集体土利价值较化
——浅谈集体土政策价值实现
关键词 集体土 价值较化 实现 途径
摘 集体土政策六十年代诞生已半世纪历史起初改变土私制发展公制济方面起积极作着济发展生产资料作重素参收益分配集体土国土价值相前提性质产生收益价值文集体土制度产生政策变革谈起实现集体土价值较化程中存问题实现途径作简分析
国宪法第六条规定：中华民国社会义济制度基础生产资料社会义公制全民制劳动群众集体制土作重生产资料国存着全民制（国土）集体制（集体土）根宪法第十条规定：城市土属国家农村城市郊区土法律规定属国家外属集体宅基留留山属集体
国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿组织者侵占买卖者形式非法转土土权法律规定转切土组织必须合理利土土作生产资料权划分宪法基础然实际中集体土直充着国土备军集体土价值
低国土价值高谓天壤造成利宪法中国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿条款源源断集体土变国土鉴提高集体土价值集体土国土价成突出问题
集体土制政策演变
世纪六十年代农村实行民公社化四十年土私变农村集体土权公社化农业生产程中体三级生产队基础权权基没分离实行体化理实行家庭联产承包起土权权分离权集体权农户土途受严格限制
十七届三中全会作出关推进农村改革发展干重问题决定(简称决定)决定土利规划确定城镇建设范围外集体建设开发流转位做创新改革保留城市建设范围集体建设法律规定国集体建设理法律制度创新
1982年5月14日国家颁布国家建设征土条例规定国家进行济文化国防建设兴办社会公事业需征集体土时必须条例办理禁止单位直接农村社队购租变相购租农村社队土入股形式参企业事业营
1984年1月1日中中央颁布关九八四年农村工作通知（中发[1984]1号文件）规定土承包期般应15年
1986年4月民法通首次提出农民承包土营权概念承包土营权视种财产权相关权利年6月土理法界定集体土边界规定：农村城市郊区土法律规定属国家外属集体宅基留留山属集体时设定：国家建设征土建设单位……县级方民政府土理部门提出申请县级民政府审查批准土理部门划拨土国家建设征土征单位应服国家需阻挠国家建设征集体土权属国家单位权时设立宅基乡镇村企业乡镇村公设施公益事业建设审批事项权限
1993年3月宪法修正案修改原宪法第八条第款确立家庭联产承包责制法律位年11月5日中中央国务院颁布关前农村农业发展干政策措施（中发[1993]11号文件）决定原耕承包期期延长30年变允许土权条件转年11月14日十四**中中央关建立社会义市场济体制干问题决议正式明确提出：坚持土集体改变土途前提发包方意允许土权偿流转
1994年城市房产理法规定城市规划区集体土法征转国土该幅国土权方出明确禁止集体土直接出
1998年8月修订土理法规定土承包营期限三十年增加土途制规定进步明确建设占土涉农转建设应办理农转审批手续单位进行建设需土必须法申请国土设置例外条款兴办乡镇企业村民建设住宅法批准集体济组织农民集体土者乡（镇）村公设施公益事业建设法批准农民集体土外审批样强化集体土制1998年国家关部门整顿农市场交易1998年末广东省政府停批庄园开始清理整顿已项目**市取缔绿色庄园招商**西安北京采取相应措施击庄园济1998年10月十五届三中全会通中中央关农业农村工作干重问题决定进步明确土承包期延长30年政策求加快立法赋予农民长期保障土权原然农农农农
1999年国土资源部批准浙江**市****市进行集体建设流转试验相应江苏浙江等许方政府批准股份制等试点国全面制农阶段结束严农限度放开非耕阶段开始方政府够尊重农民承包土营权引致农市场交易次成方政府政绩工程（1）2001年12月新华社发表新华述评土流转岂视农民意愿？年月中中央发关做农户承包权流转工作通知（中发[2001]18号文件）规定土流转农户间进行工商企业长时间面积租赁营农户承包
2002年8月颁布农村土承包法规定：国家保护承包方法愿偿进行土承包营权流转承包方法享承包收益土承包营权流转权利权组织生产营处置产品承包法征占权法获相应补偿
2004年国务院颁布关深化改革严格土理决定通知（国发[2004]28号）文件规定符合规划前提村庄集镇建制镇中农民集体建设权法流转时规定农转土征收审批权国务院省治区直辖市民政府
2005年中中央国务院颁布关进步加强农村工作提高农业综合生产力干政策意见（中发[2005]1号文件）规定控制非农建设占耕确保基农田总量减少质量降途改变落实块农户承包营权流转发展适度规模营必须农户愿偿前提法进行防止片面追求土集中时广东湖北两省开始探索方立法形式推动价权深层次土流转农市场交易
2006年国务院颁布关加强土调控关问题通知（国发[2006]31号）文件规定农转建设必须符合土利总体规划城市总体规划村庄集镇规划纳入年度土利计划法办理农转审批手续禁止通租代征等方式农民集体农进行非农业建设擅扩建设规模农民集体建设权流转必须符合规划严格限定法取建设范围
集体土改变国土门槛高表现方面：
第国前农农民仅承担着济功更重承担着福利保障功国前现实国力法广农民提供福利保障情况农进城农民然福利保障底线果种福利功进城农民变现者丧失农民难承受种高昂迁移成
第二集体土制度完善门槛高着土资产逐步显化许城镇谋求身发展迫资金压力纷纷追逐土利润化想生财做城镇城镇化土门槛形中抬高条途径然少区取成功考虑国农民收入已连续四年持续走低许乡镇企业低迷阶段果迁移成高迁移利益城镇化必然缺乏动力外建设流转国集体土间集体国土间存诸制度性障碍长远考虑必须降低城镇化门槛树立低成扩张城镇化思路集体建设制度进行改革完善城镇建设乡村建设间建立土置换机制
第三现行土制度安排土交易成高土市场发育迟缓限制着城镇化进程质说市场化城镇化真正涵土素市场构成城镇化重载体然长期作土市场体系重组成集体土市场直处薄弱状态然国整土市场发育较晚关深层次原现行制度安排土交易成高目前造成交易成高原致三：集体土产权体代表模糊项权缺乏法律严格界定二现行许土政策集体土市场存刚性制约土市场运作缺乏完备规范政策环境三集体土市场缺乏规范形市场交易体缺乏效组织形式
鉴原改变集体土性质前提实现集体土较价值提议程
集体土利价值较化
谓价值较化指突破土途制前提集体土通合法途径集体济收益集体社会收益较
集体土利价值化确定集体土权放入市场市场通竞争确定集体土较利价值
具体途径种：股份制农民土入股股分红农土入股非农建设入股 二转抵押出租土转目前协议出居拍卖招标行 耕言租赁土租赁般短期承包农民拥较权土抵押土权变现般涉金融机构配合三置换土置换初换市场初级形式发展指标换形式置换指标市货币化四反租承包反租承包村集体租金方式收回承包土权租金方式转出土济行反租承包方法简单操作起容易五储备营反租承包程中村集体组织觉觉农反租回加储备找买租出中介组织储备土两种形式代销关系接受委托储备信息土交易成功收取佣金储备中介机构涉农户进行交易资金结算二收购关系涉交易资金结算实现方式：
（1） 农政府赋权直接参城市化工业化模式该模式种情况
（2）农民政府建济开发区模式山东**开发区属政府农民建模式
（3）农未政府赋权直接参第三产业模式
（4）农入股农业合作社模式
（5）村集体反租倒包租赁承包农模式
集体土利中存问题
1 政策禁锢：集体建设权权分离进入市场问题未法律规定国长期实行二元结构城乡理制度农村集体建设法律村办企业公益事业农民住房外年项政策法律没解禁直接限制农民建设开发营权利导致农村商品市场匮乏造成城乡济发展严重失衡实现
集体土价值利埋隐形障碍
2涉农村集体土市场制度滞影响农市场交易绩效
首先中介机构短缺土流转提出新课题土流转需信息沟通果集体土流转信息发布台土利速度会加快二土流转重价格评估农民知识属弱势群体果中介机构帮助农民提供土转价格咨询农民骗机会肯定减少农民少种意识次政府理收费混乱流转理政出门工商部门土部门农业部门水电部门畜牧部门林业部门等理彼缺乏协调二政府部门收费理土流转涉国土林业农业等部门设置烦琐审批手续收费收费放流
3集体土实现利化程中存舞弊问题
首先 集体土必然村干部代处理收益集体损失中承担部分时出卖集体利益换取埋伏笔次 村级机构健全者议事制度健全前提少数代表数规定程序决策容易造成决策达佳状态次 农民受文化素质限土利认识清理解透达集体决策佳效果
实现途径农村集体土利化实现途径法律层面制度层面市场层面分实现
法律层面改变现阻碍集体土市场化落法律程较复杂解决集体土价值化实现推动
方政府关集体土征直接变建设建立属农民土市场交易试错诉求首先造成法律尴尬政府开放集体土市场法律禁止集体土市场交易存矛盾二政府集体国土权价法律规定国土优先存矛盾次造成政府尴尬政府解政府垄断土市场体制必然牺牲国土拥巨政治济利益左右难
制度层面：国土市场模式适合土流转首先集体土权国土权仅权明晰谁代表法律混乱权权责权利权非常明晰次农民承包土营权国土权仅具备国土权具出转出租抵押入股等许权利受途制政府已惯国土垄断运行方式土流转局部鉴国土市场某制度
（3）土流转推手政府市场土流转市场行土流转造农业生产体程幅度提高农业资源利率农业劳动生产率鼓励专业户农场企业较高土租金股份分红工资重收入等条件利益引导方式吸引农民入股实现规模营权力强迫农民参土流转
市场层面：鉴集体土国土历史渊源差异集体土完全适国土市场流转模式没套现成模式求市场层面形成套国土价值实现行集体土价值实现模式
承担着菜篮粮仓功集体土国家应该模拟市场运作模式评估该土价值实际收入低评估价值部分国家应该予补偿该块土承担解决民生功功应该国家承担成应转嫁集体土者身
参考书目：12010年司法考试辅导教材法规汇编
2城镇化发展土利机制约束策措施
3集体土估价规程
12
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——浅谈集体土政策价值实现
关键词 集体土 价值较化 实现 途径
摘 集体土政策六十年代诞生已半世纪历史起初改变土私制发展公制济方面起积极作着济发展生产资料作重素参收益分配集体土国土价值相前提性质产生收益价值文集体土制度产生政策变革谈起实现集体土价值较化程中存问题实现途径作简分析
国宪法第六条规定：中华民国社会义济制度基础生产资料社会义公制全民制劳动群众集体制土作重生产资料国存着全民制（国土）集体制（集体土）根宪法第十条规定：城市土属国家农村城市郊区土法律规定属国家外属集体宅基留留山属集体
国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿组织者侵占买卖者形式非法转土土权法律规定转切土组织必须合理利土土作生产资料权划分宪法基础然实际中集体土直充着国土备军集体土价值
低国土价值高谓天壤造成利宪法中国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿条款源源断集体土变国土鉴提高集体土价值集体土国土价成突出问题
集体土制政策演变
世纪六十年代农村实行民公社化四十年土私变农村集体土权公社化农业生产程中体三级生产队基础权权基没分离实行体化理实行家庭联产承包起土权权分离权集体权农户土途受严格限制
十七届三中全会作出关推进农村改革发展干重问题决定(简称决定)决定土利规划确定城镇建设范围外集体建设开发流转位做创新改革保留城市建设范围集体建设法律规定国集体建设理法律制度创新
1982年5月14日国家颁布国家建设征土条例规定国家进行济文化国防建设兴办社会公事业需征集体土时必须条例办理禁止单位直接农村社队购租变相购租农村社队土入股形式参企业事业营
1984年1月1日中中央颁布关九八四年农村工作通知（中发[1984]1号文件）规定土承包期般应15年
1986年4月民法通首次提出农民承包土营权概念承包土营权视种财产权相关权利年6月土理法界定集体土边界规定：农村城市郊区土法律规定属国家外属集体宅基留留山属集体时设定：国家建设征土建设单位……县级方民政府土理部门提出申请县级民政府审查批准土理部门划拨土国家建设征土征单位应服国家需阻挠国家建设征集体土权属国家单位权时设立宅基乡镇村企业乡镇村公设施公益事业建设审批事项权限
1993年3月宪法修正案修改原宪法第八条第款确立家庭联产承包责制法律位年11月5日中中央国务院颁布关前农村农业发展干政策措施（中发[1993]11号文件）决定原耕承包期期延长30年变允许土权条件转年11月14日十四**中中央关建立社会义市场济体制干问题决议正式明确提出：坚持土集体改变土途前提发包方意允许土权偿流转
1994年城市房产理法规定城市规划区集体土法征转国土该幅国土权方出明确禁止集体土直接出
1998年8月修订土理法规定土承包营期限三十年增加土途制规定进步明确建设占土涉农转建设应办理农转审批手续单位进行建设需土必须法申请国土设置例外条款兴办乡镇企业村民建设住宅法批准集体济组织农民集体土者乡（镇）村公设施公益事业建设法批准农民集体土外审批样强化集体土制1998年国家关部门整顿农市场交易1998年末广东省政府停批庄园开始清理整顿已项目**市取缔绿色庄园招商**西安北京采取相应措施击庄园济1998年10月十五届三中全会通中中央关农业农村工作干重问题决定进步明确土承包期延长30年政策求加快立法赋予农民长期保障土权原然农农农农
1999年国土资源部批准浙江**市****市进行集体建设流转试验相应江苏浙江等许方政府批准股份制等试点国全面制农阶段结束严农限度放开非耕阶段开始方政府够尊重农民承包土营权引致农市场交易次成方政府政绩工程（1）2001年12月新华社发表新华述评土流转岂视农民意愿？年月中中央发关做农户承包权流转工作通知（中发[2001]18号文件）规定土流转农户间进行工商企业长时间面积租赁营农户承包
2002年8月颁布农村土承包法规定：国家保护承包方法愿偿进行土承包营权流转承包方法享承包收益土承包营权流转权利权组织生产营处置产品承包法征占权法获相应补偿
2004年国务院颁布关深化改革严格土理决定通知（国发[2004]28号）文件规定符合规划前提村庄集镇建制镇中农民集体建设权法流转时规定农转土征收审批权国务院省治区直辖市民政府
2005年中中央国务院颁布关进步加强农村工作提高农业综合生产力干政策意见（中发[2005]1号文件）规定控制非农建设占耕确保基农田总量减少质量降途改变落实块农户承包营权流转发展适度规模营必须农户愿偿前提法进行防止片面追求土集中时广东湖北两省开始探索方立法形式推动价权深层次土流转农市场交易
2006年国务院颁布关加强土调控关问题通知（国发[2006]31号）文件规定农转建设必须符合土利总体规划城市总体规划村庄集镇规划纳入年度土利计划法办理农转审批手续禁止通租代征等方式农民集体农进行非农业建设擅扩建设规模农民集体建设权流转必须符合规划严格限定法取建设范围
集体土改变国土门槛高表现方面：
第国前农农民仅承担着济功更重承担着福利保障功国前现实国力法广农民提供福利保障情况农进城农民然福利保障底线果种福利功进城农民变现者丧失农民难承受种高昂迁移成
第二集体土制度完善门槛高着土资产逐步显化许城镇谋求身发展迫资金压力纷纷追逐土利润化想生财做城镇城镇化土门槛形中抬高条途径然少区取成功考虑国农民收入已连续四年持续走低许乡镇企业低迷阶段果迁移成高迁移利益城镇化必然缺乏动力外建设流转国集体土间集体国土间存诸制度性障碍长远考虑必须降低城镇化门槛树立低成扩张城镇化思路集体建设制度进行改革完善城镇建设乡村建设间建立土置换机制
第三现行土制度安排土交易成高土市场发育迟缓限制着城镇化进程质说市场化城镇化真正涵土素市场构成城镇化重载体然长期作土市场体系重组成集体土市场直处薄弱状态然国整土市场发育较晚关深层次原现行制度安排土交易成高目前造成交易成高原致三：集体土产权体代表模糊项权缺乏法律严格界定二现行许土政策集体土市场存刚性制约土市场运作缺乏完备规范政策环境三集体土市场缺乏规范形市场交易体缺乏效组织形式
鉴原改变集体土性质前提实现集体土较价值提议程
集体土利价值较化
谓价值较化指突破土途制前提集体土通合法途径集体济收益集体社会收益较
集体土利价值化确定集体土权放入市场市场通竞争确定集体土较利价值
具体途径种：股份制农民土入股股分红农土入股非农建设入股 二转抵押出租土转目前协议出居拍卖招标行 耕言租赁土租赁般短期承包农民拥较权土抵押土权变现般涉金融机构配合三置换土置换初换市场初级形式发展指标换形式置换指标市货币化四反租承包反租承包村集体租金方式收回承包土权租金方式转出土济行反租承包方法简单操作起容易五储备营反租承包程中村集体组织觉觉农反租回加储备找买租出中介组织储备土两种形式代销关系接受委托储备信息土交易成功收取佣金储备中介机构涉农户进行交易资金结算二收购关系涉交易资金结算实现方式：
（1） 农政府赋权直接参城市化工业化模式该模式种情况
（2）农民政府建济开发区模式山东**开发区属政府农民建模式
（3）农未政府赋权直接参第三产业模式
（4）农入股农业合作社模式
（5）村集体反租倒包租赁承包农模式
集体土利中存问题
1 政策禁锢：集体建设权权分离进入市场问题未法律规定国长期实行二元结构城乡理制度农村集体建设法律村办企业公益事业农民住房外年项政策法律没解禁直接限制农民建设开发营权利导致农村商品市场匮乏造成城乡济发展严重失衡实现
集体土价值利埋隐形障碍
2涉农村集体土市场制度滞影响农市场交易绩效
首先中介机构短缺土流转提出新课题土流转需信息沟通果集体土流转信息发布台土利速度会加快二土流转重价格评估农民知识属弱势群体果中介机构帮助农民提供土转价格咨询农民骗机会肯定减少农民少种意识次政府理收费混乱流转理政出门工商部门土部门农业部门水电部门畜牧部门林业部门等理彼缺乏协调二政府部门收费理土流转涉国土林业农业等部门设置烦琐审批手续收费收费放流
3集体土实现利化程中存舞弊问题
首先 集体土必然村干部代处理收益集体损失中承担部分时出卖集体利益换取埋伏笔次 村级机构健全者议事制度健全前提少数代表数规定程序决策容易造成决策达佳状态次 农民受文化素质限土利认识清理解透达集体决策佳效果
实现途径农村集体土利化实现途径法律层面制度层面市场层面分实现
法律层面改变现阻碍集体土市场化落法律程较复杂解决集体土价值化实现推动
方政府关集体土征直接变建设建立属农民土市场交易试错诉求首先造成法律尴尬政府开放集体土市场法律禁止集体土市场交易存矛盾二政府集体国土权价法律规定国土优先存矛盾次造成政府尴尬政府解政府垄断土市场体制必然牺牲国土拥巨政治济利益左右难
制度层面：国土市场模式适合土流转首先集体土权国土权仅权明晰谁代表法律混乱权权责权利权非常明晰次农民承包土营权国土权仅具备国土权具出转出租抵押入股等许权利受途制政府已惯国土垄断运行方式土流转局部鉴国土市场某制度
（3）土流转推手政府市场土流转市场行土流转造农业生产体程幅度提高农业资源利率农业劳动生产率鼓励专业户农场企业较高土租金股份分红工资重收入等条件利益引导方式吸引农民入股实现规模营权力强迫农民参土流转
市场层面：鉴集体土国土历史渊源差异集体土完全适国土市场流转模式没套现成模式求市场层面形成套国土价值实现行集体土价值实现模式
承担着菜篮粮仓功集体土国家应该模拟市场运作模式评估该土价值实际收入低评估价值部分国家应该予补偿该块土承担解决民生功功应该国家承担成应转嫁集体土者身
参考书目：12010年司法考试辅导教材法规汇编
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3集体土估价规程
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