民银行马市支行办公楼物业服务方案
前言
首先十分荣幸参中国民银行**市中心支行办公楼物业服务投标工作公司托身专业化理力结合中国民银行**市中心支行实际情况作出统筹策划
公司崭新物业服务理念相关政策法律法规贵行实际需求公司理验规模效益合理调整部资源市物业理探索金融厦新理模式积累验
方承诺旦中标标书容承诺写入物业服务合供贵行督促检查实施
感谢中国民银行**中心支行予方次参机会
技术标
第部分 概述
公司市唯家全国物业理协**事单位二级物业理资质营范围：住宅区写字楼厂矿企业物业理咨询培训房产中介咨询服务家政服务园林绿化服务室装饰工程房屋修缮等
公司具专业化物业理力2007年8月6日取中国质量协会IS9001质量理体系ISO14001环境理体系GBT28001—2001职业健康安全理体系三项认证证书省唯取三标认证物业理企业公司严格认证体系实施物业理
公司员工业务培训放公司发展重位置年制定全年培训计划包括部培训外聘培训外送培训培养出批专业化理公司现职工300中中专学历39中级职称15初级职称20理员
100％持建设部颁发物业理业员岗位证书理处持物业理理岗证书
公司部门办公室财务部物业理部工程理部设十物业理处现理物业总面积达100万方米
公司坚持服务第诚信相宗旨坚持业质量第优质服务信誉第预防安全第保护环境造福社会遵纪守法持续改进理方针业优质高效服务
第二部分 中国民银行**市中心支行办公楼物业概况（略）
中国民银行**心支行新办公楼（简称中银办公楼）位市济开发区交通便利环境优美项目面积7452方米建筑面积2624M2总建筑面积11860M2中总建筑面积1400M2总建筑面积10460M2（含库房发行保卫警戒区面积14672M2）
第三部分 总体设想策划
理定位
中银办公楼物业服务定位需综合考虑**衡理环境整体设计市场价值甲方求期值等素
公司认中银办公楼物业理应该定位：**市高档写字楼理物业精心维护精益求精通科学理手段充分挥智化设施优势实施物业理服务带便捷服务甲方反映满足甲方需求合理期作指导思想努力甲方营造舒适文明高雅办公营环境努力竞业充分发挥公司优势造公司品牌成市首座智化物业理厦必产生良社会效益环境效益济效益
总体设想
中银办公楼理目标确定：
Ø 流厦流环境流理
Ø 优质服务甲方足够属感豪感
Ø 厦物业理间产生行良性互动
Ø 高雅文明现代生活方式行规范厦培育展示
1全面引入ISO9001质量理体系落实项岗位责制项理制度坚持理员全面培训确保理员持证岗
2优秀物业理厦标准建立完善厦理档案设施设备档案效开展物业理服务创建国家省市物业理优秀厦奠定基础
3制定完善智化理充分发挥智化设备作节省理员
4高层楼宇项设施设备进行全面深入解抓高层设施设备检验接工作制定切实行全面维修保养计划保证项设施设备正常运行
5加强安全防范措施针金融办公楼特点尤抓员出入控制外巡逻制度落实
6加强甲方沟通理处定期甲方通报理关信息情况理处月召开次沟通会听取甲方种意见建议
7全方位开展种样便利服务通服务体现理精髓
第四部分 理框架资源配置
中银办公楼理处
理处
1名
清洁员
5名
接礼仪4名
4名
护卫员
10名
楼设施维护
6名
物业公司
理架构说明：
Ø 实行公司领导理处负责制
Ø 精干高效专原设置岗位
Ø 成立厦理服务中心中心指挥控制厦物业理枢纽实行24时值班具信息处理资源配置效果踪三功
Ø 理处实行责分包施职责岗
确保中银办公楼物业理服务方式落实位着高效合理原初步拟定资源配备计划：
理房建设单位提供
二开办费物业公司接前期甲方果求提供相关办公品需开办费详见第九部分
三维修**厦保修期般发生维修费果发生维修改造原建设单位承担者双方协商意基础解决
第五部分 服务分项标准承诺保障措施
公司进入厦实施物业理承诺项理指标均达优秀区标准：
序号
项目
评分标准
容措施
1
厦外观完率
98％
1建立全面厦设施理档案
2周全面巡视次建筑设施
3确保厦完违章搭建损坏公设施现象
2
厦零星修理
急修时率
99％
1接维修通知15分钟达现场职10分钟予答复
2时完成建立回访档案
3
维修质量合格率
100％
1年水电工进行维护技培训
2份维修工程建立档案专踪落实
3选择专业维修队进行维修项目进行监控保证工程质量
4
物业理费收取
规定收取擅提高收费者协议外加收费
5
绿化完率
95％
1公司专业绿化队进行养护
2物业助理日巡查建档记录确保公绿化绿破坏践踏黄土裸露现象
3发现问题立补植
6
卫生保洁率
99％
1保洁工作标准规范实施
2物业助理日巡查建立质量记录确保楼垃圾日产日清空气**设施完
7
化粪池雨水井污水井完率
95
工程助理负责巡查建档记录确保化粪池雨污井完定期疏通清理
8
排水明暗沟
完率
95
工程助理负责巡查建档记录督促清掏确保排水排水沟畅通阻塌陷残缺阻塞
9
明完率
95％
明完损夜间正常定期检查维护保养保持灯具洁净
10
停车场车库完率
95％
车场损坏路面坦整洁停车线清晰意占道改变功
11
公设施场
完率
95％
确保公设施功定期维修养护完损办公楼周边场占道营
12
配电设施电梯中央空调水泵消防设施设备完率
100％
指定专维护实行巡查制度建立文件记录维修监督执行确保楼公设施设备完损正常
13
理员专业
培训合格率
90％
时组织证员参加培训持证岗
14
甲方物业理满意率
95％
1加强走访定期沟通重点解决问题
3断改善工作赢甲方支持配合
第六部分 智化物业理
根现阶段已实施智化情况物业理角度提出针性理办法建议：
智化系统设计建议
监控系统：门口周围阴暗盲点等处增设监控系统样加强保安防范效果
电梯监控系统：建议部电梯安装摄探头样量减少电梯理员时遵守分德员时受教育
车场监控系统：车场含车库流动性较车场增设监控设备动化门禁系统加强理力度卡进入实行车卡车位
公明系统：建立围墙四周公场楼外立面光线够方设置合理明系统夜间足够明便进行保安监控理
理措施：
1智化物业需专业员介入智化物业理特点需求决定建议装修施工阶段物业公司派技术员参智化设施项功早解优化物业理角度提出改进建议物业公司正式接楼盘时会更加利更目更熟悉情况理基础
2充分解智系统服务功着重提早制定设计部门项工作流程服务程序理规定便适应智化物业理需智化设备真正甲方服务提供方便
3力资源理方面做工作：
（1）加员工培训力度特厦员工进行专业培训宾馆服务员求选拔员送星级宾馆进行培训观摩
（2）员工招聘时选聘计算机专业方面知识理员
（3）充分利智化设施加强入口停车场电梯理
4建立计算机智化设备理制度针厦智化设备计算机网络具体情况制定出相应理制度提高工作效率减少差错特保证设备网络安全
5加强智化系统计算机理系统相关设备资料收集保日常维护提供方便
6加强智化设备机房理特计算机中心设备监控中心消防中心会议室灯光音响投影等理专业员担
第七部分 日常理事项
设施设备理
楼设备理保证正常直接影响着物业理工作正常营业办公物业公司设施设备理作重点工作容
具体理措施：
1制定严格设施设备理办法效检修保养计划细致周全岗位职责
2制定出相应操作规程理制度重设备（电梯供水供电等）制定严格设备交接班制度
3厦设备维修保养突出公司ISO9001认证导思想保养维修工作达标准化表格化程序化
4厦电梯消防设备高压电缆高低压电柜等专业设备维修保养工作公司负责公司具备高低压配电理力保养进行全程监督验收
5确立预防思想检查巡视设备工作作日工作重点重点设备日检查三次落实责监督执行情况
6力抓楼节工作特节电节水工作耗设备提出节方案
7降低水电设备维修费减少费支出提高养护水质量加强保养设备质量方法等方面着手
8定期技术员进行培训考核
卫生保洁理
保洁工作标准规范
1保洁范围：院围墙（含绿化带办公楼消防**）
2时间：午7—11点午：2—6点
3时巡逻清扫次
4面指示牌广告牌公设备天擦抹次
5周外墙三米玻璃清刮次
6视情况半月刷次院坪
二楼层保洁
1保持楼走廊面干净污迹**
2天班拖走廊楼梯拖遍
3湿毛巾清洁污染墙根
三楼梯台阶清洁
1楼梯天顶层清扫遍
2清扫**拖布轻拖遍
3夏天周楼梯间蚊蝇喷药消杀遍
四洗手间清洁工作
1午班前午班前洗手间全面清洁遍
2洁厕灵便池便槽进行清洗
3消毒水洗手间面进行消毒杀菌保持面水渍黄斑水锈
4洗手盆干净污渍水锈
5男厕便挂斗放置卫生球
6白天厕点卫生香
五果壳箱清洁保养
1天果壳箱掏清积存
2天果壳箱擦遍灰尘污渍烟灰缸超五烟头
六化粪池
1化粪池半年吸粪车吸抽次
2保持化粪池井盖完整清洁粪便漫溢
七电梯保洁
1电梯轿厢天保洁两次
2月清扫电梯门槽
3电梯毯天更换次
楼秩序理
中银办公楼处市开发区针安全防范特点充分利智化理现封闭理模式计划重点抓点：
1加强外员登记理楼工作员实行持卡进入
2设置合理门卫巡逻岗位技防监控中心发现情况通线讲系统时反馈岗位岗位时处理项事态
3礼仪接员工相固定熟悉住户面孔访员进行登记严格询问怀疑应通电话咨询联系征意放行
5加强夜间安全保卫集中巡逻固定岗场盲点白天集中留意盘查外围疑员
6加强消防理建立火警应急预案全员参时检查清理隐患定期进行演练培训加强宣传
7加强保安员日常理岗执勤仪容仪表行语动作等方面进行规范
8派出取良合作关系处理紧急事
停车场理
停车场交付车辆理着重点加强理：
1车场划分设定编号便序安排车辆停放
2挑选责心动性较高员理停车场
3根车辆出入高峰期调配手
4充分利电子监控记载车辆进出情况
绿化理
绿化养护
1保持楼前绿化草坪养护完
2时清草坪杂草枯枝定期修剪受损花木时扶正补植
3根花木长势适施肥松土
4夏日干旱季节时保绿定时浇水确保绿化成活率
二楼绿化摆置方案会议布置甲方协商部置
档案资料建立理
档案资料源建立
档案资料建立分两类：类服务质量体系质量记录文件理处建立 类永久性文件档案规划图纸资料竣工验收资料甲方收集档
质量体系记录文件目前公司实施ISO9001质量认证体系标准建立
严格优秀住宅物业理标准考评细规定建立整理保存类型资料
关工程建设资料特线路网完整资料请建设单位保需时阅
资料录入物业理软件中方便维修查阅
档案资料理
1质量体系质量记录文件理文件发放文件更改文件阅文件案质量记录收集文件存放等方面文件资料控制程序质量记录控制程序动作
2文件档案理鉴计算机存档科学性原始材料真实性文件档案理样采取计算机原始材料理相结合方式
第八部分 应急预案
消防理预案
（）火警
1发生火灾征兆焦味浓烟阴燃等尚未造成损失需采取紧急措施防止火灾方发展火警发现应立班工作员理处报告
2理处负责应第时间赶现场查解情况处理应立采取措施进行处理处理警戒现场时立程序公司专业消防部门报告
（二）火灾
1火灾般火灾重火灾分发生火灾首发者第时间必须拨119报火警次时班工作员理处报告理处立公司消防部门报告
2理处负责第时间达现场立组织员开展初期火灾扑救控制现场周边进行警戒员疏散损失降低低程度
3楼火灾述程序报告时应组织配合消防部门扑救工作服消防部门统指挥
二供配电系统障处理预案
1供电线路障需检（抢）修理处应立通知楼部门科室
2检（抢）修期间应时供电部门保持联系规定时间恢复供电应问明原立通知告示
3恢复供电维修员应立先行检查关设备设施运转情况（尤电梯运行必须先行试车）检查运行正常方启动
三电梯系统障处理预案
（）发生电梯关障
1班工作员立理处公司报告时时维修员取联系
2理处负责维修员必须时间达现场首先采取应急保护措施分析判断障原快检查排快恢复正常（属商产家责商厂家联系处理）
（二）时停电造成电梯关（）处理发生述电梯关事（）处理时工作员应采取措施电梯困员取联系解释原正采取解困措施情况提醒困注意事项等
（三）发生危电梯安全渗水事
1理处班工作员应时采取措施电梯困员取联系楼层铵钮电梯门开迅速撤离电梯
2维修员应迅速赶电梯机房困员全部撤离立切断电梯电源
3立停止水泵供水需供水部门解决时供水部门联系处置
（四）发生危电梯安全火灾
1理处班员应立采取措施通知电梯困员楼层钮电梯门开迅速撤离电梯紧急疏散**撤出
2消防电梯立采取措施消防电梯开关合处消防功服务状态时开消防**
电梯发生危身安全障采取应急处理措施时时市110电梯事应急求援联动取联系求救援
四雨污排水阻塞应急予案
1 雨暴雨造成水阻塞班员应立清井口杂物
2立通知公司水疏通班带道疏通机现场疏通壁绞出阻塞物
第九部分 理需装备
房：
办公室间仓库间
二办公品：
办公桌椅 2套
文件柜 1
电 脑 1台
电 话 1部
面抛光机 1台
保洁工具需品
注：需设备请甲方配备需前期理介入费甲方配备作前期开办费筹措根述装备市场价格双方商定
商务标
投标说明
中国民银行**心支行：
公司认真研究贵行招标文件愿意接受文件中约条件
二商务标中没包含电梯中央空调高压供水灯光明电费维护材料费
三金融行业特殊警戒费：金库警卫运钞警卫发行区警卫费未进行测算
四报价中某项目费贵行认需取舍降低物费合中加明确（详见预算表）
五降低理成聘员暂养老医疗两金购买标准工资总额28（单位部分）劳动部门新规定双方协商解决
预算分析（见附表）
表：公秩序维护项目费预算表（1581497元）
单位：元
序 号
项目容
月预算额
年预算额
备 注
1
秩序维护员工资
9204
110448
12配编均767元月（含监控系统车辆理）
2
法定假日加班费
7920
日资20元×300法定假日十天
3
教育培训费
16567
工资额15％
4
社保统筹费
30925
工资额28购买两金已扣承担11
5
服装费
4800
400元(含冬装棉衣)
6
通讯设备讲机
2400
配4部讲机600元部
注：1767元工资**省均工资标准
2社保统筹等五金买标准工资总额428中单位购买318购买11降低理成聘员暂养老医疗两金购买标准工资总额28（单位部分）劳动部门新规定双方协商解决预算中已扣购买部分
表二：清洁卫生服务项目费预算表（65032元）
单位：元
序号
项 目 容
月预算额
年预算额
备 注
1
员工工资
3000
36000
配编5月资600元
2
法定假日加班费
1320
日资20元×300法定假日十天加班率50
3
教育培训费
432
工资额15％
4
服装劳保
400
100元·年
5
工具费
6000
吸尘器锥推扫帚簸箕抹布坪腊等
6
环境消杀灭
4800
400元月厕卫生84消毒液洗洁精卫生球等消毒品
7
社保统筹
10080
工资额28购买两金已扣承担11
8
垃圾中转处置费
6000
市政府（99）104号文
表三：楼花卉布置项目费会议服务费预算表（12000元）
单位：元
序 号
项 目 容
月预算额
年预算额
备 注
1
花卉布置
1000
12000
花卉布置养护公司绿化队调配未设专
报价根市场情况协商报价
表四：楼设施维护项目费预算表（129626元）
单位：元
序 号
项 目 容
月预算额
年预算额
备 注
1
员工工资
6400
76800
配编6：水电工程师1200元月×2高级技工1000元月×4（含中央空调维护员）
2
法定假日加班
2970
日资30元×300法定假日十天加班率50
3
教育培训费
96
1152
工资额15％
4
服装劳保
1200
200元·年
5
社保统筹
21504
工资总额28购买两金
6
水池消毒清洗
6000
7
公责险
20000
保费率千分四500万投保
注：公众责险范畴：然灾害火灾水浸电梯意外高空坠物盗抢案件补偿表五：理办公费预算（90783元）
单位：元
序号
项目容
月预算额
年预算额
备 注
1
理服务员工资
5200
62400
配编5：项目理11200元月接服务员4 1000元月
2
法定假日加班
2475
日资30元法定假日十天节日值加班率50％
3
教育培训费
936
工资总额15％
4
办公费
500
6000
办公电话水电费文印费等
5
社保统筹
17472
工资总额28购买两金
6
服装费
1500
300元年
表六：资产折旧财务费预算（62700元）
单位：元
序号
项 目 容
月预算额
年预算额
备 注
1
营业税
28000
总收入500000元预测营业额56％
2
印花税
1500
营业额03％
3
票工费
4
房产租金税
前期房产税已建设单位承担暂考虑
5
残疾保障金
4680
180元年·企业工数公司统筹安排
6
水利基金
3520
总收入06‰＋20元·年
7
合理利润
25000
国家规定物业企业利润5～85计取
8
税
暂考虑
表1（1581497）+表2（65032）+表3（12000）+表4（129626）+表5（90783）+表6（62700）5182907
根投标文件求：中银办公楼物业理费综合报价365元M2月中：办公区31元M2非办公区（楼公设施）558元M2
授权委托书
兹两志参加中行办公楼物业理投标工作
特授权
委托
二00八年五月三十日
拟定中银办公楼负责
张久林 理 学 济师 物业理师 国家物业理协会常务理事
**锦琳 专 助理济师
附：岗证书复印件
附件
1 公司营业执（正副复印件）
2资质证书（正副复印件）
3税务登记证（复印件）
4组织机构代码证（复印件）
5理事单位证书（复印件）
6认证证书（复印件）
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民银行马市支行办公楼物业服务方案
前言
首先十分荣幸参中国民银行**市中心支行办公楼物业服务投标工作公司托身专业化理力结合中国民银行**市中心支行实际情况作出统筹策划
公司崭新物业服务理念相关政策法律法规贵行实际需求公司理验规模效益合理调整部资源市物业理探索金融厦新理模式积累验
方承诺旦中标标书容承诺写入物业服务合供贵行督促检查实施
感谢中国民银行**中心支行予方次参机会
技术标
第部分 概述
公司市唯家全国物业理协**事单位二级物业理资质营范围：住宅区写字楼厂矿企业物业理咨询培训房产中介咨询服务家政服务园林绿化服务室装饰工程房屋修缮等
公司具专业化物业理力2007年8月6日取中国质量协会IS9001质量理体系ISO14001环境理体系GBT28001—2001职业健康安全理体系三项认证证书省唯取三标认证物业理企业公司严格认证体系实施物业理
公司员工业务培训放公司发展重位置年制定全年培训计划包括部培训外聘培训外送培训培养出批专业化理公司现职工300中中专学历39中级职称15初级职称20理员
100％持建设部颁发物业理业员岗位证书理处持物业理理岗证书
公司部门办公室财务部物业理部工程理部设十物业理处现理物业总面积达100万方米
公司坚持服务第诚信相宗旨坚持业质量第优质服务信誉第预防安全第保护环境造福社会遵纪守法持续改进理方针业优质高效服务
第二部分 中国民银行**市中心支行办公楼物业概况（略）
中国民银行**心支行新办公楼（简称中银办公楼）位市济开发区交通便利环境优美项目面积7452方米建筑面积2624M2总建筑面积11860M2中总建筑面积1400M2总建筑面积10460M2（含库房发行保卫警戒区面积14672M2）
第三部分 总体设想策划
理定位
中银办公楼物业服务定位需综合考虑**衡理环境整体设计市场价值甲方求期值等素
公司认中银办公楼物业理应该定位：**市高档写字楼理物业精心维护精益求精通科学理手段充分挥智化设施优势实施物业理服务带便捷服务甲方反映满足甲方需求合理期作指导思想努力甲方营造舒适文明高雅办公营环境努力竞业充分发挥公司优势造公司品牌成市首座智化物业理厦必产生良社会效益环境效益济效益
总体设想
中银办公楼理目标确定：
Ø 流厦流环境流理
Ø 优质服务甲方足够属感豪感
Ø 厦物业理间产生行良性互动
Ø 高雅文明现代生活方式行规范厦培育展示
1全面引入ISO9001质量理体系落实项岗位责制项理制度坚持理员全面培训确保理员持证岗
2优秀物业理厦标准建立完善厦理档案设施设备档案效开展物业理服务创建国家省市物业理优秀厦奠定基础
3制定完善智化理充分发挥智化设备作节省理员
4高层楼宇项设施设备进行全面深入解抓高层设施设备检验接工作制定切实行全面维修保养计划保证项设施设备正常运行
5加强安全防范措施针金融办公楼特点尤抓员出入控制外巡逻制度落实
6加强甲方沟通理处定期甲方通报理关信息情况理处月召开次沟通会听取甲方种意见建议
7全方位开展种样便利服务通服务体现理精髓
第四部分 理框架资源配置
中银办公楼理处
理处
1名
清洁员
5名
接礼仪4名
4名
护卫员
10名
楼设施维护
6名
物业公司
理架构说明：
Ø 实行公司领导理处负责制
Ø 精干高效专原设置岗位
Ø 成立厦理服务中心中心指挥控制厦物业理枢纽实行24时值班具信息处理资源配置效果踪三功
Ø 理处实行责分包施职责岗
确保中银办公楼物业理服务方式落实位着高效合理原初步拟定资源配备计划：
理房建设单位提供
二开办费物业公司接前期甲方果求提供相关办公品需开办费详见第九部分
三维修**厦保修期般发生维修费果发生维修改造原建设单位承担者双方协商意基础解决
第五部分 服务分项标准承诺保障措施
公司进入厦实施物业理承诺项理指标均达优秀区标准：
序号
项目
评分标准
容措施
1
厦外观完率
98％
1建立全面厦设施理档案
2周全面巡视次建筑设施
3确保厦完违章搭建损坏公设施现象
2
厦零星修理
急修时率
99％
1接维修通知15分钟达现场职10分钟予答复
2时完成建立回访档案
3
维修质量合格率
100％
1年水电工进行维护技培训
2份维修工程建立档案专踪落实
3选择专业维修队进行维修项目进行监控保证工程质量
4
物业理费收取
规定收取擅提高收费者协议外加收费
5
绿化完率
95％
1公司专业绿化队进行养护
2物业助理日巡查建档记录确保公绿化绿破坏践踏黄土裸露现象
3发现问题立补植
6
卫生保洁率
99％
1保洁工作标准规范实施
2物业助理日巡查建立质量记录确保楼垃圾日产日清空气**设施完
7
化粪池雨水井污水井完率
95
工程助理负责巡查建档记录确保化粪池雨污井完定期疏通清理
8
排水明暗沟
完率
95
工程助理负责巡查建档记录督促清掏确保排水排水沟畅通阻塌陷残缺阻塞
9
明完率
95％
明完损夜间正常定期检查维护保养保持灯具洁净
10
停车场车库完率
95％
车场损坏路面坦整洁停车线清晰意占道改变功
11
公设施场
完率
95％
确保公设施功定期维修养护完损办公楼周边场占道营
12
配电设施电梯中央空调水泵消防设施设备完率
100％
指定专维护实行巡查制度建立文件记录维修监督执行确保楼公设施设备完损正常
13
理员专业
培训合格率
90％
时组织证员参加培训持证岗
14
甲方物业理满意率
95％
1加强走访定期沟通重点解决问题
3断改善工作赢甲方支持配合
第六部分 智化物业理
根现阶段已实施智化情况物业理角度提出针性理办法建议：
智化系统设计建议
监控系统：门口周围阴暗盲点等处增设监控系统样加强保安防范效果
电梯监控系统：建议部电梯安装摄探头样量减少电梯理员时遵守分德员时受教育
车场监控系统：车场含车库流动性较车场增设监控设备动化门禁系统加强理力度卡进入实行车卡车位
公明系统：建立围墙四周公场楼外立面光线够方设置合理明系统夜间足够明便进行保安监控理
理措施：
1智化物业需专业员介入智化物业理特点需求决定建议装修施工阶段物业公司派技术员参智化设施项功早解优化物业理角度提出改进建议物业公司正式接楼盘时会更加利更目更熟悉情况理基础
2充分解智系统服务功着重提早制定设计部门项工作流程服务程序理规定便适应智化物业理需智化设备真正甲方服务提供方便
3力资源理方面做工作：
（1）加员工培训力度特厦员工进行专业培训宾馆服务员求选拔员送星级宾馆进行培训观摩
（2）员工招聘时选聘计算机专业方面知识理员
（3）充分利智化设施加强入口停车场电梯理
4建立计算机智化设备理制度针厦智化设备计算机网络具体情况制定出相应理制度提高工作效率减少差错特保证设备网络安全
5加强智化系统计算机理系统相关设备资料收集保日常维护提供方便
6加强智化设备机房理特计算机中心设备监控中心消防中心会议室灯光音响投影等理专业员担
第七部分 日常理事项
设施设备理
楼设备理保证正常直接影响着物业理工作正常营业办公物业公司设施设备理作重点工作容
具体理措施：
1制定严格设施设备理办法效检修保养计划细致周全岗位职责
2制定出相应操作规程理制度重设备（电梯供水供电等）制定严格设备交接班制度
3厦设备维修保养突出公司ISO9001认证导思想保养维修工作达标准化表格化程序化
4厦电梯消防设备高压电缆高低压电柜等专业设备维修保养工作公司负责公司具备高低压配电理力保养进行全程监督验收
5确立预防思想检查巡视设备工作作日工作重点重点设备日检查三次落实责监督执行情况
6力抓楼节工作特节电节水工作耗设备提出节方案
7降低水电设备维修费减少费支出提高养护水质量加强保养设备质量方法等方面着手
8定期技术员进行培训考核
卫生保洁理
保洁工作标准规范
1保洁范围：院围墙（含绿化带办公楼消防**）
2时间：午7—11点午：2—6点
3时巡逻清扫次
4面指示牌广告牌公设备天擦抹次
5周外墙三米玻璃清刮次
6视情况半月刷次院坪
二楼层保洁
1保持楼走廊面干净污迹**
2天班拖走廊楼梯拖遍
3湿毛巾清洁污染墙根
三楼梯台阶清洁
1楼梯天顶层清扫遍
2清扫**拖布轻拖遍
3夏天周楼梯间蚊蝇喷药消杀遍
四洗手间清洁工作
1午班前午班前洗手间全面清洁遍
2洁厕灵便池便槽进行清洗
3消毒水洗手间面进行消毒杀菌保持面水渍黄斑水锈
4洗手盆干净污渍水锈
5男厕便挂斗放置卫生球
6白天厕点卫生香
五果壳箱清洁保养
1天果壳箱掏清积存
2天果壳箱擦遍灰尘污渍烟灰缸超五烟头
六化粪池
1化粪池半年吸粪车吸抽次
2保持化粪池井盖完整清洁粪便漫溢
七电梯保洁
1电梯轿厢天保洁两次
2月清扫电梯门槽
3电梯毯天更换次
楼秩序理
中银办公楼处市开发区针安全防范特点充分利智化理现封闭理模式计划重点抓点：
1加强外员登记理楼工作员实行持卡进入
2设置合理门卫巡逻岗位技防监控中心发现情况通线讲系统时反馈岗位岗位时处理项事态
3礼仪接员工相固定熟悉住户面孔访员进行登记严格询问怀疑应通电话咨询联系征意放行
5加强夜间安全保卫集中巡逻固定岗场盲点白天集中留意盘查外围疑员
6加强消防理建立火警应急预案全员参时检查清理隐患定期进行演练培训加强宣传
7加强保安员日常理岗执勤仪容仪表行语动作等方面进行规范
8派出取良合作关系处理紧急事
停车场理
停车场交付车辆理着重点加强理：
1车场划分设定编号便序安排车辆停放
2挑选责心动性较高员理停车场
3根车辆出入高峰期调配手
4充分利电子监控记载车辆进出情况
绿化理
绿化养护
1保持楼前绿化草坪养护完
2时清草坪杂草枯枝定期修剪受损花木时扶正补植
3根花木长势适施肥松土
4夏日干旱季节时保绿定时浇水确保绿化成活率
二楼绿化摆置方案会议布置甲方协商部置
档案资料建立理
档案资料源建立
档案资料建立分两类：类服务质量体系质量记录文件理处建立 类永久性文件档案规划图纸资料竣工验收资料甲方收集档
质量体系记录文件目前公司实施ISO9001质量认证体系标准建立
严格优秀住宅物业理标准考评细规定建立整理保存类型资料
关工程建设资料特线路网完整资料请建设单位保需时阅
资料录入物业理软件中方便维修查阅
档案资料理
1质量体系质量记录文件理文件发放文件更改文件阅文件案质量记录收集文件存放等方面文件资料控制程序质量记录控制程序动作
2文件档案理鉴计算机存档科学性原始材料真实性文件档案理样采取计算机原始材料理相结合方式
第八部分 应急预案
消防理预案
（）火警
1发生火灾征兆焦味浓烟阴燃等尚未造成损失需采取紧急措施防止火灾方发展火警发现应立班工作员理处报告
2理处负责应第时间赶现场查解情况处理应立采取措施进行处理处理警戒现场时立程序公司专业消防部门报告
（二）火灾
1火灾般火灾重火灾分发生火灾首发者第时间必须拨119报火警次时班工作员理处报告理处立公司消防部门报告
2理处负责第时间达现场立组织员开展初期火灾扑救控制现场周边进行警戒员疏散损失降低低程度
3楼火灾述程序报告时应组织配合消防部门扑救工作服消防部门统指挥
二供配电系统障处理预案
1供电线路障需检（抢）修理处应立通知楼部门科室
2检（抢）修期间应时供电部门保持联系规定时间恢复供电应问明原立通知告示
3恢复供电维修员应立先行检查关设备设施运转情况（尤电梯运行必须先行试车）检查运行正常方启动
三电梯系统障处理预案
（）发生电梯关障
1班工作员立理处公司报告时时维修员取联系
2理处负责维修员必须时间达现场首先采取应急保护措施分析判断障原快检查排快恢复正常（属商产家责商厂家联系处理）
（二）时停电造成电梯关（）处理发生述电梯关事（）处理时工作员应采取措施电梯困员取联系解释原正采取解困措施情况提醒困注意事项等
（三）发生危电梯安全渗水事
1理处班工作员应时采取措施电梯困员取联系楼层铵钮电梯门开迅速撤离电梯
2维修员应迅速赶电梯机房困员全部撤离立切断电梯电源
3立停止水泵供水需供水部门解决时供水部门联系处置
（四）发生危电梯安全火灾
1理处班员应立采取措施通知电梯困员楼层钮电梯门开迅速撤离电梯紧急疏散**撤出
2消防电梯立采取措施消防电梯开关合处消防功服务状态时开消防**
电梯发生危身安全障采取应急处理措施时时市110电梯事应急求援联动取联系求救援
四雨污排水阻塞应急予案
1 雨暴雨造成水阻塞班员应立清井口杂物
2立通知公司水疏通班带道疏通机现场疏通壁绞出阻塞物
第九部分 理需装备
房：
办公室间仓库间
二办公品：
办公桌椅 2套
文件柜 1
电 脑 1台
电 话 1部
面抛光机 1台
保洁工具需品
注：需设备请甲方配备需前期理介入费甲方配备作前期开办费筹措根述装备市场价格双方商定
商务标
投标说明
中国民银行**心支行：
公司认真研究贵行招标文件愿意接受文件中约条件
二商务标中没包含电梯中央空调高压供水灯光明电费维护材料费
三金融行业特殊警戒费：金库警卫运钞警卫发行区警卫费未进行测算
四报价中某项目费贵行认需取舍降低物费合中加明确（详见预算表）
五降低理成聘员暂养老医疗两金购买标准工资总额28（单位部分）劳动部门新规定双方协商解决
预算分析（见附表）
表：公秩序维护项目费预算表（1581497元）
单位：元
序 号
项目容
月预算额
年预算额
备 注
1
秩序维护员工资
9204
110448
12配编均767元月（含监控系统车辆理）
2
法定假日加班费
7920
日资20元×300法定假日十天
3
教育培训费
16567
工资额15％
4
社保统筹费
30925
工资额28购买两金已扣承担11
5
服装费
4800
400元(含冬装棉衣)
6
通讯设备讲机
2400
配4部讲机600元部
注：1767元工资**省均工资标准
2社保统筹等五金买标准工资总额428中单位购买318购买11降低理成聘员暂养老医疗两金购买标准工资总额28（单位部分）劳动部门新规定双方协商解决预算中已扣购买部分
表二：清洁卫生服务项目费预算表（65032元）
单位：元
序号
项 目 容
月预算额
年预算额
备 注
1
员工工资
3000
36000
配编5月资600元
2
法定假日加班费
1320
日资20元×300法定假日十天加班率50
3
教育培训费
432
工资额15％
4
服装劳保
400
100元·年
5
工具费
6000
吸尘器锥推扫帚簸箕抹布坪腊等
6
环境消杀灭
4800
400元月厕卫生84消毒液洗洁精卫生球等消毒品
7
社保统筹
10080
工资额28购买两金已扣承担11
8
垃圾中转处置费
6000
市政府（99）104号文
表三：楼花卉布置项目费会议服务费预算表（12000元）
单位：元
序 号
项 目 容
月预算额
年预算额
备 注
1
花卉布置
1000
12000
花卉布置养护公司绿化队调配未设专
报价根市场情况协商报价
表四：楼设施维护项目费预算表（129626元）
单位：元
序 号
项 目 容
月预算额
年预算额
备 注
1
员工工资
6400
76800
配编6：水电工程师1200元月×2高级技工1000元月×4（含中央空调维护员）
2
法定假日加班
2970
日资30元×300法定假日十天加班率50
3
教育培训费
96
1152
工资额15％
4
服装劳保
1200
200元·年
5
社保统筹
21504
工资总额28购买两金
6
水池消毒清洗
6000
7
公责险
20000
保费率千分四500万投保
注：公众责险范畴：然灾害火灾水浸电梯意外高空坠物盗抢案件补偿表五：理办公费预算（90783元）
单位：元
序号
项目容
月预算额
年预算额
备 注
1
理服务员工资
5200
62400
配编5：项目理11200元月接服务员4 1000元月
2
法定假日加班
2475
日资30元法定假日十天节日值加班率50％
3
教育培训费
936
工资总额15％
4
办公费
500
6000
办公电话水电费文印费等
5
社保统筹
17472
工资总额28购买两金
6
服装费
1500
300元年
表六：资产折旧财务费预算（62700元）
单位：元
序号
项 目 容
月预算额
年预算额
备 注
1
营业税
28000
总收入500000元预测营业额56％
2
印花税
1500
营业额03％
3
票工费
4
房产租金税
前期房产税已建设单位承担暂考虑
5
残疾保障金
4680
180元年·企业工数公司统筹安排
6
水利基金
3520
总收入06‰＋20元·年
7
合理利润
25000
国家规定物业企业利润5～85计取
8
税
暂考虑
表1（1581497）+表2（65032）+表3（12000）+表4（129626）+表5（90783）+表6（62700）5182907
根投标文件求：中银办公楼物业理费综合报价365元M2月中：办公区31元M2非办公区（楼公设施）558元M2
授权委托书
兹两志参加中行办公楼物业理投标工作
特授权
委托
二00八年五月三十日
拟定中银办公楼负责
张久林 理 学 济师 物业理师 国家物业理协会常务理事
**锦琳 专 助理济师
附：岗证书复印件
附件
1 公司营业执（正副复印件）
2资质证书（正副复印件）
3税务登记证（复印件）
4组织机构代码证（复印件）
5理事单位证书（复印件）
6认证证书（复印件）
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