试土成房价关系
署名作者：陈喜国
署名单位：**省**市国土资源局
邮寄址：**省**市国土资源局 站前路628号
联系电话：1864352439915144525553
摘年国家房产企业纷纷出手竞购土楼面价屡创新高时国房价幅涨节节攀升土成难确认计量公开通山东省**市年研究出结土价格成升导致商品房价格断走高重原
关键词土成楼面价住宅商品房
土权获取阶段
1土权获取形式目前国房产开发取方式两种
国划拨国出划拨土指开发商偿获土需国家缴纳土出金般划拨国家机关学校等单位允许作商业开发出土指开发商偿方式取土根评估价相关例支付土出金谓招拍挂指通招标挂牌拍卖形式偿获土权招标出土权指土理部门公开招标邀请符合条件投标投标评标确定中标取土权拍卖指指定时间点利公开场合政府代表者—土理部门持拍卖指定块土权拍卖持出底价诸竞投者轮番报价出价高者获土权挂牌
2开发商获取土权国土权国家集体开发商开发房产必须支付定价政府里获土权根房产营象房产开发商分二级开发商土级开发商根目前政策土级开发商根政府委托定区域范围城市国土乡村集体土进行统征拆迁安置补偿进行适市政设施建设该区域范围土达三通五通(通水通电通路通气通讯整土)七通建设条件生变熟通转售政府收回投资二级开发商相关机构通招拍挂形式获土必进行物拆迁安置补偿直接熟基础进行房屋开发通租售收回投资
二土价格交易成
1土价格支出容级开发商取土价格毛价包括土出金基础建设配套费土出金批租费政府交付租土5070年租金签订土转合分次付清基础建设配套费原四源费市政费两种费结合起称基础建设配套费二级开发商取土价格熟价包括毛价物拆迁安置补偿费区外达七通市政配套费文研究二级开发商开发文中土价格熟价格北京市土整理储备中心通招拍挂形式获取土时应付价格
2交易成包括土转费理费招费交通费计划外补偿费契税等费契税支出项目契税纳税指国境承受土房屋权属转移单位征税象国境转移土房屋权属行二级开发商政府体处获土权土权承受者应该缴纳契税
三土成评估方法介绍
土成部分土价格土成估算似土价格估算国外土价格估算方法收益原法市场较法剩余法路线价法特征价格回法
1收益原法
收益原法称收益资化法土纯收益定原利率资化选取定贴现利率土未纯收益进行贴现收益原法计算土公式
VAR
式中V土价格A正常情况土年纯收益R资原利率收益原法计算价般分三步骤(l)调查土生产力统计年均纯收益(2)选定适利率作纯收益资化标准利率(3)研究该土非济收益式计算价进行调整
该方法土未收益作土价格评估基础考虑货币时间价值理接土真实价值实际运中未年收益确定贴现率选取观性较通常方法起
2市场较法
市场较法知定价土估土相推算出估土价格方法应方法首先选择估块方相较块收集较充裕相关资料然较物进行修正交易行修正(剔掉土交易中非济非正常素影响)交易时间修正(剔掉较块估块交易时间导致通货膨胀通货紧缩素影响)然较两块位置交通状况周围商业网点公设施街状况济环境土强度文化娱乐设施该区房产销售状况等众素根项素异影响程度综合分析作出评定
该方法估价简便易行相收益原法省掉核算土纯收益选择利率等步骤时运范围较广生产生活已利土未利土均适城市土尤适宜需收集充分相关资料外求估块较块均显示具体条件进行具体较方相具供求状况
3余法
该方法基样济概念土济活动剩余价值土价值利途程度成正购买土权规定年限通开发利土取收益投资潜收益少决定土价格高低土途出前规划建造商品住宅样通市场行情预测估算出住宅建成出售价格根建筑面积建筑容积率等估测出整住宅楼出售收入土潜收益样估算出建造住宅楼需总投资般包括场清理费建筑材料费项工资开支相关配套费项税额正常利润土价格建筑物收益中扣开发总投资(包含投资综合正常利润)剩余额公式表示
土价格预计综合开发价值开发总投资
房屋售价建筑成税金正常利润
剩余法具较理需事先解土规划途估测开发价值开发总投资适具开发开发潜力开发完成价值采市场法收益法等方法求取块
4路线价法
路线价法通制定标准宗单位价格路线价基准评定相邻宗价格基原理市街幅土价格距离街道深度(路深度)增加递减接街道具标准深度土价格段利情况街道条件(街道宽度路面质量)接条件(公交通设施方便程度)幅条件(形状面积位置等)房屋建筑密度容积率等相
路线价指标准街单位价格通设定标准深度求配合深度指数表数学方法算出接街道街价路线价估价法计算公式
价路线价*深度指数*土面积士修正值
该方法够快速时许宗土估价节省力财力相公合理适城镇街道两侧商业估价
5特征价格回法
特征价格回法计算价般分五步骤(1)选择效属性变量通常属性变量土综合建筑密度交通状况基础建设土规划区域划分相邻建筑影响等(2)收集相应数(3)选择适函数形式常见函数形式线性函数数形式半数形式(4)应统计计量办法具体函数形式(5)根函数形式代入变量变量土价格
实践中土价值特征价格回法适范围较限方面情况实际情况严格满足该方法假设条件方面难搜集关某类型项目交易量足够历史数关理位置土途量相关信息
土成房产开发商政府国土理部门等相关部门言实属较敏感话题方面政府国土理部门出售相关块时采取公开招标询价方式出售土体权具体块出售楼盘建设显迹寻难成销售价格真正起方面查询相关楼盘相关皮时商品房开发具体操作程中存严重问题表现开发商常常期开发商品房土成计入前期商品房成二开发商营性房产配套房违章时建筑等分摊少分摊土成应建筑分摊土成全部部分摊入外销售商品房三开发商没解决土权期限高房屋建筑物预计年限问题结转开发商品房征土成时开发商仅土权账面价值次性全部转入商品房开发成全额转入商品房销售成正出原难准确定位土成住宅商品房价格影响
四结
通述分析难发现否出维护房产开发商利益公开商品房成确定商品房成快速增长正引起年商品房售价高位增长原已重点进行讨没实际意义确定土价格成升导致商品房价格断走高重原
参考文献
[1]张媛媛商品房市场价格影响素分析实证检验[J]辽宁师范学学报(然科学版)200730(4)421424
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摘年国家房产企业纷纷出手竞购土楼面价屡创新高时国房价幅涨节节攀升土成难确认计量公开通山东省**市年研究出结土价格成升导致商品房价格断走高重原
关键词土成楼面价住宅商品房
土权获取阶段
1土权获取形式目前国房产开发取方式两种
国划拨国出划拨土指开发商偿获土需国家缴纳土出金般划拨国家机关学校等单位允许作商业开发出土指开发商偿方式取土根评估价相关例支付土出金谓招拍挂指通招标挂牌拍卖形式偿获土权招标出土权指土理部门公开招标邀请符合条件投标投标评标确定中标取土权拍卖指指定时间点利公开场合政府代表者—土理部门持拍卖指定块土权拍卖持出底价诸竞投者轮番报价出价高者获土权挂牌
2开发商获取土权国土权国家集体开发商开发房产必须支付定价政府里获土权根房产营象房产开发商分二级开发商土级开发商根目前政策土级开发商根政府委托定区域范围城市国土乡村集体土进行统征拆迁安置补偿进行适市政设施建设该区域范围土达三通五通(通水通电通路通气通讯整土)七通建设条件生变熟通转售政府收回投资二级开发商相关机构通招拍挂形式获土必进行物拆迁安置补偿直接熟基础进行房屋开发通租售收回投资
二土价格交易成
1土价格支出容级开发商取土价格毛价包括土出金基础建设配套费土出金批租费政府交付租土5070年租金签订土转合分次付清基础建设配套费原四源费市政费两种费结合起称基础建设配套费二级开发商取土价格熟价包括毛价物拆迁安置补偿费区外达七通市政配套费文研究二级开发商开发文中土价格熟价格北京市土整理储备中心通招拍挂形式获取土时应付价格
2交易成包括土转费理费招费交通费计划外补偿费契税等费契税支出项目契税纳税指国境承受土房屋权属转移单位征税象国境转移土房屋权属行二级开发商政府体处获土权土权承受者应该缴纳契税
三土成评估方法介绍
土成部分土价格土成估算似土价格估算国外土价格估算方法收益原法市场较法剩余法路线价法特征价格回法
1收益原法
收益原法称收益资化法土纯收益定原利率资化选取定贴现利率土未纯收益进行贴现收益原法计算土公式
VAR
式中V土价格A正常情况土年纯收益R资原利率收益原法计算价般分三步骤(l)调查土生产力统计年均纯收益(2)选定适利率作纯收益资化标准利率(3)研究该土非济收益式计算价进行调整
该方法土未收益作土价格评估基础考虑货币时间价值理接土真实价值实际运中未年收益确定贴现率选取观性较通常方法起
2市场较法
市场较法知定价土估土相推算出估土价格方法应方法首先选择估块方相较块收集较充裕相关资料然较物进行修正交易行修正(剔掉土交易中非济非正常素影响)交易时间修正(剔掉较块估块交易时间导致通货膨胀通货紧缩素影响)然较两块位置交通状况周围商业网点公设施街状况济环境土强度文化娱乐设施该区房产销售状况等众素根项素异影响程度综合分析作出评定
该方法估价简便易行相收益原法省掉核算土纯收益选择利率等步骤时运范围较广生产生活已利土未利土均适城市土尤适宜需收集充分相关资料外求估块较块均显示具体条件进行具体较方相具供求状况
3余法
该方法基样济概念土济活动剩余价值土价值利途程度成正购买土权规定年限通开发利土取收益投资潜收益少决定土价格高低土途出前规划建造商品住宅样通市场行情预测估算出住宅建成出售价格根建筑面积建筑容积率等估测出整住宅楼出售收入土潜收益样估算出建造住宅楼需总投资般包括场清理费建筑材料费项工资开支相关配套费项税额正常利润土价格建筑物收益中扣开发总投资(包含投资综合正常利润)剩余额公式表示
土价格预计综合开发价值开发总投资
房屋售价建筑成税金正常利润
剩余法具较理需事先解土规划途估测开发价值开发总投资适具开发开发潜力开发完成价值采市场法收益法等方法求取块
4路线价法
路线价法通制定标准宗单位价格路线价基准评定相邻宗价格基原理市街幅土价格距离街道深度(路深度)增加递减接街道具标准深度土价格段利情况街道条件(街道宽度路面质量)接条件(公交通设施方便程度)幅条件(形状面积位置等)房屋建筑密度容积率等相
路线价指标准街单位价格通设定标准深度求配合深度指数表数学方法算出接街道街价路线价估价法计算公式
价路线价*深度指数*土面积士修正值
该方法够快速时许宗土估价节省力财力相公合理适城镇街道两侧商业估价
5特征价格回法
特征价格回法计算价般分五步骤(1)选择效属性变量通常属性变量土综合建筑密度交通状况基础建设土规划区域划分相邻建筑影响等(2)收集相应数(3)选择适函数形式常见函数形式线性函数数形式半数形式(4)应统计计量办法具体函数形式(5)根函数形式代入变量变量土价格
实践中土价值特征价格回法适范围较限方面情况实际情况严格满足该方法假设条件方面难搜集关某类型项目交易量足够历史数关理位置土途量相关信息
土成房产开发商政府国土理部门等相关部门言实属较敏感话题方面政府国土理部门出售相关块时采取公开招标询价方式出售土体权具体块出售楼盘建设显迹寻难成销售价格真正起方面查询相关楼盘相关皮时商品房开发具体操作程中存严重问题表现开发商常常期开发商品房土成计入前期商品房成二开发商营性房产配套房违章时建筑等分摊少分摊土成应建筑分摊土成全部部分摊入外销售商品房三开发商没解决土权期限高房屋建筑物预计年限问题结转开发商品房征土成时开发商仅土权账面价值次性全部转入商品房开发成全额转入商品房销售成正出原难准确定位土成住宅商品房价格影响
四结
通述分析难发现否出维护房产开发商利益公开商品房成确定商品房成快速增长正引起年商品房售价高位增长原已重点进行讨没实际意义确定土价格成升导致商品房价格断走高重原
参考文献
[1]张媛媛商品房市场价格影响素分析实证检验[J]辽宁师范学学报(然科学版)200730(4)421424
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