规，分包工程必须纳入施工总包管理，总承包人为承担此法律责任，发包人必须向总承包人支付总包服务费，市场价格为分包总价的2-3%。
96. 由于本开发项目的规模甚大和建设周期较长，开发商自身管理能力显著优于开发市场的平均水平，具备系统的工程相关合格供应商名录，同时项目整合能力也远远超越一般承包商，使自身管理成本远远低于承包商的总包管理费，则工程发包模式将采用施工总承包+专业分包+货物采购模式。
97. 3.7施工阶段投资成本管理 3.7.1成本管理主要内容建设工程实施阶段将设计蓝图变成工程实体，是项目建设周期中总投资现金流最大的阶段，核心任务是不浪费投资成本，投资成本控制工作包括编制资金使用计划、设计变更控制和设计挖潜、合同价款结算与支付、分包工程和配套工程发包、材料设备采购、索赔管理。设计变更控制和设计挖潜是设计工作的延伸，分包工程和配套工程发包、材料设备采购是发包工作的延伸；合同价款结算与支付、索赔管理是合同成本管理重点。
98. 3.7.2结算与支付方案比选建安费中的配套费必须一次性事先支付，不存在比例支付的问题。由于银行不支持施工企业针对工程施工贷款，使承包人的资金成本明显高于开发商，可按社会信托资金常见利率15%-20%计算。由于承包人需交合同额5%-10%的履约保证金作为合同生效的条件，又因存在工程保险、农民工工资支付抵押、无工程预付款、工程款支付时间滞后等因素，承包人在合同履约前需要有至少合同额10%的资金投入，同时由于发包人支付比例不足，后续工程施工使承包人需要自筹资金运行，羊毛出在羊身上，这些资金成本均发生在合同价格上而转嫁到开发成本中。
99. （1）低比例支付。根据财建［2004］369号《建设工程价款结算暂行办法》，工程进度款支付比例为60%-90%，取其下限60%，本工程为大型高层住宅小区，施工周期一般需要3年，假设均匀资金投入。（2）高比例支付。根据财建［2004］369号《建设工程价款结算暂行办法》，工程进度款支付比例为60%-90%，取其上限90%，本工程为大型高层住宅小区，施工周期一般需要3年，假设均匀资金投入。
100. （1）低比例支付投资估算表序号项目名称承包人融资（万元）同额发包人融资备注1建安费124620.9含配套及管理费2支付基数调整系数0.93合同履约前垫资10%4支付比例60%5竣工前可欠施工成本尾款10%人机料6施工利润8%7承包人融资额35890.8分三年8融资利率18%8%9第一年融资成本1076.7478.510第二年融资成本3424.01473.911第三年融资成本6193.72622.112建安成本小计10694.44574.5额外增加4.91%

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