XX市XX镇农家乐休闲项目
行
性
报
告
年 月
目 录
项目背景
（）项目名称
（二）投资单位概况
（三）项目提出理
二项目概况
（）拟建点
（二）建设容
（三）项目进度总投资
三农家乐市场分析需求预测
（）农家乐市场分析
（二）项目休闲市场需求预测
四投资估算资金筹措
（）投资估算
（二）资金筹措运
五财务评价
（）营业收入税金
（二）折旧前营业成费预测
（三）财务评价基结
六环境社会评价
（）环境效益
（二）社会效益
七结建议
农家乐旅游农民家庭托田园风光情趣农家生活特色吸引市民休闲度假体验农作种新型旅游活动始日家庭访问吃农家饭住农家屋干农家活享农家乐购农家品容凸现返朴真回然题具乡土味鲜明民性明显原生美突出参性强劲消费价较低五优势倍受游客青睐成全球旅游强项
现代旅游者追求生态性需求样化城市环境日益恶化市生活压抑类期重建然机谐关系年涌现出系列生态休闲探险等关旅游形式休闲垂钓旅游中深受喜爱种旅游类型谓休闲垂钓旅游溪沟河池塘湖泊海洋等水域进行垂钓活动形式达休闲目旅游垂钓必然野外亲水环境中（然造）进行休闲垂钓旅游迎合城市回然休闲娱乐心理需求提高城市休闲文化品位侧面圆市绿色梦时丰富生态旅游涵具相发展潜力成种重旅游活动类型休闲垂钓旅游展开渔业生产提供销路社区济找新增长点休闲垂钓旅游营程中耗费营业带收益高水助资金流入促进社区济发展提高均收入水
项目背景
农家乐旅游雏形国外乡村旅游国特乡村景观民风民俗等融体具鲜明乡土烙印时旅游需求样化闲暇时间断增生活水逐渐提高文明病城市病加剧必然产物旅游产品观光层次较高度假休闲层次转化典型例子
乡村旅游国外已30年历史开展较成功部分欧美发达国家20世纪60年代初时旅游国西班牙乡村城堡进行定装修改造成饭店留宿客种饭店称帕莱国营客栈时农场庄园进行规划建设提供徒步旅游骑马滑翔登山漂流参加农事活动等项目开创世界乡村旅游先河乡村旅游美国法国波兰日等国家倡导力发展1996年美国农村客栈总收入40亿美元1997年美国1800万前乡村农场度假仅美国东部便1500观光农场西部数众专门旅游牧场目前法国16万户农家建立家庭旅馆推出农庄旅游全国33％游选择乡村度假乡村旅游年接游客200万农民带700亿法郎收入相全国旅游收入1／4欧美国家乡村旅游已具相规模已走规范化发展轨道显示出极强生命力巨发展潜力
国真正意义乡村旅游始20世纪80年代特殊旅游扶贫政策指导应运生起步较晚目前尚处初期阶段目前国乡村旅游开发均观光考察学参康体休闲度假娱乐体综合型方发展中国游客参加率重游率高乡村旅游项目：住农家屋吃农家饭干农家活享农家乐容民俗风情旅游收获种农产品容务农采摘旅游民间传统节庆活动容乡村节庆旅游见农家乐旅游乡村旅游种形式传统农业旅游业相结合产生种新兴旅游项目着年六安市济社会快速发展生活节奏日益加快日新月异城市文化生活已远远满足需求追求特色民族文化生态环境济社会文化历史文化融体实体空间返璞真田园文化气息原生态环境农家乐已迅速步入现代社会空间中
新市街位湖南耒阳市北部40公里处新市镇东马水亮源墟南陂市毗邻西隔耒水遥田肥田永济墟相北抵衡南县江口冠市街新市镇街名镇驻新市新街1995年撤区乡时高炉新市合新市镇总面积75方公里境开设五墟场
新市街古称新城市位耒水东岸历史悠久文荟萃文化底蕴深厚相传神农创耒斫木耜南北时陈（558589）伊始唐元三度新城市县治南北清代历时1400余年历水运码头商贸重镇商业久盛衰发展成城镇乡村第集镇古衡洲郡设郡中国古代名词典载：新城市湖南衡阳东南百五里西濒耒水南接耒阳县界清时巡检驻新城县治明代徐霞客游记载：…十四日五鼓起月舟流北晨餐时已排前行六十里矣舟前止新城市新城衡州陆路尚百里水路尚二百余里适煤舟遂移入中炊焉六十里午新城市江北圜堵甚盛中市耒阳衡阳分界时南风甚利舟新城泊余私喜聚日力尚兼程百五十里已众舟俱止涯间问前湾风逆恐巨浪欲候风止耳时余蔬米俱囊文更舟辄欲速反迟闷闷刘君惠口方村妇易米四筒日舂舟始发月流六十里泊相公滩已中夜矣盖流棹新市街明清代商品济发展初期耒水耒阳段四口岸（新市街灶头市黄泥江河滩）两码头九街十三巷记载新市古街耒水东岸耒水建街道南北走街道分街街古时街隶属耒阳县街隶属衡阳县（析出衡南县）种
街两署特殊现象估计年里黄金水道码头商业利益分配关传解放前新市街四姓氏街黄姓曹姓街倪姓廖姓常会盘家族荣耀头破血流新市街八月十五石头说街街街坊年中秋节酒足饭饱互相砸石头出气俗现新市街保存着长达4000米古石板街街少三进老宅镂空扇型窗台进门三天井九街十三巷条半边街条街河建街旁耒水街新市渡耒阳河30处义渡口
作分布耒水线两岸四耒阳古县城遗址新市街保留宋古建筑湘南古建筑风格民间古村落独具特色青砖缁瓦山字墙字垛正栋横栋院落式统布局门关形成堡垒防御外侵袭站耒水边眺新市古街岸吊脚楼稀见古码头古渡口然辨两岸风景秀丽环境清澈两条溪流穿境桥流水微风垂柳水磨家错落致典型江南水乡古镇周庄里南浔乌镇媲美誉耒阳
凤凰古镇爬紫云峰鸟瞰紫云峰钟声缭绕书声朗朗母庙香火旺盛入仙境新老街镇相互辉映诗画遥想年耒水百舸争游盛景
新市镇处耒阳市东北部东马水亮源乡接壤南市乡交界西跨耒河遥田镇毗邻北衡南县江口冠市两镇相通京珠高速公路穿境设联络出口直达107国道理位置优越交通网络发达历史渊源悠久文底蕴深厚座千年古镇2005年省政府授予省重点建制镇荣誉称号全镇总面积75方公里辖23行政村3居委会255村（居）民组总口43458耕总面积24112亩中水田面积21226亩旱土面积2886亩 年新市镇委政府市委市政府正确领导三代表重思想指导认真贯彻执行十六十六届四中全会精神紧紧围绕创新市特色建文明乡镇总目标着年初制定紧扣根线（加快济发展）突出两特色（招商引资城镇建设）做三加强（村级班子建设村级财务清理社会治安整顿）实现四突破（财政收入提高计划生育进步城建城改观农业改制突破）建五基（烤烟制种蔬菜棉花养殖）工作思路全面落实科学发展观精诚团结艰苦奋斗利优势抢抓机遇势项工作均取较进步年终新市镇荣获耒阳市
乡镇目标理三等奖评耒阳市招商引资农村公路建设推进工业化进程风廉政建设等先进单位评衡阳市口计划生育工作类单位省政府授予省重点建制镇荣誉称号
（）项目名称
新市农家乐休闲中心
（二）投资单位概况
（三）项目提出理
年耒阳市济取长足发展口持续增长城市化进程明显加快济发展加快带动粮食源水资源旅游休闲需求量持续增加着城市发展市快节奏生活远离原始然农家生活快节奏市生活缓解市生活居民解农民含义劳动艰辛劳动意义农家乐餐饮断兴起
农家乐出现市体验快乐解农家知识精髓推进农村产业结构调整实现农民增收致富促进农村精神文明建设做出贡献外丰富村民文化生活促进农民生产积极性活跃乡村济挖掘出农村文化蕴涵风俗特色餐饮独特风味等农家乐旅游良生态环境独特田园景观传统农业文明现代农业科学技术相互交融互托丰富彩涵深厚种特殊旅游形式通营造独特田园生态环境氛围挖掘深厚传统乡村民俗文化涵融入现代农业科学技术现代农业观光旅游时提高农民收入更
耒阳市农业特色产品特殊性——公害绿色农产品做扩销售市场前景做准备农家乐进入农户增加生产农产品积极性客户直接带农家农民实实感受农产品销售前景必担心完农产品法销售放家中腐烂必担心客源问题农家乐客源带动直接增加农户收入时农家乐需政府村民投入分钱占国家土资源破坏生态环境占农田基础解决农民困难新农村项目搞起增加农民收入改善环境互利双赢成果
生活水快速提高物质方面已追求目标更高层次追求环境发展受破坏法满足愿建立样项目方面满足追求方改善环境
二项目概况
（）拟建点
耒阳市新市镇境京珠高速公路西耒河南县道015距耒阳市市区18公里总面积690亩中镇道路86亩实际面积604亩分六区区步行市场二区美食街三区农家休闲四区农家乐五区中学六区农家安置区中步行市场美食街农家休闲提供服务
（二）建设容员配置
建设容：项目总约690亩镇道路面积86亩实际净604亩总建筑面积312626方米建筑密度197容积率077拟建设休闲娱乐住宿体农村风情休闲中心养殖观赏区公害蔬菜采摘区垂钓中心养殖场俱乐部等中分六区区步行街区总面积785亩建筑密度371容积率18二区美食街总面积765亩建筑密度362容积率127三区农家休闲区总面积815亩建筑密度176容积率069四区农家乐总面积175亩建筑密度112容积率033五区学校总面积146亩建筑密度79容积率032六区农家安装区总面积47亩建筑密度245容积率146区二区商业开发区商业开发利润建设农家建
（三）项目进度总投资
项目期建设计划2013年1月开始2015年12月完成
美食街步行市场建设预计建设工期24月总投资13亿元通期开发带动二期农家乐建设部分农民建首期建设农家休闲农家乐完成休闲系统盈利资金中学建设新市镇教育做出贡献新市镇学生提供环境优雅学环境二期建设计划2年
三农家乐市场分析需求预测
（）农家乐市场分析
2011年耒阳市消费品市场继续保持稳较快增长态势消费品市场运行呈现出零售总额稳步扩消费增速逐季提高城乡市场稳步发展限额单位增势强劲商品零售快速发展餐饮消费日渐红火消费热点突出消费结构逐步升级行业规模断扩等特点反映消费力幅提高消费趋势正穿升级农村城市已仅仅追求 吃饱穿暖努力提高生活质量成目标农村风情休闲需求断增强推断农村风情市场需求更旺盛成逐年升趋势
农家乐休闲中心位新镇中南部气候水资源条件天独厚沟渠横粮田整齐林带成网道路畅通通讯快捷拥完备基础设施政府提供高效真诚服务济稳步增长城乡居民收入增长较快居民消费力增强时着工资改革深入城乡居民均收入幅增加消费品市场发展奠定坚实基础城乡居民收入稳步增长着收入提高居民购买力断增强消费品市场增长提供力支撑初步统计 2011年
耒阳市城镇居民均支配收入22540元增长 145农民均纯收入达8744元年增加1550元增长215苦苦追求目标环境优美绿草清水希适宜投资适宜居住山水园林城市构筑道绿色生态屏障实现绿色梦想成新市颗璀璨绿色明珠分市场需求繁荣时利项目消费需求保证
（二）项目休闲市场需求预测
着国国民济断发展城乡居民收入生活质量断提高健康食品需求日益迫切生态农产品需求量逐步增时生活方式更加丰富彩元化物质生活满足更追求精神生活充实崇尚然保护环境追求原生态物质精神产品理念成未公众核心价值取民生活条件快速提高天发展农家乐餐饮说应区域济元发展潮流
项目建成投产游客身境重返田园吃绿色农家饭住质朴农家炕时达放松身心陶冶情操目创造济效益时创造社会效益身处快节奏市生活体验农事休闲放松社会公众展示生态文明建设循环济科学原理运作程然谐相处崇高境界满足游客观光休闲中科学技术普渴着
耒阳造国流农业生态旅游示范区战略目标逐步实施会吸引越越游客发展前景十分广阔
项目市场容量潜市场需求预测面述综合判断项目市场容量会逐年升市场需求潜力利休闲中心长期营发展
四投资估算资金筹措
（）投资估算
1投资估算编制范围
期建设步行街美食街建设总建筑面积15863方米概投资11亿包括基础设施投资2000万投资13亿通期开发带动二期农家乐建设部分农民建首期建设农家休闲农家乐完成休闲系统盈利资金中学建设新市镇教育做出贡献新市镇学生提供环境优雅学环境
建设投资：期固定资产投资13亿预备费固定资产投资5650万
2．投资估算编制
类项目项目建设相关项市场价格
（二）资金筹措运
期资金需求13亿中筹60银行贷款40（5200万）．贷款期二年固定资产长期贷款第二年开始贷等额付息
五财务评价
（）营业收入税金
期建设步行街美食街建设总建筑面积15863方米预计收入总额6000万年均收入3000万
（二）折旧前营业成费预测
（1）固定员工40均工资2000元月元年工资计96万
（2）水电费：4万元年
（3）费：20万元年
年总利润3000万元－120万元2880万
（三）财务评价基结
1基结
期该项目税前投资回收期25年税投资回收期三年税前财务部收益率4615税财务部收益率35
2建议
综合述该项目盈利高偿债力强项目行值投资
六环境社会评价
（）环境效益
休闲中心建立然生态系统然景观体触合区域文社会景观通然交达解然回然目游玩里享受然生态带处做然谐相处
（二）社会效益
（1）解决业问题
（2）带动周围旅游景点旅游发展
（3）社会会造成重影响提高休闲品位
（4）中学建设新市镇教育做出贡献新市镇学生提供环境优雅学环境
（5）新市镇民提供优质生活环境
七结建议
期投资较压力较回报预期会差农家乐新兴阳产业总体尚未规范理滞市场应加强进行监规范促进市场稳定序健康发展
1组织推动包括助周边开发景区推动重点旅游景区核心带动辐射吸收周边乡村农民参旅游接服务
2政府推动政府导进行乡村旅游规划设计投入资金开发核心景区景点吸收社会资金投入鼓励引导农民参旅游接服务
3公司推动公司+农户营方式出台优惠政策引进济实力市场营力企业改善基础设施建设环境指导组织农民开展方风情渔耕文化农耕文化等旅游活动
4精心规划强化监注重整体性连续性充分考虑方然风貌特点文化特性时监乡村旅游农家乐等细枝末节强化旅游业员乡村旅游集体培训教育提高服务素质水提升服务品牌形象
5突出特点身优势突出乡村域风情传统文化优势挖掘古村古镇古迹典等文化涵突出体现域特点建筑饮食生活农耕旅游活动设计等方面体现出域风情风貌生活俗等特色时着重考虑突出绿色环保休闲娱乐等特点
6建议抓时机期建设必须马启动会资金进行二期建设
通分析农家乐休闲中心项目市场前景市场定位市场分析顾客群体分析资金源资金回报率社会效益等种角度进行行性分析综合方面认该项目行
XX年XX月XX日
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XX市XX镇农家乐休闲项目
行
性
报
告
年 月
目 录
项目背景
（）项目名称
（二）投资单位概况
（三）项目提出理
二项目概况
（）拟建点
（二）建设容
（三）项目进度总投资
三农家乐市场分析需求预测
（）农家乐市场分析
（二）项目休闲市场需求预测
四投资估算资金筹措
（）投资估算
（二）资金筹措运
五财务评价
（）营业收入税金
（二）折旧前营业成费预测
（三）财务评价基结
六环境社会评价
（）环境效益
（二）社会效益
七结建议
农家乐旅游农民家庭托田园风光情趣农家生活特色吸引市民休闲度假体验农作种新型旅游活动始日家庭访问吃农家饭住农家屋干农家活享农家乐购农家品容凸现返朴真回然题具乡土味鲜明民性明显原生美突出参性强劲消费价较低五优势倍受游客青睐成全球旅游强项
现代旅游者追求生态性需求样化城市环境日益恶化市生活压抑类期重建然机谐关系年涌现出系列生态休闲探险等关旅游形式休闲垂钓旅游中深受喜爱种旅游类型谓休闲垂钓旅游溪沟河池塘湖泊海洋等水域进行垂钓活动形式达休闲目旅游垂钓必然野外亲水环境中（然造）进行休闲垂钓旅游迎合城市回然休闲娱乐心理需求提高城市休闲文化品位侧面圆市绿色梦时丰富生态旅游涵具相发展潜力成种重旅游活动类型休闲垂钓旅游展开渔业生产提供销路社区济找新增长点休闲垂钓旅游营程中耗费营业带收益高水助资金流入促进社区济发展提高均收入水
项目背景
农家乐旅游雏形国外乡村旅游国特乡村景观民风民俗等融体具鲜明乡土烙印时旅游需求样化闲暇时间断增生活水逐渐提高文明病城市病加剧必然产物旅游产品观光层次较高度假休闲层次转化典型例子
乡村旅游国外已30年历史开展较成功部分欧美发达国家20世纪60年代初时旅游国西班牙乡村城堡进行定装修改造成饭店留宿客种饭店称帕莱国营客栈时农场庄园进行规划建设提供徒步旅游骑马滑翔登山漂流参加农事活动等项目开创世界乡村旅游先河乡村旅游美国法国波兰日等国家倡导力发展1996年美国农村客栈总收入40亿美元1997年美国1800万前乡村农场度假仅美国东部便1500观光农场西部数众专门旅游牧场目前法国16万户农家建立家庭旅馆推出农庄旅游全国33％游选择乡村度假乡村旅游年接游客200万农民带700亿法郎收入相全国旅游收入1／4欧美国家乡村旅游已具相规模已走规范化发展轨道显示出极强生命力巨发展潜力
国真正意义乡村旅游始20世纪80年代特殊旅游扶贫政策指导应运生起步较晚目前尚处初期阶段目前国乡村旅游开发均观光考察学参康体休闲度假娱乐体综合型方发展中国游客参加率重游率高乡村旅游项目：住农家屋吃农家饭干农家活享农家乐容民俗风情旅游收获种农产品容务农采摘旅游民间传统节庆活动容乡村节庆旅游见农家乐旅游乡村旅游种形式传统农业旅游业相结合产生种新兴旅游项目着年六安市济社会快速发展生活节奏日益加快日新月异城市文化生活已远远满足需求追求特色民族文化生态环境济社会文化历史文化融体实体空间返璞真田园文化气息原生态环境农家乐已迅速步入现代社会空间中
新市街位湖南耒阳市北部40公里处新市镇东马水亮源墟南陂市毗邻西隔耒水遥田肥田永济墟相北抵衡南县江口冠市街新市镇街名镇驻新市新街1995年撤区乡时高炉新市合新市镇总面积75方公里境开设五墟场
新市街古称新城市位耒水东岸历史悠久文荟萃文化底蕴深厚相传神农创耒斫木耜南北时陈（558589）伊始唐元三度新城市县治南北清代历时1400余年历水运码头商贸重镇商业久盛衰发展成城镇乡村第集镇古衡洲郡设郡中国古代名词典载：新城市湖南衡阳东南百五里西濒耒水南接耒阳县界清时巡检驻新城县治明代徐霞客游记载：…十四日五鼓起月舟流北晨餐时已排前行六十里矣舟前止新城市新城衡州陆路尚百里水路尚二百余里适煤舟遂移入中炊焉六十里午新城市江北圜堵甚盛中市耒阳衡阳分界时南风甚利舟新城泊余私喜聚日力尚兼程百五十里已众舟俱止涯间问前湾风逆恐巨浪欲候风止耳时余蔬米俱囊文更舟辄欲速反迟闷闷刘君惠口方村妇易米四筒日舂舟始发月流六十里泊相公滩已中夜矣盖流棹新市街明清代商品济发展初期耒水耒阳段四口岸（新市街灶头市黄泥江河滩）两码头九街十三巷记载新市古街耒水东岸耒水建街道南北走街道分街街古时街隶属耒阳县街隶属衡阳县（析出衡南县）种
街两署特殊现象估计年里黄金水道码头商业利益分配关传解放前新市街四姓氏街黄姓曹姓街倪姓廖姓常会盘家族荣耀头破血流新市街八月十五石头说街街街坊年中秋节酒足饭饱互相砸石头出气俗现新市街保存着长达4000米古石板街街少三进老宅镂空扇型窗台进门三天井九街十三巷条半边街条街河建街旁耒水街新市渡耒阳河30处义渡口
作分布耒水线两岸四耒阳古县城遗址新市街保留宋古建筑湘南古建筑风格民间古村落独具特色青砖缁瓦山字墙字垛正栋横栋院落式统布局门关形成堡垒防御外侵袭站耒水边眺新市古街岸吊脚楼稀见古码头古渡口然辨两岸风景秀丽环境清澈两条溪流穿境桥流水微风垂柳水磨家错落致典型江南水乡古镇周庄里南浔乌镇媲美誉耒阳
凤凰古镇爬紫云峰鸟瞰紫云峰钟声缭绕书声朗朗母庙香火旺盛入仙境新老街镇相互辉映诗画遥想年耒水百舸争游盛景
新市镇处耒阳市东北部东马水亮源乡接壤南市乡交界西跨耒河遥田镇毗邻北衡南县江口冠市两镇相通京珠高速公路穿境设联络出口直达107国道理位置优越交通网络发达历史渊源悠久文底蕴深厚座千年古镇2005年省政府授予省重点建制镇荣誉称号全镇总面积75方公里辖23行政村3居委会255村（居）民组总口43458耕总面积24112亩中水田面积21226亩旱土面积2886亩 年新市镇委政府市委市政府正确领导三代表重思想指导认真贯彻执行十六十六届四中全会精神紧紧围绕创新市特色建文明乡镇总目标着年初制定紧扣根线（加快济发展）突出两特色（招商引资城镇建设）做三加强（村级班子建设村级财务清理社会治安整顿）实现四突破（财政收入提高计划生育进步城建城改观农业改制突破）建五基（烤烟制种蔬菜棉花养殖）工作思路全面落实科学发展观精诚团结艰苦奋斗利优势抢抓机遇势项工作均取较进步年终新市镇荣获耒阳市
乡镇目标理三等奖评耒阳市招商引资农村公路建设推进工业化进程风廉政建设等先进单位评衡阳市口计划生育工作类单位省政府授予省重点建制镇荣誉称号
（）项目名称
新市农家乐休闲中心
（二）投资单位概况
（三）项目提出理
年耒阳市济取长足发展口持续增长城市化进程明显加快济发展加快带动粮食源水资源旅游休闲需求量持续增加着城市发展市快节奏生活远离原始然农家生活快节奏市生活缓解市生活居民解农民含义劳动艰辛劳动意义农家乐餐饮断兴起
农家乐出现市体验快乐解农家知识精髓推进农村产业结构调整实现农民增收致富促进农村精神文明建设做出贡献外丰富村民文化生活促进农民生产积极性活跃乡村济挖掘出农村文化蕴涵风俗特色餐饮独特风味等农家乐旅游良生态环境独特田园景观传统农业文明现代农业科学技术相互交融互托丰富彩涵深厚种特殊旅游形式通营造独特田园生态环境氛围挖掘深厚传统乡村民俗文化涵融入现代农业科学技术现代农业观光旅游时提高农民收入更
耒阳市农业特色产品特殊性——公害绿色农产品做扩销售市场前景做准备农家乐进入农户增加生产农产品积极性客户直接带农家农民实实感受农产品销售前景必担心完农产品法销售放家中腐烂必担心客源问题农家乐客源带动直接增加农户收入时农家乐需政府村民投入分钱占国家土资源破坏生态环境占农田基础解决农民困难新农村项目搞起增加农民收入改善环境互利双赢成果
生活水快速提高物质方面已追求目标更高层次追求环境发展受破坏法满足愿建立样项目方面满足追求方改善环境
二项目概况
（）拟建点
耒阳市新市镇境京珠高速公路西耒河南县道015距耒阳市市区18公里总面积690亩中镇道路86亩实际面积604亩分六区区步行市场二区美食街三区农家休闲四区农家乐五区中学六区农家安置区中步行市场美食街农家休闲提供服务
（二）建设容员配置
建设容：项目总约690亩镇道路面积86亩实际净604亩总建筑面积312626方米建筑密度197容积率077拟建设休闲娱乐住宿体农村风情休闲中心养殖观赏区公害蔬菜采摘区垂钓中心养殖场俱乐部等中分六区区步行街区总面积785亩建筑密度371容积率18二区美食街总面积765亩建筑密度362容积率127三区农家休闲区总面积815亩建筑密度176容积率069四区农家乐总面积175亩建筑密度112容积率033五区学校总面积146亩建筑密度79容积率032六区农家安装区总面积47亩建筑密度245容积率146区二区商业开发区商业开发利润建设农家建
（三）项目进度总投资
项目期建设计划2013年1月开始2015年12月完成
美食街步行市场建设预计建设工期24月总投资13亿元通期开发带动二期农家乐建设部分农民建首期建设农家休闲农家乐完成休闲系统盈利资金中学建设新市镇教育做出贡献新市镇学生提供环境优雅学环境二期建设计划2年
三农家乐市场分析需求预测
（）农家乐市场分析
2011年耒阳市消费品市场继续保持稳较快增长态势消费品市场运行呈现出零售总额稳步扩消费增速逐季提高城乡市场稳步发展限额单位增势强劲商品零售快速发展餐饮消费日渐红火消费热点突出消费结构逐步升级行业规模断扩等特点反映消费力幅提高消费趋势正穿升级农村城市已仅仅追求 吃饱穿暖努力提高生活质量成目标农村风情休闲需求断增强推断农村风情市场需求更旺盛成逐年升趋势
农家乐休闲中心位新镇中南部气候水资源条件天独厚沟渠横粮田整齐林带成网道路畅通通讯快捷拥完备基础设施政府提供高效真诚服务济稳步增长城乡居民收入增长较快居民消费力增强时着工资改革深入城乡居民均收入幅增加消费品市场发展奠定坚实基础城乡居民收入稳步增长着收入提高居民购买力断增强消费品市场增长提供力支撑初步统计 2011年
耒阳市城镇居民均支配收入22540元增长 145农民均纯收入达8744元年增加1550元增长215苦苦追求目标环境优美绿草清水希适宜投资适宜居住山水园林城市构筑道绿色生态屏障实现绿色梦想成新市颗璀璨绿色明珠分市场需求繁荣时利项目消费需求保证
（二）项目休闲市场需求预测
着国国民济断发展城乡居民收入生活质量断提高健康食品需求日益迫切生态农产品需求量逐步增时生活方式更加丰富彩元化物质生活满足更追求精神生活充实崇尚然保护环境追求原生态物质精神产品理念成未公众核心价值取民生活条件快速提高天发展农家乐餐饮说应区域济元发展潮流
项目建成投产游客身境重返田园吃绿色农家饭住质朴农家炕时达放松身心陶冶情操目创造济效益时创造社会效益身处快节奏市生活体验农事休闲放松社会公众展示生态文明建设循环济科学原理运作程然谐相处崇高境界满足游客观光休闲中科学技术普渴着
耒阳造国流农业生态旅游示范区战略目标逐步实施会吸引越越游客发展前景十分广阔
项目市场容量潜市场需求预测面述综合判断项目市场容量会逐年升市场需求潜力利休闲中心长期营发展
四投资估算资金筹措
（）投资估算
1投资估算编制范围
期建设步行街美食街建设总建筑面积15863方米概投资11亿包括基础设施投资2000万投资13亿通期开发带动二期农家乐建设部分农民建首期建设农家休闲农家乐完成休闲系统盈利资金中学建设新市镇教育做出贡献新市镇学生提供环境优雅学环境
建设投资：期固定资产投资13亿预备费固定资产投资5650万
2．投资估算编制
类项目项目建设相关项市场价格
（二）资金筹措运
期资金需求13亿中筹60银行贷款40（5200万）．贷款期二年固定资产长期贷款第二年开始贷等额付息
五财务评价
（）营业收入税金
期建设步行街美食街建设总建筑面积15863方米预计收入总额6000万年均收入3000万
（二）折旧前营业成费预测
（1）固定员工40均工资2000元月元年工资计96万
（2）水电费：4万元年
（3）费：20万元年
年总利润3000万元－120万元2880万
（三）财务评价基结
1基结
期该项目税前投资回收期25年税投资回收期三年税前财务部收益率4615税财务部收益率35
2建议
综合述该项目盈利高偿债力强项目行值投资
六环境社会评价
（）环境效益
休闲中心建立然生态系统然景观体触合区域文社会景观通然交达解然回然目游玩里享受然生态带处做然谐相处
（二）社会效益
（1）解决业问题
（2）带动周围旅游景点旅游发展
（3）社会会造成重影响提高休闲品位
（4）中学建设新市镇教育做出贡献新市镇学生提供环境优雅学环境
（5）新市镇民提供优质生活环境
七结建议
期投资较压力较回报预期会差农家乐新兴阳产业总体尚未规范理滞市场应加强进行监规范促进市场稳定序健康发展
1组织推动包括助周边开发景区推动重点旅游景区核心带动辐射吸收周边乡村农民参旅游接服务
2政府推动政府导进行乡村旅游规划设计投入资金开发核心景区景点吸收社会资金投入鼓励引导农民参旅游接服务
3公司推动公司+农户营方式出台优惠政策引进济实力市场营力企业改善基础设施建设环境指导组织农民开展方风情渔耕文化农耕文化等旅游活动
4精心规划强化监注重整体性连续性充分考虑方然风貌特点文化特性时监乡村旅游农家乐等细枝末节强化旅游业员乡村旅游集体培训教育提高服务素质水提升服务品牌形象
5突出特点身优势突出乡村域风情传统文化优势挖掘古村古镇古迹典等文化涵突出体现域特点建筑饮食生活农耕旅游活动设计等方面体现出域风情风貌生活俗等特色时着重考虑突出绿色环保休闲娱乐等特点
6建议抓时机期建设必须马启动会资金进行二期建设
通分析农家乐休闲中心项目市场前景市场定位市场分析顾客群体分析资金源资金回报率社会效益等种角度进行行性分析综合方面认该项目行
XX年XX月XX日
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